Банкир в XX веке. Мемуары
Шрифт:
ВОЗМОЖНОСТЬ, КОТОРУЮ МЫ НЕ МОГЛИ УПУСТИТЬ
Решающим фактором в решении остаться в деловой части города оказался шанс, который мы просто не могли позволить себе упустить. Я работал тогда с Биллом Зекендорфом, ярким, экстравагантным, известнейшим магнатом в области недвижимости, который десятилетия тому назад продал моему отцу землю, на которой Объединенные Нации построили свою штаб-квартиру. Билл был большим человеком во всех смыслах - 135 килограммов энергии и идей - он работал в своей конторе, находящейся в круглом пентхаусе здания, которым он владел на Мэдисон авеню в Среднем Манхэттене. Билл и я изучали способы, с помощью которых «Чейз»
И вот однажды, в 7 час. утра в конце февраля 1955 года, Билл позвонил мне домой на 65-ю стрит со срочными новостями. Я только что кончил завтракать и собирался взять газету и уже направиться к станции метро. Он сказал, что заедет за мной на своем лимузине, чтобы мы могли поговорить по дороге в банк.
Билл, знакомый с каждой крупной сделкой по недвижимости в Нью-Йорке, только что узнал, что «Гэранти траст компани» собиралась продать принадлежащее ей здание, занимавшее квартал между Федеральным резервным банком Нью-Йорка и главным зданием «Чейз-бэнк» на Пайн-стрит.
Как только я уселся на заднее сиденье его семиместного лимузина, Билл изложил мне свой предполагаемый план игры. Первым шагом для «Чейза» было приобретение здания «Гэранти траст». После этого мы начали бы скупать все остальные здания в квартале к востоку от нашей штаб-квартиры на Пайн-стрит и одновременно продавать принадлежащую нам многочисленную недвижимость, разбросанную в районе Уолл-стрит. Если все пройдет в соответствии с планом, мы должны будем попросить город дать нам разрешение закрыть Сидар-стрит между нашими двумя кварталами и в результате получим большой участок земли - особенно по нормам Уолл-стрит, на котором построим новую штаб-квартиру. Билл указал, что это была последняя возможность найти участок в нижнем Манхэттене, который соответствовал бы нашим нуждам. Однако мы должны действовать быстро, поскольку он узнал, что «Гэранти траст» собирается осуществить сделку в тот же самый день. Я был в ужасе от смелости его предложения, однако он убедил меня, что мы должны это сделать. Вопрос заключался в том, можем ли мы убедить Джека и директоров «Чейза» принять быстрое решение по этому вопросу.
Мы прибыли в «Чейз» и бросились в кабинет Джека на четвертом этаже. План Билла произвел на Джека впечатление, и он немедленно позвонил президенту «Гэранти траст», который подтвердил, что сделка должна быть заключена в пределах нескольких часов. Джек смог убедить его задержать продажу на 24 часа с тем, чтобы дать «Чейзу» шанс сделать контрпредложение. Через несколько часов Джек вступил в контакт с директором Фредериком У. Эккером, главой комитета по недвижимости «Чейза». Эккер, имеющий опыт в вопросах недвижимости, немедленно увидел важность и привлекательность предложения и согласился с тем, что мы должны стараться реализовать его. Другие члены комитета по недвижимости согласились с точкой зрения Эккера, и покупка стоимостью 4,9 млн. долл. была осуществлена в течение дня после того, как мне срочно позвонил Билл Зекендорф. «Чейз» оставался в нижнем Манхэттене.
ЭФФЕКТНОЕ НОВОЕ ЗДАНИЕ
После того как «Чейз» приобрел земельный участок, мы обратили свое внимание на то, какой образ мы хотели создать и какого рода здание будет достаточно впечатляющим, чтобы сделать заявление, необходимое для того, чтобы побудить других остаться в нижнем Манхэттене.
За советом я обратился к Уоллесу К. Харрисону. Он был архитектором, который впервые приобрел известность в связи с работой по созданию Рокфеллеровского центра, а позже стал главным архитектором здания Объединенных Наций и Линкольн-центра. Уолли на протяжении многих лет был моим другом, и в ретроспективе я чувствую себя несколько неудобно, поскольку Уолли вполне мог предполагать, что именно он является лучшим
Фирма «Скидмор» стала знаменитой в конце 1940-х годов в связи со своими новаторскими проектами международного стиля. Наиболее важным из таких проектов в Нью-Йорке был Левер-хаус на углу Парк авеню и 53-й стрит; здание было выполнено в чисто функциональном стиле, пионерами которого двумя десятилетиями раньше в Европе были Миес ван дер Рое и Ле Корбюзье - при этом использовались преимущества новых строительных материалов, таких как алюминий и листовое стекло, и новых технологий, таких как кондиционирование воздуха.
Мое внимание привлекло и еще одно недавно спроектированное фирмой «Скидмор» здание - небольшое отделение банка для «Мануфэкчурерз траст» на углу Пятой авеню и 43-й стрит. Законченная в 1954 году, эта архитектурная жемчужина создала сенсацию, являясь отходом от традиционных банковских зданий как в отношении формы, так и ощущений; это была простая стеклянная коробка с алюминиевым скелетом. Дверь в гигантский сейф, что обычно является священным и тайным сердцем банка, скрываемым в чреве здания, была видна с улицы. Однако внимание всех захватывала легкость здания, его кажущаяся эфирность.
Я обратился к своему другу Натаниелу (Нату) Оуингсу, одному из основателей фирмы, которого встречал, будучи еще студентом, в Чикагском университете. Я сказал ему, что мы хотим создать «здание, которое является заявлением», отражающим тот факт, что «Чейз» представляет собой прогрессивное учреждение, желающее проложить новые пути в архитектуре, будет символизировать кардинальные изменения в стиле управления и культуре. Нат и я провели долгие часы вместе с Биллом Зекендорфом, обсуждая две очень разные имевшиеся у нас альтернативы. Первая заключалась в том, чтобы создать два отдельных обычных здания в двух принадлежавших нам кварталах. Вторая - та, которую с самого начала увидел Билл Зекендорф, заключалась в том, чтобы соединить два участка земли, закрыв отрезок Сидар-стрит между ними, и воздвигнуть одно здание, но не еще одно массивное, офисное здание, а устремленный вверх небоскреб, стоящий на большой открытой площади. Для нижнего Манхэттена это было бы привнесением революционной новой концепции городского планирования.
В то время финансовый район представлял собой плотную массу зданий, зажатых вдоль узких улиц рядом с церковью Троицы: Уолл-стрит, Сидар-стрит, Пайн-стрит, Нассау-стрит и Уильям-стрит. Здесь более чем в течение века находилась наиболее ценная недвижимость в мире, и когда возводились новые строения, владельцы использовали каждый квадратный дюйм, разрешенный строительными нормами. Возможно, что ущелья Уолл-стрит были живописными, однако они создавали ощущение тесноты и темноты, а на уровне улицы возникало чувство клаустрофобии. Кроме того, возникал эффект аэродинамической трубы, и видеть, как в ветреный день масса прилично выглядящих юристов, банкиров и биржевых брокеров догоняет улетающие фетровые шляпы и котелки, было обычным делом.
Законы в отношении зон городского строительства требовали теперь, чтобы новое здание помещалось в пределах того, что называли «конвертом», определявшимся размером здания и его местонахождением в квартале. Это означало, что офисное здание нужно было отодвигать от края улицы, если оно росло в высоту, с тем, чтобы на улицы попадало больше света и воздуха. Чем более высоким было здание, тем меньше полезной площади в нем могло быть. Результатом этого были неэффективные и архитектурно непривлекательные строения. Чтобы обеспечить больше открытого пространства, небоскребы любой высоты получали разрешение на строительство, если они занимали не более 25% площади участка. На Уолл-стрит не было храбрецов, готовых на строительство зданий такого типа. Они считали, что это было бы растратой ценной земельной площади и уменьшением количества земли, на которой можно было возводить строения.