ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
Шрифт:
работниками, в группе возникает дисбаланс власти. Владелец имеет большее влияние на каждого участника
общины, он может выселить или уволить его в любое время. Кроме того, у владельцев есть привилегии,
которых, как правило, нет у других, например, право обладать всей финансовой информацией относительно
своей недвижимости и бизнеса, право допускать или закрыть доступ другим людям в любое здание на своей
территории.
Нередко владельцы, совершенно искренне
же время усиленно стремятся сохранить максимальный контроль над использованием своей земли и над
всеми действиями, которые могут повлиять на её стоимость, - ведь, в конце концов, они единолично идут
на финансовый риск.
Тем не менее, эти два желания несовместимы. Вы не можете одновременно жить в настоящей
общине и сохранять полный контроль над всем имуществом. Эта ситуация во многом напоминает
феодальное землевладение. Люди переезжают в уверенности, что попадают на общинную землю, однако
они не несут финансового и юридического риска или ответственности, а также не могут оказывать влияния
на принятие решений, даже если владельцы земли/работодатели учредили подобие «консенсуса» (которое
они сами при случае, конечно же, могут обойти). Не говоря уже о том, что арендаторы/работники, сознавая
это или нет, будут ощущать обиду на владельцев за то, что у тех сосредоточено всё управление. Или же,
владельцы могут искренне верить, что они не ищут власти над другими – однако они и не желают от нее
отказываться до тех пор, пока другие не примут на себя груз всех финансовых, юридических,
эксплуатационных и других обязательств. Или же, как бы благородно ни вели себя владельцы, другие
участники общины могут проецировать на них свои нерешённые проблемы с родительской/авторитетной
фигурой, тем самым ещё более усложняя вопрос. Подобные непреднамеренные «феодальные вотчины»
обычно отталкивают компетентных, кредитоспособных, думающих людей, а привлекают наоборот, людей
малоимущих и не владеющих полезными навыками, озабоченных (возможно несознательно) поиском
щедрого «родителя», который бы о них позаботился. Всё это заканчивается тем, что владельцам земли,
желают они сами того или нет, приходится брать на себя функции мамы или папы по отношению к ватаге
общинных «ребятишек», за которыми надо присматривать. Как бы сильно ни хотелось, назвать это общиной
всё-таки никак нельзя.
Подобная ситуация может, тем не менее, сработать в случае, если существует договор о том, каким
образом люди в общине могут выкупить право управления имуществом , и
вклада (равные доли? неравные доли?) будет соотноситься с правом участвовать в процессе принятия
решений. Для коллективного управления общим имуществом должно быть создано юридическое лицо, и, в
идеале, нормы вышеназванного соглашения должны быть закреплены в его учредительных документах.
(См. Главу 9). Группа также должна найти способ юридически защитить номинального владельца от всей
полноты финансовой и правовой ответственности, разделив с ним бремя обязательств по выплатам
закладных, по налоговым, страховым и эксплуатационным платежам (например, используя конструкцию
«трижды чистой аренды» ( Triple Net Lease) (см. Главу 12).
Как же поступать в случае, если отдельные члены будущей общины не могут позволить себе оплату
вступительного взноса целиком и сразу, однако в состоянии внести первоначальный взнос и далее платить в
рассрочку? Одно из возможных решений для владельца в этом случае – взять на себя функции «банка» и
заключить долговое обязательство с каждым таким участником группы по отдельности (см. Глава 12).
А если земля стоит так дорого, что у владельца не получается найти достаточное количество
потенциальных членов общины, могущих себе позволить, даже с его помощью, её покупку и равное долевое
участие в управлении всем имуществом? Одним из выходов может быть отделение участка меньшего
размера и предоставление его в групповую собственность. Другая возможность – предоставить членам
общины право выкупа в собственность индивидуальных земельных наделов (или построение общины по
модели кохаузинга, где участники являются индивидуальными собственниками жилья и совместно
распоряжаются территориями общего пользования). В учредительных документах общины может
содержаться статья, оговаривающая права собственников малого общего участка или индивидуальных
участков на пользование прилегающей территорией, остающейся в собственности первоначального
владельца. Последний, таким образом, продолжает контролировать и распоряжаться основной, более
дорогостоящей частью недвижимости, но при этом, на равных с остальными, является одним из
совладельцев поделенной части изначального участка.
А как быть, если владелец хочет сохранить особый статус передаваемой общинникам земли,
например, сохранить участки нетронутой природы, использовать землю строго как сельхозугодия, или как