Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста
Шрифт:
Квартиру можно купить у любого участника строительства, но всегда есть опасность столкнуться с мошенничеством или так называемыми двойными продажами.
Как получаются двойные продажи?
Нередко партнеры по строительству дома (например, инвестор и застройщик) на каком-то этапе начинают конфликтовать. Обычно это происходит, когда строительство затягивается и его себестоимость возрастает, а партнеры предварительно не оговорили этот момент или, например, один из инвесторов решил выйти из проекта. В такой ситуации надо пересчитывать количество квартир на долю каждого участника. Тут-то и начинаются споры. Ситуация усугубляется, если инвестор, чья доля должна уменьшиться,
Если на одну и ту же квартиру претендуют два потенциальных владельца, решить, за кем она останется, может только суд. Но квартира достанется только одному покупателю. Второй претендент на жилье получит только деньги (их вернет застройщик по решению суда или добровольно), и индексация при этом не предусматривается. Однако за время строительства (иногда происходит несколько лет) цены на недвижимость растут, поэтому денег, которые застройщик вернет покупателю, на приобретение другой квартиры вряд ли хватит.
При покупке квартиры у субподрядчика опасностей больше. На строительном рынке известны случаи, когда субподрядные компании заключали договор с застройщиком, но своих обязательств не выполняли. Зато покупателям в доказательство своих прав на продажу нескольких квартир демонстрировали договоры и липовые акты о якобы выполненных работах. Поэтому для подстраховки лучше выяснить у застройщика, действительно ли субподрядчик имеет право продавать квартиры в доме.
Дольщики: обманутые и не очень
Почти в любом российском городе есть граждане, которых можно причислить к обманутым дольщикам. Это участники долевого строительства, чьи дома так и не были построены, и квартир они не получили. Первые обманутые дольщики появились в России примерно в 1993 году (время первого кризиса в строительной отрасли). Безусловно, часть людей была обманута сознательно, однако в большинстве случаев компании-застройщики не имели злого умысла. Чаще всего недостроенные дома – результат плохого менеджмента и последующего банкротства фирм.
Весной 2007 года Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) провел опрос в 46 регионах страны. Выяснилось, что 46 % опрошенных обвиняют в ситуации государство, 30 % – строителей и только 9 % полагают виноватыми самих дольщиков. Причем большинство считает, что государство должно пострадавшим или квартиру, или деньги. Всего 26 % опрошенных придерживаются мнения, что проблему надо решать через суд.
Государство пыталось защитить права дольщиков, выпустив в декабре 2004 года вместе с целым рядом законов (так называемый Жилищный пакет) закон о защите прав участников долевого строительства в многоквартирных домах – знаменитый ФЗ-214. Он вступил в силу 1 апреля 2005 года. Закон не столько защищал права добросовестных приобретателей недвижимости, сколько притеснял застройщиков и открывал большие возможности для банков, позволяя им зарабатывать как на кредитовании застройщика, так и на последующем кредитовании дольщика. Этот закон ввел целый ряд ограничений в деятельность застройщиков. Теперь квартиры можно продавать только с определенного момента, заключать договор долевого участия – только по новым правилам (со штрафными санкциями: дольщик может не платить несколько месяцев,
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) существуют в стране с конца 70-х годов. Схема обкатана и сомнений не вызывает. К тому же законодательство в этой сфере не изменилось.
Застройщик организует ЖСК только для одного дома (или жилого комплекса) лишь на период строительства. Как только пайщики кооператива получат право собственности на квартиры, они смогут выбирать: оставаться кооперативом или организовывать товарищество собственников жилья.
Оснований для отказа гражданам, желающим вступить в кооператив, у застройщика нет. Обычная практика – заявление, уплата вступительного взноса, который закладывается в стоимость будущей квартиры, внесение денег по индивидуальной схеме и уплата ежегодных взносов в период строительства. Между застройщиком и ЖСК заключен договор на продажу квартир в строящемся доме. Невостребованные квартиры останутся в собственности застройщика.
При такой схеме неизбежны дополнительные расходы: «спрятанная» в цену квадратного метра оплата услуг застройщика, а также официальные дополнительные взносы. Поскольку ЖСК создает застройщик и ставит во главе «своего» человека, рассчитывать придется только на честность компании.
Компания-застройщик выпускает векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продает их участнику строительства. Таким образом, застройщик получает деньги от НЕдольщика. Эти векселя служат залогом при заключении предварительного договора купли-продажи.
Обладатель векселей может (по завершении строительства) получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный) или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.
Объем выпуска известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной и предполагаемой конечной стадии строительства – после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена и не может меняться.
Поскольку вексель – безусловное обязательство, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Кроме этого, все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения (по закону!).
Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.
Обычно частные инвесторы вкладывают векселя в покупку квартир в начале строительства и при полной оплате (в выгодный для себя момент) продают ее по договору переуступки и получают доход в виде разницы в ценах. При частичной оплате переуступку обычно нужно согласовывать с застройщиком. В любом случае возникает вопрос оперативности возврата своих денег.
Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, это существенно проще – не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т. д. Минимальный доход инвестора определяется на момент вложения средств и равен доходности по векселям.