Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы

Латынова Елена Васильевна

Исходя из изложенного, суд признал договор приватизации жилого помещения недействительным по основаниям ст. 168 ГК, т. е. сделкой, не соответствующей требованиям закона.

Было также установлено, что через 20 дней после приватизации жилого помещения ответчик через своего представителя В. продал спорную квартиру гражданину Ш. Семья Ш. прописалась в купленную ими квартиру, сделала дорогостоящий ремонт и проживает там до настоящего времени.

Бесспорно установлено, что до приватизации и последовавшей за ней продажей спорной квартиры несовершеннолетние дети и сам ответчик были вывезены из этой квартиры и стали проживать без законных на то оснований в четырехкомнатной

квартире, при этом оставаясь зарегистрированными в спорной квартире.

Из объяснений детей усматривалось, что их отец злоупотреблял спиртными напитками, приводил в гости в новую квартиру большое количество посторонних лиц, с которыми распивал спиртные напитки, не кормил детей и что они вынуждены были обратиться в органы опеки района, поскольку жить им было негде.

Судом было установлено, что заключенный ответчиком договор купли-продажи квартиры противоречил требованиям ст. 3 Закона о приватизации, в силу которого для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Как установлено, разрешение на отчуждение квартиры ответчиком от органов опеки и попечительства не было получено, несмотря на то что дети были зарегистрированы в продаваемой квартире. Таким образом, сделка купли-продажи спорной квартиры повлекла за собой утрату несовершеннолетними спорного жилого помещения. Кроме того, деньги от продажи представитель ответчика использовал на приобретение для него и детей жилого помещения меньшей площадью, на первом этаже, к тому же холодного и сырого, малопригодного для проживания несовершеннолетних детей.

Доводы Ш. о том, что они являются добросовестными приобретателями, суд отверг по следующим основаниям:

1) при заключении договора купли-продажи супругов Ш. не обеспокоила та ситуация, что они приобретали квартиру у представителя собственника и что в квартире никто не проживал;

2) Ш. приобрели квартиру за цену намного ниже стоимости таких же четырехкомнатных квартир, что также должно было обеспокоить покупателя;

3) квартира требовала капитального ремонта, и, исходя из объяснений Ш., краны на кухне и в ванной комнате не работали, ванная протекала, газовая плита была в нерабочем состоянии, обои висели клочьями, двери были грязные и требовали замены. Из всего этого можно было сделать определенный вывод о владельце квартиры;

4) из объяснений Ш. следовало, что они не интересовались фактом регистрации несовершеннолетних детей и других лиц в этом жилом помещении, хотя знали о наличии такой регистрации.

...Истцом было заявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи комнаты с правом пожизненного содержания. Судом установлено, что гражданка 3. заключила договор пожизненного содержания с ответчицей. Согласно этому договору 3. передала бесплатно в собственность ответчицы принадлежащую ей по праву собственности комнату, взамен ответчица обязалась пожизненно содержать 3., обеспечивая питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью. Сумма ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи) была определена сторонами в размере 7 МРОТ.

Истец посчитал, что договор пожизненного содержания является недействительным ввиду его ничтожности.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК притворная сделка, т. е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку,

ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Установлено, что ответчица работала социальным работником в отделении медико-социальной помощи на дому Комитета по социальным вопросам администрации района и на ее обслуживании до своей смерти находилась 3. Ответчица оказывала 3. помощь только в пределах своих должностных обязанностей и за свой счет ничего не приобретала.

Таким образом, ответчица приобрела спорную комнату безвозмездно, фактически комната была ей подарена, поэтому к данной сделке должны быть применены правила дарения.

Согласно ст. 575 ГК не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 5 МРОТ, работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан. Руководствуясь этим требованием, ответчица не вправе была принимать безвозмездно спорную комнату.

На основании ст. 168 ГК сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

...В суде рассматривалось дело о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, так как ответчиком не была уплачена истице указанная в договоре стоимость этой квартиры.

В соответствии со ст. 454 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

В ходе судебного заседания было установлено, что ответчик не выплатил истице денежную сумму за квартиру, а истица после заключения договора купли-продажи квартиры ее не освободила, т. е. не передала вещь покупателю. Таким образом, сделка не отвечает требованиям закона и является недействительной в силу ст. 168 ГК.

...Истицей были заявлены требования о признании договора мены комнаты недействительным.

В соответствии со ст. 170 ГК мнимая сделка, т. е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Судом было установлено, что фактически договор мены, заключенный между ответчиком и гражданкой Г., является мнимой сделкой. Согласно ст. 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Между тем в течение восьми лет после заключения договора никто из сторон не передавал другой стороне принадлежащие им жилые площади. Ответчик даже не знал о том, что в договоре допущена ошибка в размерах комнат, и не интересовался все восемь лет приобретенным по обмену жилым помещением. Спорной комнатой ответчик не пользовался, не распоряжался и обязанности собственника не исполнял. В то же время Г. никогда не говорила о существовании договора мены и до конца жизни проживала, беспрепятственно пользуясь спорной комнатой. Она (впоследствии истица) несла расходы по содержанию спорной комнаты. В права владения, пользования комнатой, полученной по обмену, Г. не вступала и в ней не регистрировалась. Ответчик в течение восьми лет также не заявлял требований об освобождении спорной комнаты. После заключения договора мены истица была зарегистрирована по месту жительства к своему мужу в эту комнату.