Земельный участок: вопросы и ответы

Боголюбов Сергей Александрович

Для поддержания довода о том, что выплачиваемые суммы не являлись земельным налогом, понадобятся дополнительные доказательства (например, финансовые документы). Для внесения налоговых платежей в бюджет имеется установленная процедура. Здесь надо проверить, в каком порядке принимались платежи, и доказать, что они перечислялись не как земельный налог.

Е. Г.

Может ли норма ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» наряду со ст. 1 ЗК РФ, устанавливающей принцип платности использования земли, являться основанием для понуждения в судебном порядке собственников объектов недвижимости, не выкупивших земельные участки и

не выразивших такое волеизъявление, к заключению договоров аренды земельных участков в порядке п. 1 ст. 421, п. 4 ст. 445 ГК РФ?

Статья 28 Закона о приватизации устанавливает, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из положений ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ). Когда речь идет о заключении договора в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ), предмет договора должен быть определен конкретно, поэтому норма ст. 28 Закона о приватизации может являться основанием для понуждения к заключению договора, если из иных норм законодательства следует однозначный вывод о том, какое право на земельный участок должно быть приобретено собственником недвижимости.

При решении вопроса об обращении в суд с понуждением к заключению договора следует иметь в виду, что Земельный кодекс и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон) в вопросах, касающихся приобретения прав на земельные участки, условно «разделили» собственников недвижимого имущества на несколько категорий, в зависимости от правового статуса собственника (граждане РФ, иностранцы, лица без гражданства) и правового положения земельного участка, зданий и сооружений.

Исходя из круга отношений, урегулированных Законом о приватизации, можно предположить, что ст. 28 этого Закона должна распространяться на общие случаи приобретения прав на земельные участки из государственной и муниципальной собственности собственниками недвижимости, не обладающими правами на землю.

Что касается установленных специальных условий приобретения прав на землю, то действовать должны именно эти нормы.

В частности, если здание, строение, сооружение расположены на земельном участке, ограниченном в соответствии с ЗК РФ (ст. 27) и иными федеральными законами в обороте, в любом случае собственник недвижимости не может заключить договор купли-продажи участка. Так, в частности, согласно п. 7 ст. 3 Вводного закона со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Таким образом, лицо, приватизирующее недвижимость, может заключить договор аренды только в случае, если земельный участок ограничен в обороте.

Если право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок было оформлено ранее, однако по новым положениям ЗК РФ (ст. 20) оно подлежит переоформлению, при решении вопроса о том, должен ли это быть договор аренды или купли-продажи, и за кем — органом государственной власти или местного самоуправления либо собственником недвижимости — остается выбор, следует учитывать положение ст. 3. Согласно этой статье при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ. Причем в законе прописано: по выбору собственника

зданий, строений, сооружений.

Анализ норм ст. 3 Вводного закона РФ в связи с положениями Закона о приватизации еще раз обращает внимание правоприменителя на соотношение категорий «приватизация» и «переоформление» прав на землю. В отличие от специалистов, стоящих на позиции, согласно которой любой переход имущества из публичной собственности в частную является приватизацией, а значит, на переоформление прав на землю распространяются все положения о приватизации, считаем, что переоформление прав имеет все-таки особое регулирование. Расхождение объема прав пользователей земельных участков по ст. 3 Вводного закона и Закона о приватизации является дополнительным к тому подтверждением.

Содержание ст. 28 Закона о приватизации и ст. 3 Вводного закона задает еще один дополнительный вопрос о том, может ли служить основанием к понуждению заключить договор норма, не указывающая на один, конкретный вид этого договора. Считаем, что стороной договора, обращающейся в суд, должны быть представлены достаточно веские доказательства необходимости заключения именно договора аренды или купли-продажи.

Е. Г.

Влекут ли автоматическое изменение договора аренды земельного участка положения п. 1 ст. 450 ГК РФ и Федерального закона от 24 августа 2002 г. № 110-ФЗ, вносящего изменения в часть вторую Налогового кодекса РФ в части применения коэффициентов к ставкам арендной платы? И если нет, то можно ли понудить к внесению изменений в договор аренды на основании указанных норм в судебном порядке?

Пункт 1 ст. 450 ГК РФ гласит, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Указанный Закон № 110-ФЗ уточняет, что «действующие в 2002 г. размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставки земельного налога применяются в новом году с коэффициентом 1,8».

Таким образом, автоматического изменения условий договора аренды земельного участка данные нормы не влекут.

Основанием для обращения в суд о понуждении арендатора изменить размер арендной платы могут служить ст. 424 (ч. 1, 2) и 450 (п. 2 ч. 2) ГК РФ. Однако если условие пересмотра арендной платы в связи с изменением соответствующего коэффициента (или условие, сходное с этим) не было закреплено договором, требование, возможно, не будет удовлетворено судом. Дело в том что пересмотр арендной платы подчиняется требованиям ст. 614 ГК РФ. Следует обратить внимание, что данной статьей прямо указывается на то, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Прямое толкование этой нормы означает, что изменение размера арендной платы зависит от условий договора.

При этом существенная часть реализации пересмотра арендной платы зависит от текста, закрепленного договором. Если, например, договором указано, что при изменении условий, в том числе принятия соответствующих коэффициентов, арендная плата (со следующего платежа, разумеется) подлежит изменению, а перерасчет осуществляется арендодателем, арендатор, подписывая такой договор, соглашается на соответствующие действия арендодателя.

Однако, по нашему мнению, для того чтобы соблюсти права арендатора и избежать конфликтов по сумме, о новой арендной плате следует предварительно извещать арендатора, чтобы он мог заранее убедиться в том, что сумма соответствует новым нормативам.

Е. Г.

Глава 8

Контроль за соблюдением земельного законодательства (земельный контроль)

Какие органы осуществляют государственный земельный контроль за состоянием земельных участков в хозяйствах?

Согласно Положению о государственном земельном контроле, утв. постановлением Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. № 6891, существует система государственных органов, обеспечивающих всесторонний и эффективный земельный контроль за соблюдением всеми пользователями земли (в том числе собственниками) правовых требований о рациональном использовании и охране земель.