Жилищное право

Крашенинников Павел Владимирович

В Инструкции о выселении граждан из занимаемых ими помещений, утвержденной 9 января 1924 г. Всероссийским Центральным Исполнительным Комитетом (далее – ВЦИК) и Советом Народных Комиссаров (далее – СНК) 97 , устанавливалось, что дела о выселении граждан рассматриваются в суде по предъявлении соответствующего иска. Наряду с общими основаниями, предусмотренными для расторжения договора имущественного найма, а также для договора найма жилого помещения, Инструкция указывала на та -кое основание, как «хищническое отношение к жилищу». При этом таковым признавались действия, влекущие за собой порчу жилища, пользование помещением и общими частями дома вопреки их назначению и с нарушением установленных правил (колка дров в помещении,

загрязнение канализационных труб). В некоторых случаях предусматривалось внесудебное – административное – выселение.

97

Собрание узаконений РСФСР. 1924. № 8. Ст. 45.

14 июня 1926 г. ВЦИК и СНК РСФСР было принято постановление, название которого говорит о сути данного документа: «Об условиях и порядке административного выселения граждан из занимаемых ими помещений» 98 . Вместе с тем через два месяца был принят документ, значительно сужающий пределы вмешательства государства в жилищные права граждан. Принятием 16 августа 1926 г. постановления ВЦИК и СНК РСФСР «Об ограничении принудительных уплотнений и переселений в квартирах» 99 по существу был закончен период «великого» перераспределения жилищного фонда.

98

Собрание узаконений РСФСР. 1926. № 35. Ст. 282.

99

Собрание узаконений РСФСР. 1926. № 53. Ст. 419.

Интересно, что в 1923–1930 гг. предпринималась попытка подготовки Жилищного кодекса, однако она закончилась неудачей 100 .

Как указывают исследователи жилищного права, в отдельных союзных республиках были изданы акты, имеющие предметом регулирования основную массу жилищных отношений. Так, Б.М. Гонгало указывает, в частности, на то, что 14 июля 1919 г. СНК Украинской ССР принял Положение об учете, реквизиции и распределении жилых и нежилых помещений в УССР. В Положении провозглашалось право каждого трудящегося в пределах УССР на обеспечение помещением для жилья, определялась система органов, ведающих учетом и распределением помещений, указывалось, что помещения, предоставляемые для жилья, должны удовлетворять потребностям граждан по своим санитарным и гигиеническим условиям и т.д. 101

100

См.: Иоффе О.С. Из истории цивилистической мысли // Иоффе О.С. Избранные

101

Гонгало Б.М. Исходные положения о правовом регулировании жилищных отношений // Проблемы теории гражданского права. Вып. 2. М.: Статут, 2006. С. 27.

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» 102 была значительно расширена область применения договора найма жилого помещения, систематизированы и в значительной степени кодифицированы нормы, касающиеся данного соглашения. Часть жилищного фонда, находящегося под управлением кооперативов, была передана в ведение местных Советов 103 . Данным актом предписывалась обязательная письменная форма договора найма, в котором указывались основные права и обязанности сторон, а также их ответственность в случае нарушения соглашения.

102

Собрание

законодательства СССР. 1937. № 69. Ст. 314.

103

См. § 1 гл. 8 настоящей работы.

труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000. С. 420.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержалась гл. 28 «Договор найма жилого помещения» (ст. 295–341), впервые законодательно устанавливавшая системную, последовательную регламентацию соответствующих отношений. В частности, устанавливались: понятие договора найма жилого помещения, регламентация предоставления жилья, права и обязанности нанимателей и наймодателей, изменение и прекращение договора.

С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, а затем Жилищного кодекса РСФСР 24 июня 1983 г. гл. 28 ГК РСФСР утратила свое действие.

В ЖК РСФСР наряду с общими положениями содержалось более 70 статей (из 158), непосредственно посвященных договору найма жилого помещения. Постепенное выделение правовых норм из договора имущественного найма, где объектом выступает жилье, не только оформляется в виде отдельного специального закона, но и происходит кодификация норм, прежде содержавшихся в ГК РСФСР и подзаконных актах, например в постановлении Совета Министров РСФСР от 9 мая 1963 г. «Об упорядочении распределения жилой площади и учета граждан, нуждающихся в жилье» 104 .

104

СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1963. № 10. Ст. 64.

Закон РФ 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» также содержал ряд норм, посвященных договору найма жилого помещения. Кроме общих положений в него были включены нормы ст. 11 «Порядок определения социальной нормы площади жилья», ст. 12 «Жилищный фонд социального использования», ст. 13 «Предоставление жилого помещения по договору найма», ст. 15 «Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма», а также ст. 16 «Пользование коммунальными квартирами». Несмотря на очевидную переходность положений названного акта, закон во многом стал источником для подготовки соответствующих положений современных Гражданского и Жилищного кодексов.

Глава 35 ГК РФ, безусловно, стала первым шагом к новой кодификации как правовых норм, связанных с договором найма жилого помещения, так и в целом жилищного законодательства.

В ЖК РФ 2004 г. разд. III полностью посвящен договору социального найма. Подробнее нормы гл. 35 ГК РФ, разд. III ЖК РФ и другие нормы гражданского и жилищного законодательства, регламентирующие договор найма жилого помещения, будут рассматриваться далее.

§ 2. Общие положения о договорах найма жилых помещений

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в возмездное владение и пользование, является договор найма жилого помещения.

Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

Часть вторая ГК РФ несколько по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу этот Кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам (гл. 35), и арендный или иной договор, регулируемый гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение предоставляется юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. При этом Кодекс оговаривает возможность его использования только проживанием граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671).