Заметки в инвестировании, 3-е издание
Шрифт:
Доля средств от дохода на обслуживание ипотеки*
36%
Месячный платеж, руб.
49 392
Сумма выплат по ипотеке, руб.
11 854 080
Доля размера первого взноса от годового дохода*
70%
Размер первого взноса, руб.
1 152 480
Стоимость квартиры Pt1, руб.
13 006 560
Коэффициент доступности t1
7,9
* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.
Ставка кредита
Коэффициент доступности t0
Сумма кредита, руб.
Стоимость
Стоимость квартиры Pt1, руб.
Доля первого взноса
Удорожание стоимости квартиры
Изменение стоимости квартиры Pt0
0,0%
7,90
11 854 080
13 006 560
13 006 560
8,86%
0,00%
128,78%
0,5%
7,55
11 279 686
12 432 166
13 006 560
9,27%
4,62%
118,68%
1,0%
7,23
10 744 605
11 897 085
13 006 560
9,69%
9,33%
109,27%
1,5%
6,92
10 245 692
11 398 172
13 006 560
10,11%
14,11%
100,49%
2,0%
6,64
9 780 082
10 932 562
13 006 560
10,54%
18,97%
92,30%
2,5%
6,38
9 345 159
10 497 639
13 006 560
10,98%
23,90%
84,65%
3,0%
6,13
8 938 538
10 091 018
13 006 560
11,42%
28,89%
77,50%
3,5%
5,90
8 558 040
9 710 520
13 006 560
11,87%
33,94%
70,81%
4,0%
5,68
8 201 671
9 354 151
13 006 560
12,32%
39,05%
64,54%
4,5%
5,48
7 867 608
9 020 088
13 006 560
12,78%
44,20%
58,66%
5,0%
5,29
7 554 183
8 706 663
13 006 560
13,24%
49,39%
53,15%
6,0%
4,94
6 983 254
8 135 734
13 006 560
14,17%
59,87%
43,11%
7,0%
4,63
6 478 109
7 630 589
13 006 560
15,10%
70,45%
34,22%
8,0%
4,36
6 029 663
7 182 143
13 006 560
16,05%
81,10%
26,33%
9,0%
4,12
5 630 237
6 782 717
13 006 560
16,99%
91,76%
19,31%
10,0%
3,90
5 273 320
6 425 800
13 006 560
17,94%
102,41%
13,03%
11,0%
3,71
4 953 375
6 105 855
13 006 560
18,87%
113,02%
7,40%
12,0%
3,53
4 665 682
5 818 162
13 006 560
19,81%
123,55%
2,34%
12,5%
3,45
4 532 646
5 685 126
13 006 560
20,27%
128,78%
– 1,56%
13,0%
3,38
4 406 206
5 558 686
13 006 560
20,73%
133,99%
– 2,22%
14,0%
3,23
4 171 488
5 323 968
13 006 560
21,65%
144,30%
– 6,35%
15,0%
3,10
3 958 554
5 111 034
13 006 560
22,55%
154,48%
– 10,10%
16,0%
2,99
3 764 841
4 917 321
13 006 560
23,44%
164,50%
– 13,51%
17,0%
2,88
3 588 135
4 740 615
13 006 560
24,31%
174,36%
– 16,61%
Ставка
Коэффициент доступности t0
Сумма кредита, руб.
Стоимость квартиры Pt0, руб.
Стоимость квартиры Pt1, руб.
Доля первого взноса
Удорожание стоимости квартиры
Изменение стоимости квартиры Pt0
18,0%
2,78
3 426 515
4 578 995
13 006 560
25,17%
184,05%
– 19,46%
19,0%
2,69
3 278 316
4 430 796
13 006 560
26,01%
193,55%
– 22,06%
20,0%
2,61
3 142 085
4 294 565
13 006 560
26,84%
202,86%
– 24,46%
Представим графически изменение коэффициентов доступности в зависи-мости от доли дохода на обслуживание ипотеки, сроков и ставки кредита:
Таким образом, именно уровень дохода и условия ипотечного кредита через сумму, которая будет потрачена в будущем на обслуживание кредита (стоимость квартиры Pt1), определяют сумму, которая может быть потрачена в настоящем времени на недвижимость (стоимость квартиры Pt0). Эта абсолютная сумма траты на недвижимость определяет качественный уровень среднестатистического объекта недвижимости! При этом уже можно сравнивать качественные характеристики объектов жилья в разных странах (например, это объясняет столь разный норматив количества квадратных метров на человека в России и США).
Стоимость же среднестатистического объекта недвижимости можно определить, зная среднестатистический доход домохозяйства, ставку и срок ипотечного кредита. Таким образом, зная будущее изменение дохода, ставки и срока, можно спрогнозировать изменение стоимости объектов недвижимости и само изменение качественного уровня среднестатистического жилья.
Если есть ставка, срок и доход, то чем выше доход и лучше условия ипотечного кредита (меньше ставка и больше срок), тем дороже недвижимость в t0 и, как следствие, качественнее. Важным моментом является доступность мест для строительства (стоимость земельных пятен), согласно формуле: