Учебно-методический комплекс по учебной дисциплине "Земельное право"

Баранашник Александр Владимирович

находящегося в частной собственности гражданина Республики Беларусь, может быть:

1) гражданин Республики Беларусь;

2) сельский, поселковый, городской и районный исполнительный комитет.

При совершении сделки купли-продажи земельного участка продавец или покупатель не может изменить его целевое назначение и режим использования земель (водоохранные и санитарно-защитные зоны, право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

Цену и условия оплаты стороны определяют по договоренности. Вместе с тем ст. 31 Кодекса о земле предусматривает, что стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности,

при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков на момент совершения сделок.

Что касается дарения земельных участков, находящихся в частной собственности, то здесь действуют общие правила о купле-продаже участка с учетом безвозмездности сделки. Земельный участок, находящийся в частной собственности, также может быть предметом мены и ренты.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельных участков -предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком. Залогодателями земельных участков могут быть лица, которым земельные участки предоставлены в частную собственность, а залогодателями права аренды земельных участков - арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата. Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности. В целях развития системы кредитования в Республике Беларусь Указом Президента Республики Беларусь от 02.06.2009 г. № 276 «Об отдельных вопросах банковской деятельности и признании утратившими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь» (в ред. от 03.08.2010 № 402) установлено, что залогодержателями земельных участков, находящихся в частной собственности, и права аренды земельных участков могут быть банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности, международная финансовая корпорация (МФК) и Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР). МФК и ЕБРР могут быть залогодержателями, если они заключают договоры займа с резидентами Республики Беларусь. Законодательными актами Президента Республики Беларусь могут быть определены иные организации-залогодержатели.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности и предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), могут являться предметом ипотеки только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервированными капитальными строениями, и наоборот, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. Аналогичное правило предусмотрено в отношении Нрава аренды. В данном нормативном положении проявляется действие принципа единства.

Стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости.

Предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенным на нем капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, а также право постоянного или временного пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок, на который установлена ипотека, остается в собственности залогодателя, а арендатор (залогодатель), право аренды на земельный участок которого является предметом залога, продолжает осуществлять использование земельного участка.

При изучении проблем ипотеки земельных участков возникает вопрос о возможности их застройки, поскольку права собственника на данный участок

в определенной степени ограничены ипотекой. Порядок застройки зависит от того, застроен земельный участок или нет, является ли застройка обязательной (например, в отношении земельных участков для строительства и обслуживания жилого дома). Так, если в удостоверение прав залогодержателя не выдавалась закладная, то залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном порядке возводить капитальные строения (здания, сооружения) или временные строения:

– на земельном участке, являющемся предметом ипотеки вместе с расположенными на нем капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервированными капитальными строениями;

– если на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, отсутствуют капитальные строения (здания, сооружения) и их строительство в соответствии с законодательством не является обязательным.

Возведение строений, в том числе временных, в соответствии с вышеуказанными правилами, означает распространение на них режима ипотеки, т.е. они признаются находящимися в ипотеке, при этом изменения в договор об ипотеке не вносятся.

Если в удостоверение прав залогодержателя была осуществлена выдача закладной, то возведение капитальных строений (зданий, сооружений) на таком земельном участке допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены. Данное ограничение не затрагивает возведение временных строений и сооружений.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю. При обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, его продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) осуществляются с соблюдением установленных законодательными актами в области охраны и использования земель ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки, и целей его использования. При этом обращение взыскания на земельный участок и находящиеся на нем капитальные строения (здания, сооружения) или незавершенные законсервированные капитальные строения, являющиеся предметом ипотеки, осуществляется одновременно путем продажи на публичных торгах (торгах) одному покупателю, т.е. и в данной ситуации мы просматриваем действие принципа единства.

При обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, на котором находятся капитальные строения (здания, сооружения), принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, и его продаже с публичных торгов (торгов) к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении другого лица имел залогодатель.

Процедура проведения публичных торгов урегулирована постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.10.2008 № 1599 «Об особенностях проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки» (в ред. от 02.11.2010 № 1610). Публичные торги (далее - торги) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки, проводятся в форме открытых аукционов. Торги проводятся в соответствии с гражданским процессуальным, хозяйственным процессуальным и гражданским законодательством:

– судебными исполнителями в отношении земельных участков, на которые обращено взыскание по решению суда;

– банками-залогодержателями, залогодателями либо специализированными организациями, уполномоченными нотариально удостоверенным соглашением между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, в отношении земельных участков, на которые обращено взыскание на основании такого соглашения;