Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Русецкий Александр Евгеньевич

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, – нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица,

кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации).

В данном случае остается неясным, необходима ли для представителя юридического лица нотариально удостоверенная доверенность. Поскольку п. 1 ст. 16 Закона о регистрации указывает на необходимость представления нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, возникает вопрос, относится ли правило, содержащееся в п. 4 ст. 16, к иным правилам.

С другой стороны, в соответствии с п. 4 ст. 16 для представителя физического лица обязательна нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено федеральным законом. Возможно, законодатель в п. 1 и п. 4 ст. 16 имеет в виду случаи, когда может предоставляться не нотариально удостоверенная доверенность, а доверенность, приравненная федеральным законом к нотариально удостоверенной. В этом случае применительно к представителю юридического лица нотариально удостоверенная доверенность будет обязательна.

Или же, возможно, что фраза «если иное не установлено федеральным законом» в п. 1 ст. 16 относится вовсе не к доверенностям, а к исключениям из общего заявительного порядка государственной регистрации.

В связи с изложенным, законодателю следует внести ясность в данный вопрос.

Заявление о государственной регистрации сопровождается документами, которые можно разделить на три группы:

1) правоустанавливающие документы;

2) документы об уплате государственной пошлины;

3) документы, удостоверяющие личность ходатайствующего о регистрации.

Следует подробно остановиться на правоустанавливающих документах. Законодательство не содержит понятия «правоустанавливающий документ». Исходя из п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, закрепляющего перечень оснований для государственной регистрации, которые должны быть подтверждены соответствующими документами, к правоустанавливающим документам относятся документы, свидетельствующие о наличии, возникновении, прекращении, переходе, ограничении (обременении) у лица права на объект недвижимости:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего

правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно вышеуказанной норме п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, законодатель к правоустанавливающим документам относит и правоподтверждающие документы, свидетельствующие о наличии у лица права на объект недвижимости до государственной регистрации этого права.

Итак, закон не перечисляет конкретные документы, которые представляются на регистрацию, а ссылается лишь на основания регистрации (их перечень не является исчерпывающим), которые должны быть подтверждены соответствующими документами. Лишь сформировавшаяся практика регистрации позволяет судить о том, какие конкретно документы признаются правоустанавливающими, поэтому органы регистрации разрабатывают инструктивно-методическую базу для процедуры регистрации. Закон о регистрации не содержит конкретного перечня документов, что является вполне обоснованным, поскольку, во-первых, нормы о документах, устанавливающих и подтверждающих права на объекты недвижимости, содержатся в многочисленных нормативных актах, и не имеет смысла их дублировать в Законе о регистрации, во-вторых, если бы конкретный перечень документов и был бы закреплен в Законе о регистрации, он носил бы открытый характер ввиду невозможности предусмотреть все основания для регистрации.

Данное объяснение вполне применимо и к норме п. 1 ст. 25 Закона о регистрации, устанавливающей, что право на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, но не указывающей на конкретные документы. [52]

Например, к правоустанавливающим документам можно отнести: договор передачи и свидетельство о собственности на жилище, выдаваемое в первые годы массовой приватизации жилья; договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа; справка о полностью выплаченном пае в ЖСК.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, т. е. документы, подтверждающие факт существования и учета объекта недвижимости.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Пункт 1 ст. 17 Закона о регистрации указывает на проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов. Правовая экспертиза должна проходить по двум направлениям: установление действительности представленных на регистрацию правоустанавливающих документов и проверка соответствия представленных документов действующему законодательству.

Общей целью правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, является проверка их соответствия законодательству. В статье 18 Закона о регистрации законодатель оговорил, что документы, представляемые на регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Таким образом, на регистрирующий орган возлагается, по сути, функция по контролю за законностью совершаемых сделок.