Заметки в инвестировании, 3-е издание
Шрифт:
12.9. Чистый денежный поток
Основой для расчета чистого денежного потока (FCF – free cash flow) является чистая прибыль, поэтому волатильность денежного потока, как правило, выше волатильности прибыли. Здесь могут быть исключения, при которых изменение прибыли компании компенсируется противоположным изменением объемов кредитования или капитальных затрат. Кроме того, волатильность прибыли учитывается участниками рынка в размере требуемой доходности: здесь можно привести пример нефтяных компаний и компаний розничной торговли. У первых исторически среднеотраслевой коэффициент P/E значительно ниже (требуемая доходность от вложений выше) ввиду высокой волатильности
Перечислим основные недостатки использования коэффициента P/FCF:
Во-первых, считается, что чистый денежный поток выражает сумму денежных средств, которую компания может направить на выплату дивидендов. Но правильно ли покупать акции, оценивая только их потенциальные дивидендные выплаты? Дивиденд – это всего лишь одна из форм извлечения выгоды акционером от вложений в долевые инструменты. Куда более важным является рост курсовой стоимости, и здесь важным обстоятельством является эффективность капитальных вложений (размер которых вычитается из чистой прибыли при расчете чистого денежного потока), и, как следствие, рентабельность собственного капитала. Нужно четко понимать, что, даже будучи направленной на капитальные затраты, прибыль остается в компании (увеличивая ее балансовую стоимость) и продолжает работать в интересах акционеров под ставку рентабельности собственного капитала (ROE) компании.
Во-вторых, увеличение кредитования сказывается на увеличении чистого денежного потока. Можно привести пример с двумя компаниями. Одна заработала за год 10 рублей прибыли и имеет, например, денежный поток в 10 рублей, другая показала убыток в -5 рублей, но за счет кредита в 15 рублей ее денежный поток также будет равен 10 рублям. Получаем разные по результативности компании с одинаковым денежным потоком.
В-третьих, на практике чистый денежный поток очень редко в полном объеме является доступным для акционеров, как следствие, он не равен размеру выплачиваемых дивидендов. К тому же это сугубо теоретическая цифра, при прогнозировании которой можно сильно ошибиться, так как она содержит большое количество переменных.
Мы оцениваем компании, исходя из их способности генерировать для акционеров прибыль, а не разновидности денежных потоков. Поэтому в первую очередь мы используем показатель ROE, который является отражением эффективности бизнеса.
Для оценки стоимости бизнеса в компании «Арсагера» используются коэффициенты P/E, P/BV, P/S, каждый из которых можно представить через соотношение ставок рентабельности и рыночных ставок требуемой доходности. Коэффициент P/FCF не несет в себе фундаментального смысла, его невозможно представить через соотношение ставок и поэтому с помощью него нельзя сказать, сколько должна стоить компания.
12.10. Взаимосвязь доходов семьи, условий ипотечного кредита (ставка и срок) и стоимости недвижимости
Каждому человеку нужен дом…
Человек живет там, где может получать доход…
Жилье, как и продукты питания, является базовой потребностью человека. Подобное положение вещей будет сохраняться, пока не будет изобретена возможность существования человека в виртуальном пространстве целиком и полностью.
Если не рассматривать некоторые частности, то в общем случае человек живет там, где может получать доход, который в состоянии обеспечивать его семью минимально необходимым. К частным
Соответственно, первопричиной появления недвижимости и возникновения у нее стоимости, а впоследствии изменения её качественных характеристик, является возможность получения дохода (в общем случае вследствие трудовой деятельности) человеком на определенной территории. То есть человек может получать доход и предъявить спрос на недвижимость, а наличие недвижимости дает возможность человеку работать и получать доход. Чем больше возможность получать доход, тем выше востребованность недвижимости, тем больше спрос на нее и выше требования к её качественным характеристикам, так как чем больше человек зарабатывает, тем лучше он может и, как правило, хочет жить.
В данной статье мы покажем, что стоимость жилья, фактически, зависит только от двух групп факторов: доходов семьи (изменения их в будущем) и условий ипотечного кредита (ключевые: ставка и срок). Себестоимость строительства является, безусловно, необходимым аспектом при ценообразовании жилой недвижимости, и она важна для появления новой недвижимости.
Приведем достаточно простую и понятную формулу, а точнее равенство, для цены недвижимости:
Pt0 = Z + min + Pter,
где Pt0 – стоимость среднестатистического жилья в настоящем времени,
Z – себестоимость создания единицы среднестатистического жилья, как объекта недвижимости,
min – минимальная доходность (маржа), требуемая застройщиком,
Pter – стоимость земельного участка, необходимого для создания объекта недвижимости.
Как следствие, при стоимости земли (Pter->0) и размере маржи застройщика (min->0), близким к нулю, минимальная стоимость жилья равняется стоимости его создания Pt0 = Z. И это единственный случай, когда стоимость нового жилья определяется факторами затрат на его создание. В остальных случаях стоимость жилья определяется именно величиной Pt0, а уже затем обратным счетом можно определить размер Pter и min, то есть нашу формулу правильнее было бы записать в следующем виде:
Pt0 – Z – min = Pter или Pt0 – Z = min + Pter
Определимость величин в этом равенстве:
Z – зависит исключительно от стоимости материалов и услуг, необходимых для создания определенного жилья,
Pt0 – способ определения будет описан далее,
min – зависит от уровня процентных ставок в экономике и уровня конкуренции в строительной отрасли,
Pter – величина, определяемая из формулы, приведенной выше, обратным счетом. Именно спрос на готовый продукт формирует цену земельного участка на рынке, как самостоятельного вида товара. Следует отметить, что для «изготовителя» некого среднестатистического объекта жилой недвижимости граница между приростом стоимости земли (например, земельный участок приобретен значительно раньше начала строительства) и рентабельностью размыта, то есть четкое соотношение составляющих в выражении min + Pter сильно осложнено.
Введем еще одну виртуальную характеристику стоимости среднестатистического объекта жилья – Pt1, она равняется размеру первого взноса на приобретение плюс сумма всех ежемесячных выплат по ипотеке. Необходимо отметить, что стоимости недвижимости Pt0 и Pt1 являются взаимосвязанными, при этом мы склоны утверждать, что именно Pt1 в большей степени характеризует стоимость жилья, нежели Pt0. Важный момент: обе величины фактически расчётные и являются следствием (а не причиной), то есть отражением определенных характеристик жизни населения.