Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Зубова Елена Евгеньевна

Не секрет, что собственных средств в объеме, достаточном для строительства целого дома, крупного комплекса или одновременно нескольких домов, у застройщиков нет – их хватает только для старта проекта. Затем деньги поступают от частных инвесторов, претендующих на квартиры в будущем доме.

В период строительства жилье дорожает, поэтому с покупателей, которые могут оплатить будущую квартиру сразу, денег берут меньше. Подается это как «скидка при единовременной оплате» (например, скидка в 100 долл. с каждого квадратного метра). Разница в цене при покупке многокомнатной квартиры может составить несколько тысяч долларов. По сути,

речь идет не о скидке: для того, кто платит сразу, цена не снижается, а для того, кто платит в рассрочку, – увеличивается (хотя застройщики и называют рассрочки, которыми может воспользоваться покупатель до завершения строительства, беспроцентными).

Вместе с тем некоторые застройщики продлевают рассрочку на несколько месяцев после сдачи дома госкомиссии. Это сделано для привлечения покупателей, продающих старое жилье для оплаты новой квартиры. Как правило, на это хватает шести месяцев. Если рассрочка растягивается на несколько лет после окончания строительства, получается, что застройщик кредитует покупателя, а без выгоды никто этого делать не будет.

При покупке в рассрочку обязательно выплачивается первый взнос, составляющий не менее 10 %. Чем меньше первый взнос, тем выше процент при рассрочке. Например, при первом взносе 10–30 % цена рассрочки может составить 1,5 % в месяц с оставшейся суммы; при взносе 50–70 % – 1 % в месяц и т. д. При первом взносе в 70 % рассрочка дается на 4 года под 9 % годовых, а при первом взносе 30 % – на 3 года под 14 % годовых (до конца строительства рассрочка дается без процентов).

Схемы рассрочки напоминают ипотечные схемы на первичном рынке. Большинство программ кредитования покупателей квартир в строящихся домах действуют в рамках соглашений между конкретным застройщиком и конкретным банком. Мало того, квартиры по ипотечной схеме можно купить только на определенных объектах. Если застройщик предоставляет рассрочку, покупатель, как правило, может выбрать любую квартиру в любом строящемся доме этой компании. Однако банки запускают совместные программы только с теми застройщиками, в чьей финансовой состоятельности и обязательности они уверены, поскольку до окончания строительства именно застройщик гарантирует банкам, что клиенты расплатятся вовремя.

Первый взнос обязателен и при рассрочке, и в большинстве ипотечных программ банков. При этом и средний размер первого взноса при ипотечном кредитовании, и средний размер взноса на рассрочку составляет 30 %.

Самое большое неудобство в схеме рассрочки – нежелание большинства застройщиков менять ее ради удобства клиента. Например, они могут не принять первый взнос в 40 %, если в программе указано 30 %, или отказать в досрочном погашении долга. У банков мораторий на погашение тела кредита также существует, но, как правило, ограничивается первым годом.

Многие крупные строительные компании сегодня предоставляют клиенту право самостоятельно выбрать, воспользоваться ли ипотечной схемой, или решиться на рассрочку.

Условия рассрочки прописаны прямо в договоре долевого участия, справок о зарплате не требуется, и в период оформления договора стоимость квартиры не растет. Здесь выгода покупателя очевидна.

Заметно различаются сроки выплат в случае рассрочки и ипотеки. Если уплачено 30 % стоимости квартиры, оставшиеся 70 % можно выплачивать год-полтора (рассрочка), а можно – 25 лет (ипотека).

Цена ипотечного кредита сопоставима с ценой рассрочки. Каждый покупатель

квартиры может сам выбрать, каким способом расчетов воспользоваться: необходимо учесть предстоящие доходы. Ясно, что для выплат по рассрочке необходимо ежемесячно иметь более серьезные суммы, чем при многолетнем ипотечном кредите.

Квартиру сдал – квартиру принял

Когда дом готов, покупатели квартир должны принять свое жилье у застройщика и подписать при этом акт приемки. Примерно 80 % квартир, которые участники долевого строительства принимают от застройщика, имеют дефекты или недоделки. Однако дольщики подписывают акты приема квартир, не требуя возврата денег, и лишь в исключительных случаях обращаются в суд.

Дефектов в квартире насчитывается (в среднем) на несколько тысяч долларов, и если оставить все как есть, дольщику придется устранять недоделки самому (причем еще до отделочных работ, поскольку некоторые недоделки не позволят их проводить). Впрочем, неспециалисту сложно найти огрехи строителей, а экспертов по приемке квартир в городе очень мало. Приемка квартиры специалистом занимает 1–3 часа, в запущенных случаях – целый день. Стоимость услуги – от 3000 рублей (приемка однокомнатной квартиры). Однако в 90 % случаев дольщики принимают готовое жилье от застройщика самостоятельно (в силу завышенного самомнения, вынужденно или по незнанию).

Передача квартир хозяевам начинается сразу после работы госкомиссии. Члены госкомиссии не обращают (да и не должны обращать) внимание на мелкие недоделки. Их задача – отыскать крупные, которые могут негативно повлиять на безопасность и работу инженерных систем всего дома. Госкомиссия дает застройщику 1–2 месяца на устранение недоделок, после чего застройщик официально приглашает покупателей принимать квартиры. Как правило, отдел продаж компании-застройщика пытается регулировать процесс и приглашает клиентов на разные дни (по графику). Если конфликта нет, приемка квартиры может уложиться в один час.

Процедура приемки и ее сроки прописаны в договоре между застройщиком и покупателем. Как правило, на нее отводится один месяц. В процедуре обязан участвовать представитель застройщика. Обычно в этой роли выступает мастер, работавший на стройплощадке, или прораб. Процедура проста и не требует присутствия юриста, зато желателен специалист-строитель, потому что мастер легко может убедить дольщика, будто дефекты – не дефекты вовсе, а так и было задумано. Специалист даст техническое заключение со ссылками на СНиПы и ГОСТы.

Еще лучше – пригласить поучаствовать в приемке мастера из бригады, которая будет вести в квартире чистовую отделку: он оценит ситуацию лучше, поскольку это – его фронт работ.

Условия приемки также описаны в договоре. Опытные застройщики могут составить договор так, что если клиент откажется подписать акт, то останется без квартиры, да еще и заплатит штраф.

Перечень недоделок (в качестве приложения к акту) должен быть составлен с указанием сроков их устранения. По вопросам качества есть нормативы, с которыми не поспоришь. Сроки устранения недоделок назначает строитель, обычно 15–45 дней (если недоделки не глобальные). Но есть работы, привязанные к сезону (например, замену кровли можно проводить только в теплое время), они заставляют ждать исполнения до полугода. На практике процесс передач квартир по акту затягивается не меньше чем на полгода.