Жилое помещение и обязательственные отношения
Шрифт:
Преимущественное большинство обязательственных отношений, направленных на удовлетворении потребностей в жилье, относятся к разновидности договорных обязательств, поскольку в основании их возникновения лежит соглашение, заключенное между двумя или более сторонами, являющееся основанием возникновения взаимных прав и обязанностей у его субъектов. Выделение такой группы обязательственных отношений в т. ч. продиктовано ст.307.1 ГК РФ, согласно которой по тексту закона прямо выделяется названная группа обязательств: «….К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам)…».
Сказанное позволяет сделать вывод, что, как правило, в основе обязательственных отношений, направленных на удовлетворение потребностей в жилье, лежит договор как двусторонняя сделка, направленная на возникновение взаимных прав и обязанностей у конкретноопределенных субъектов гражданского оборота. Учитывая, что в действующей редакции ГК РФ выделяется достаточное количество отдельных видов обязательственных отношений, представляется допустимым разделить все договорные обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье, на видовые, которым свойственны свои отличительные черты:
1)
• договор купли-продажи жилого помещения;
• договор дарения жилого помещения;
• договор пожизненного содержания с иждивением.
2) Обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье и связанные с приобретением статуса нанимателя [54] :
• договор аренды (имущественного найма) жилого помещения;
54
В контексте настоящего пособия термин «наниматель» и «арендатор» понимаются как равнозначные.
• договор коммерческого найма жилого помещения;
• договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;
• договор социального найма жилого помещения.
Каждый из предложенных видов обязательств, направленных на удовлетворение потребности в жилье, обладает своими уникальными особенностями и характеристикой, поскольку выполняет свою функцию, причем как социальную, так и юридическую.
Социальная функция названных видов обязательственных отношений реализуется посредством определения места индивида на социальной лестнице. Иными словами, лицо, обладающее жильем на праве собственности, нередко расценивается обществом как более обеспеченный субъект по сравнению с нанимателем жилого помещения. Юридическая функция каждого из предложенного вида обязательства характеризуется в наличии у лица выбора соответствующей правовой модели поведения для достижения желаемого результата, т. е. в удовлетворении потребности в жилье.
В связи с изложенным представляется обоснованным дать общую характеристику выделенным видам договорам, которые порождают обязательственные отношения, направленные на удовлетворение потребностей в жилье. Указанная характеристика позволит в дальнейшем более лаконично и организованно выявлять отличительные признаки указанных видовых обязательств друг от друга.
§ 2. Общая характеристика признаков договорных обязательств, направленных на удовлетворение потребностей в жилье
В целом все выделенные виды договоров, порождающие обязательственные отношения, направленные на удовлетворение потребностей в жилье, могут быть дифференцированы по следующим признакам:
а) Консенсуальные и реальные;
Традиционно деление договоров на консенсуальные и реальные продиктовано ст.433 ГК РФ, согласно которой выделяются договоры, момент заключения которых связан с достижением соглашения его сторонами, т. е. получения акцепта на выдвинутую оферту – консенсуальные [55] , а также договоры, момент заключения которых связан с передачей имущества – реальные договоры. Как отмечает Е.Е. Шевченко, указание на реальность договора нередко осуществляется посредством использования в определении договора слова «передает», когда речь идет об имуществе, являющемся предметом договора. Слова «обязуется передать», наоборот, свидетельствуют о том, что заключение договора не связывается с совершением соответствующего действия [56] .
55
Аналогичные вывод следует из судебной практики: «…. В силу п.1 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации консенсуальный договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (ст.435 Гражданского кодекса Российской Федерации). Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (ст.438 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с п.3 ст.438 Гражданского кодекса Российской Федерации совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.». См.: Постановление ФАС СевероКавказского округа от 24 июля 2009 г. по делу № А32-37/2009 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
Также, см.: Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве / Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный. – 2-е изд., испр. М.: Статут. 2004. С. 19–25.
56
Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной практики. – М.: Инфотропик Медиа. – 2012. – 312с.
Ь) Возмездные и безвозмездные;
Законодательное разделение договорных конструкций на возмездные и безвозмездные продиктовано ст.423 ГК РФ, согласно которой возмездным договором признается такое соглашение, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, в том время как безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. При
57
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Фирма «СПАРК». 1995. С. 336–340.
Как отмечается в юридической литературе, подавляющее большинство, если не все договорные конструкции современного гражданского оборота являются возмездными [58] . Данный вывод следует из п.3 ст.423 ГК РФ, согласно которой договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Аналогичный вывод следует из судебной практики, согласно которой при возникновении спора о правомерности квалификации договора как безвозмездного, заинтересованной стороне необходимо доказать суду, что при заключении указанной сделки у кредитора было желание одарить должника. Так, в одном из дел суд указал: «….Ссылка заявителя на безвозмездность договора уступки требования отклоняется, поскольку, как разъяснено в п.9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 октября 2007 г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами гл.24 Гражданского кодекса Российской Федерации», соглашение об уступке права (требования) может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу такого права (требования). Доказательств, подтверждающих намерение общества «Газпром Трансгаз Екатеринбург» безвозмездно передать расчетно-долговому центру требования к должнику, заявителем не представлено…» [59] .
58
Рогова Ю.В. Договор как средство обеспечения стабильности гражданского оборота. М. Статут. 2015. С. 8–15.
59
Определение ВАС РФ от 2 июля 2013 г. № ВАС-16728/11 по делу № А60-10944/2010 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
Также, см.: п.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений гл.24 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 2008. № 1.
Из сказанного следует, что безмездным по своей сущности будет являться договор дарения жилого помещения. Между тем представляется, что в целом проводимая законодателем классификация договоров на возмездные и безвозмездные не является истинной в полном объеме, поскольку не отражает реалии фактически складывающихся отношений.
Подтверждение сказанного можно найти в утверждении В. А. Белова, который указывает, что «… никто, действуя в здравом уме и твердой памяти, не станет совершать бесплатного (безвозмездного) предоставления – предоставления в ущерб самому себе» [60] . В связи с чем представляется, что все отношения, возникающие в обществе, являются возмездными, однако указанный признак может проявляться отличительным образом и быть связанным с наличием встречного имущественного предоставления со стороны должника (возмездность) или с его отсутствием (безвозмездность). При этом важно осознавать, что, как правило, даже дарение между родственниками является возмездным, однако возмездность проявляется не в наличии встречного имущественного предоставления, а основывается на уважительных, доверительных, дружеских, семейных и иных отношениях, при этом возмездность рассчитывается не по шкале имущественных благ (денег), а в теплоте и заботе, которым родственник одарил дарителя при их совместной жизнедеятельности (бабушка – внук; родители – ребенок и т. п.). Ведь совершенно очевидно, что подарок ближнему человеку будет куда более дорогим, тщательно подобранным и желанным, нежели подарок для коллеги по работе. Безусловно, и в первом, и во втором случае мы дарим имущество, т. е. передаем без встречного имущественного предоставления, но в зависимости от полученного объема «тепла» качественные критерии объекта отличаются. В некоторой степени схожая позиция усматривается Аналогичной позиции придерживался Д. И. Мейера: «Очень редко дарение производится совершенно бескорыстно, а обыкновенно или оно составляет вознаграждение за какую-либо услугу, оказанную дарителю со стороны лица одаряемого, или даритель хочет приобрести какие-либо материальные или нематериальные выгоды, например, склонить лицо, одаряемое на свою сторону, но, тем не менее, сделка остается дарением…» [61] .
60
Белов В.А. Гражданское право: Учебник для бакалавров. Т. II: Общая часть. Лица, блага, факты. М. 2013. С. 711.
61
Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. (по испр. и доп. 8-му изд. 1902 г.). Ч. 1. М., 1997. С. 242–243.
Безусловно, дарение как вид договорной конструкции имеет свою особенную сущность, т. е. правовую природу. Между тем утверждение о том, что договор дарение является безвозмездным в полном смысле данного слова, как представляется, является ошибочным, в связи с чем по тексту настоящей работы при описании схожих правовых категорий будет использовать следующая терминология: «договор, обладающий встречным имущественным предоставлением» и «договор, не обладающий встречным имущественным предоставлением».