Жилое помещение и обязательственные отношения
Шрифт:
Что касается вопроса обязательной государственной регистрации соглашения об изменении или расторжении договора, необходимо отметить, что сама по себе государственная регистрация не относится к разновидности формы сделки. Аналогичный вывод делает К.П. Татаркина, которая указывает, что государственная регистрация не является формой сделки [77] . Схожая позиция прослеживается и в судебной практике [78] . Между тем, согласно п.2 ст.164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Казалось бы, что указанная норма вводит некий дисбаланс в установленный в теории и на практике подход, однако указанная государственная регистрация является не правоустанавливающей, а выполняет огласительную функцию в целях уведомления третьих лиц о наличии соответствующий прав у лица в отношении конкретной вещи.
77
Татаркина К.П. Форма сделок в гражданском праве России: монография. Томск: Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники. 2012. С.53, 94–95, 130.
Также,
78
П.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
Следовательно, необходимо сделать вывод, что одним из способов изменения или расторжения договора является заключение его субъектами соответствующего соглашения, которое должно быть совершено в той же форме, что и само соглашение.
Инициативное изменение или прекращение договорного обязательства происходит по волеизъявлению одной из его сторон и может быть реализовано как в судебном, так и во внесудебном порядке, при этом сама предпосылка изменения или расторжения договора может быть, как мотивированной, т. е. зависеть от поведения контрагента, так и не мотивирована и быть связана лишь с волеизъявлением инициатора процесса изменения или расторжения существующей обязательственной связи. Как указывается в юридической литературе «….Одностороннее изменение обязательства встречается довольно редко. Обычно законодатель наделяет таким правомочием одну из сторон в силу существенного изменения обстоятельств или нарушения норм права (или договора) другой стороной, что требует корректировки баланса прав и обязанностей…» [79] .
79
Хохлов В.А. Общие положения об обязательствах: учебное пособие. М.: Статут. 2015. С. 191–217.
Мотивированное изменение или прекращение обязательства происходит, как правило, в связи с нарушением контрагентом условий договора, что неотъемлемо сказывается на интересах кредитора и является побудителем для начала инициативного изменения или прекращения обязательства. В то время как немотивированное изменение или расторжение не зависит от поведения контрагента в целом, оно обусловлено лишь внутренней потребностью лица, обладающего правом на изменение или расторжение договора в одностороннем порядке. Важно обратить внимание, что в зависимости от того в каком порядке будет осуществляться изменение или прекращение (судебный или внесудебный) обязательства, основанием для изменения или прекращения соответствующей обязательной связи будут отличные акты (см. Таблица № 2).
Аналогичный вывод следует из п.3 ст.453 ГК РФ, согласно которой в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке договор считается с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении соответствующего договора. При этом независимо от того был ли ранее зарегистрирован в государственном реестре договор, на основании которого возникли обязательственные отношения, моментом их изменения или прекращения будет вступление соответствующего судебного акта в силу, а не момент внесения соответствующего записи в реестр. Схожая позиция следует из судебной практики: «….Как разъяснено в п.6 постановления Пленума от 17 ноября 2011 г. № 73, если в соответствии со ст.651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст.26 Закона о государственной регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.» [80] .
80
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 декабря 2013 г. по делу № А03-18457/2012 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
Таблица № 2
Применительно к внесудебному порядку моментом изменения или прекращения соответствующих обязательственных отношений, как правило, является дата получения контрагентом уведомления об изменении или расторжении договора, если иное прямо не указано в уведомлении или договоре. Правомерность такого подхода [81] к определению момента изменения или прекращения обязательственных отношений во внесудебном порядке продиктована статьей п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, согласно которому юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Аналогичный вывод следует из следующего судебного дела: «.Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам п.3 ст.450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.» [82] . При этом указанная позиция распространяется также на случаи, когда договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку сама по себе регистрация, как указывалось ранее, выполняет лишь огласительную функцию. Подтверждение указанной позиции можно найти
81
Белов В.А. Прекращение арендных отношений. Как арендатору расторгнуть договор без лишних переплат // Юрист компании. 2014. № 2. С. 30–36.
82
Постановление Президиума ВАС РФ от 25 июля 2011 г. № 3318/11 по делу № А40-111672/09-113-880 // Вестник ВАС РФ. 2011. № 11.
Также, см.: Постановление ФАС Уральского округа от 5 августа 2013 г. № Ф09-5032/13 по делу № А76-20329/2012, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2012 по делу № А41-477/12 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
83
Пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» // Вестник ВАС РФ. 2014. № 8.
Под иными обстоятельствами, являющимися основанием для изменения или прекращения договорных обязательств, стоит понимать такие события, которые возникают независимо от воли субъектов относительного правоотношения. К таким основаниям можно отнести существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при вступлении в договорное обязательство (ст.451 ГК РФ).
Кроме того, к обстоятельствам, являющимся основанием для прекращения договорных обязательств, возникающих вопреки воли субъектов можно отнести:
• Невозможностью исполнения;
• Принятие органом государственной власти или местного самоуправления нормативного акта;
• Смерть или ликвидация стороны обязательства.
Возникновение указанных обстоятельств никаким образом не связано с активными или пассивными действиями субъектов относительного правоотношения, в связи с чем их происхождение не зависит от волеизъявления кредитора и должника по обязательству. Аналогичный вывод следует из судебной практики: «…в соответствии с гражданским законодательством обязательство прекращено вследствие невозможности его исполнения на основании акта государственного органа или ликвидации организации, т. е… в силу объективных обстоятельств, независящих от воли сторон, в т. ч. в связи с изданием акта государственного органа либо ликвидацией должника…» [84] .
84
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2009 г. № 07АП-7076/09 по делу № А67-3641/09 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
Также, см.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 8 декабря 2009 г. по делу № А67-3641/2009 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
Подытоживая, необходимо отметить, что процессы возникновения, исполнения и прекращения договорного обязательства являются его отдельными стадиями развития, которым свойственны индивидуальные отличительные черты друг от друга. Между тем, вместе указанные стадии представляют жизненный цикл (динамику развития) всего обязательственного правоотношения в целом. Представляется, что в любом обязательственном правоотношении можно выделить три стадии его развития [85] :
85
Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство. Дисс… канд. юрид. наук: 12.00.03. / Белов Валерий Александрович. Москва. 2016. С. 60–85.
• Начальная стадия;
• Исполнительная стадия;
• Завершающая стадия развития.
Использования устоявшийся подход, используемый при игре в шахматы, полагаем, возможным охарактеризовать выделенные стадии следующим образом: начальная стадия – является дебютом (от фр. d'ebut – начало, появление) развития любого обязательственного правоотношения, и, как правило, связана она с моментом заключения договора, т. е. возникновением обязательственной связи между конкретно определенными субъектами; исполнительная стадия – является миттельшпилем (от нем. mittelspiel – середина игры) обязательственного правоотношения, именно на данной стадии, как правило, начинается процесс удовлетворения интереса участников обязательства; эндшпиль (от нем. endspiel – «конец игры») – завершающая стадия обязательственного отношения, когда обусловлена одним возникновением одного из ранее названных оснований прекращения обязательственного правоотношения. Между тем, нельзя не отметить, что в ряде обязательственных отношений исполнительная и завершающая стадия могут совпадать во времени, поскольку встречное предоставление по договору происходит единовременно, а временной разрыв при встречной передачи имущественного эквивалента между сторонами договора отсутствует.
Таким образом, характеристика процесса возникновения, изменения и прекращения обязательственных отношений по отдельным видам договорных обязательств будет осуществляться, в т. ч. путем выделения и характеристики соответствующих стадий его развития.
IV. Отдельные виды обязательств, направленных на удовлетворение потребностей в жилье
В рамках настоящей главы будут рассмотрены отдельные виды обязательств, направленных на удовлетворение потребностей в жилье. При этом материал, изложенный в настоящей главе, будет основан на сведениях, упомянутых ранее по тексту настоящего пособия, дабы не создавать излишних повторений. Кроме того, при описании прав и обязанностей субъектов, а также процессов, связанных с вступлением, изменением и прекращением в отдельные обязательственные отношения, преимущественное внимание будет уделяться наиболее спорным вопросам, являющимся основаниями для возникновения судебных разбирательств между участниками соответствующих обязательственных правоотношений.