Эксперт № 14 (2014)

Эксперт Эксперт Журнал

Одним из символов наступления небоскребов стал The Shard («Осколок») — самое высокое здание в Евросоюзе (310 метров) весьма неоднозначной архитектуры на южном берегу Темзы. Показательно, что через 18 месяцев после окончания строительства только 30% офисов было сдано в аренду. Несколько лет офисный рынок Лондона переживал кризис, и только в конце 2013 года он начал восстанавливаться.

Из новых знаковых проектов можно выделить реконструкцию территории гигантской электростанции Battersea, расположенной на берегу Темзы. За участок боролся Роман Абрамович , желавший построить здесь в том числе и новый стадион для «Челси». Но победил малайзийский консорциум. Минимальная цена студии до начала строительства — 340

тыс. фунтов, а пентхауса — 6 млн. Несмотря на высокие цены, 600 из 800 квартир первой очереди были проданы за четыре дня: покупатели вставали в очередь в шесть часов утра и вносили задатки в 2500 фунтов с обязательством заплатить еще 10% в течение месяца. После таких рекордов продажи были остановлены, чтобы сохранить четверть квартир для азиатских инвесторов.

Нашествие приводит к неоднозначным последствиям. Часть иностранцев не пользуется недвижимостью, купленной для спекуляций или на черный день. В центре Лондона уже возникли улицы-призраки, где почти никто не живет. Статистика показывает, что сокращается население в самом центре — в районах Kensington, Chelsea. Другая проблема — резко подорожавшая лондонская недвижимость становится не по карману даже хорошо зарабатывающим англичанам. И ипотека тут не помогает. Плюс во всегда недешевом Лондоне становится крайне дорого жить: рестораны, магазины и прочее все больше затачиваются под богатых иностранцев. А лондонцы вынуждены уезжать в пригороды, другие части страны или за границу — этот феномен уже получил название «лондонский исход». Все чаще англичане говорят, что Лондон превращается из полноценного города в сейф для денег, что пропасть между столицей и остальной Британией все увеличивается.

Английские власти пытаются как-то влиять на этот процесс. С 2015 года будет введен для иностранцев налог на прирост капитала. Если недвижимость не являлась основным жильем, то при ее продаже надо будет заплатить 28% с разницы между ценой продажи и покупки. Кстати, для англичан такой налог действует. Плюс чтобы оживить спрос на жилье со стороны коренных жителей, введено несколько стимулирующих спрос программ, связанных с ипотекой. Одна из них рассчитана на покупателей первого жилья, которым при покупке недвижимости дешевле 600 тыс. фунтов государство гарантирует перед банком 15% кредита. При этом первоначальный взнос может составлять всего 5%.

Программы стимулирования спроса вызывают ожесточенные споры. Критики считают, что увеличение спроса только подтолкнет дальнейший рост цен, что еще больше уменьшит доступность жилья. Пока так и происходит. По данным Rightmove, за год средняя цена дома в Англии, несмотря на проблемы в экономике, выросла на 6,8%. Теперь она составляет 256 тыс. фунтов, что более чем в шесть раз превышает средний годовой доход. В некоторых местах, например в Оксфорде, соотношение цены жилья и средней годовой зарплаты уже выше 11. Примерно такой же показатель был в городах Калифорнии в 2006 году, после чего ценовой пузырь лопнул, а рынок недвижимости впал в многолетний кризис. Доступность жилья в Британии сегодня находится на самом низком за последнюю четверть века уровне. При этом накачка рынка продолжается: ипотека находится на рекордно высоком за последние шесть лет уровне. А объемы строительства — меньше докризисных на 40%.

Одна из каннских премьер-2014: масштабный проект «Сердце столицы» площадью более 630 тыс. кв. м. от компании «Дон-строй»

Предоставлено компанией ДОН-СТРОЙ

Отдельно от всех

В самом козырном месте, на входе на выставку, в отдельном павильоне демонстрировался огромный макет центра Москвы с тысячами домиков. Он вызывал два вопроса. Во-первых, для чего его привезли за тридевять земель?

Дело в том, что ни одного проекта в центре специально для иностранных инвесторов Москва не предлагала.

Во-вторых, какую Москву мы хотели показать? Вопрос это не праздный: большинство городов-конкурентов предельно четко себя позиционировали. Лондон преподносил себя как центр мира с грандиозными стройками и быстро растущими ценами. На стенде Осло чемпион мира по шахматам Магнус Карлсен давал сеанс одновременной игры. Сигнал очевиден: Осло — это интеллектуальный центр. В павильоне Манчестера постоянно читались лекции на разные темы, раскручивая образ университетского города. У Москвы такого образа нет, и огромный, но бессмысленный макет этот явный недостаток лишь усугублял.

Павильон российских регионов многие годы поражает безлюдностью и странностью. Непонятно, для каких инвесторов эти проекты — завиральные новые города из небоскребов в 200 километрах от Москвы или уже строящиеся районы панельных многоэтажек. Если даже высокие федеральные чиновники за несколько лет не смогли заманить ни одного западного инвестора для олимпийского Сочи, то такие проекты неконкурентоспособны в кубе.

Зато павильон Москвы был всегда заполнен людьми. Все три дня здесь нон-стоп шли конференции. Магнитом были столичные чиновники во главе с всесильным главой стройкомплекса Маратом Хуснуллиным . Интерес предпринимателей легко объясним: Москвой по-прежнему «рулят» в ручном режиме, отсюда недостаток информации и желание понять логику решений властей. А если повезет, можно было в кулуарах пообщаться с Хуснуллиным: после одного из мероприятий к нему стояла очередь из двух десятков человек.

Какие же сигналы были посланы столичным правительством в Каннах? «Нам интересны проекты от одного миллиона квадратных метров. В таких проектах инвестор может взять на себя дополнительные обязательства, к примеру по строительству транспортных объектов», — таков был главный месседж Марата Хуснуллина. В качестве примера глава стройкомплекса привел французский проект «Бизнес-платформа» на территории Новой Москвы площадью 4,5 млн кв. м. Желание ориентироваться именно на крупных девелоперов вполне коррелирует с политикой правительства Сергея Собянина в отношении малого бизнеса в Москве.

Проект «ВТБ Арена парк» получил премию MIPIM Award как «Лучший проект в России»

Предоставлено ЗАО «УК «Динамо»

Еще две темы оказались в фокусе внимания чиновников. Первая: дороги. Столичные власти хотели бы привлечь к реализации дорожных проектов частные инвестиции. Так, до 2020 года в Москве планируется построить 255 транспортно-пересадочных узлов. Инвесторам предлагается вложиться в них, получив офисные, торговые и прочие площади. На десяток ТПУ уже найдены инвесторы, в рамках выставки о своем желании построить крупный ТПУ «Ботанический сад» площадью более 100 тыс. кв. м объявила девелоперская компания «Пионер».

Было объявлено о тендере на выбор концессионера по проекту «Северный дублер» (дублер Кутузовского проспекта; итоги должны быть подведены осенью). «Северный дублер» станет платной, бессветофорной трассой, которая пройдет от «Москвы-Сити» до Одинцова по эстакадам в полосе отвода Московской железной дороги. Предлагается следующая схема государственно-частного партнерства: столичное правительство выкупит и освободит земельные участки, а затем передаст их в аренду концессионеру. Тот должен спроектировать, построить 11-километровый участок и эксплуатировать в течение 40 лет, взимая плату с автомобилистов. Концессионер должен будет вложить в проект порядка 40 млрд рублей, около 20 млрд придется потратить правительству. Планируется, что стоимость проезда будет не выше 230 рублей за весь отрезок пути.