Антикризисная книга Коммерсантъ'a

Башкирова Валерия Т.

на 4,4 % – $7133 за кв. м». – Такие данные приводит генеральный директор аналитического

консалтингового центра Миэль Владислав Луцков.

Но это снижение, находящееся в пределах статистической погрешности, несравнимо с

реальными размерами скидок. Заметим, что информацию о них продавцы стараются не

афишировать. «По итогам октября снижение цен на жилую недвижимость зафиксировано на

уровне 1–1,5 %. Следует учитывать скрытые скидки продавцов прямым покупателям, информация о них не

проходит в рекламе и зачастую не учитывается в ценовом мониторинге.

По отдельным объектам такие стимулирующие скидки составляют от 10 до 15 %», –констатирует Наталья Москалева, начальник управления маркетинга инвестиционного

департамента банка Российский Кредит.

Некоторые наблюдатели считают, что размер реальных скидок еще значительнее. «Продавцы

на первичном и вторичном рынках в настоящее время стараются не снижать цены открыто, но

при этом иногда стимулируют спрос на свои объекты, соглашаясь на некоторые ценовые

уступки во время торга, – утверждает руководитель департамента аналитики и консалтинга

компании Новое качество Ольга Косенкова. – Здесь все зависит от типа недвижимости.

Наибольшие скидки предоставляются преимущественно на первичном рынке, где наблюдается

ужесточение условий кредитования. Так, дисконт в бизнес-классе может достигать 25 %, в

экономклассе он несколько ниже – ориентировочно 20 %».

Элитный сектор также подешевел. По мнению аналитиков компании IntermarkSavills, средняя

(по всем проектам) долларовая цена предложения квадратного метра в элитных новостройках

сократилась за месяц на 3 %, при этом средняя рублевая цена практически не изменилась. По

ряду проектов (около четверти от общего числа) наблюдался незначительный технический

рост средней цены (в пределах 1–6 %), по остальным цены остались неизменными либо

снижены (максимальное снижение – до 20 %). Приведенная статистика относится к так

называемым объявленным ценам (содержащимся в официальных прайс-листах). Вместе с тем

значительное число застройщиков готово делать клиентам с живыми деньгами специальные

предложения. В среднем величина возможного дополнительного «торга» лежит в диапазоне от

10 до 20 %. В целом, по наблюдениям аналитиков IntermarkSavills, в элитном сегменте в

последние два месяца (сентябрь, октябрь) число реально совершенных сделок сократилось в

три—четыре раза по сравнению со среднестатистическим докризисным месяцем.

Таким образом, тенденция в настоящий момент следующая: более всего реальные цены сделок

снизились в бизнес-классе, немного меньше – в самом дешевом секторе. Что касается «элиты», то здесь падение, по оценкам участников рынка, минимальное.

Стоит ли ожидать дальнейшего снижения цен? Руководитель департамента стратегического

консалтинга

и оценки IntermarkSavills так отвечает на этот вопрос: «Сегодня на рынке жилья

наступило время покупателей. Многие настроены приобрести квартиру за 50–70 %

докризисной стоимости. Некоторые действительно смогут реализовать свои планы. Вместе с

тем рассчитывать на гибкость застройщиков можно только в самые ближайшие месяцы, пока

есть необходимость экстренно латать возникшие финансовые дыры и решать проблемы

финансирования уже начатого строительства».

У покупателей и продавцов в настоящее время практически одинаковая логика: лучше ждать.

И ожидание в любом случае работает в пользу покупателей: если ситуация затянется на

два-три месяца, рынок неизбежно просядет еще как минимум на 20–25 %.

В течение прошедшего месяца московские банки практически прекратили выдачу ипотечных

кредитов. Квартиры в новостройках не кредитует уже ни один банк. «В результате

сворачивания ипотечных программ банками и ужесточения кредитной политики такими

операторами, как Сбербанк и ВТБ 24, первичный рынок городской недвижимости как

значительно более рискованный, чем вторичный, лишился ипотечных денег вообще», –констатирует Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и

аналитики компании Усадьба.

Но и на вторичном рынке ипотека практически замерла. «Те банки, которые продолжают

выдавать кредиты под залог приобретаемой недвижимости, повышают процентные ставки до

неприличных», – говорит управляющий директор Century 21 Запад Евгений Скоморовский.

Добавим, что фактически отсекающие условия заключаются не только в размерах процентных

ставок, но и, например, в снижении максимального объема кредита до смехотворных сумм

(1 млн руб. и ниже). Кроме того, некоторые банки, заявляющие о продолжении ипотечных

программ, на деле кредиты не выдают, пользуясь своим правом отказа без объяснения причин.

Для многих клиентов, выбывших из числа потенциальных покупателей, альтернативой может

стать аренда жилья. Логично было бы ожидать повышения цен в этом сегменте рынка, но этого

не происходит: предложение на арендном рынке значительно повысилось за счет тех

владельцев, кто не может продать квартиру по адекватной цене и решил пока отдать ее в

аренду.

Вот как описывает ситуацию на арендном рынке Екатерина Батынкова, управляющий директор

компании Усадьба: «Пока кризисные явления не затронули цены в глобальном понимании и

уровень спроса. Количество предложений увеличилось, и некоторые из арендодателей

проявляют чуть большую гибкость в переговорах с потенциальными арендаторами. Некоторые