Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие
Шрифт:
Законодатель прямо не оговаривает пределов осуществления этого контроля. Поэтому на практике могут возникнуть споры, связанные с установлением пределов оценки регистрирующими органами правомочности совершаемых сделок.
Анализ материалов судебной практики показывает, что этот вопрос решается судами отнюдь не в пользу органов государственной регистрации. Например, «незаконными признаны действия должностных лиц органов регистрации по проведению ревизии нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью по вопросам соблюдения норм материального права при их удостоверении. При решении вопроса о пределах проверки органом регистрации законности нотариально удостоверенной сделки, иного нотариально оформленного документа, суды учли положения главы II Закона о регистрации, в соответствии с которыми к компетенции органов
Об установлении в законе пределов проведения правовой экспертизы косвенно свидетельствует п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, который указывает на проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов.
Важной гарантией защиты правообладателей от возможных злоупотреблений со стороны регистрирующих органов является запрет на истребование дополнительных документов (за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации), если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации). [54]
В соответствии с п. 38 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов проверять:
соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 18, п. 1 ст. 20 Закона о регистрации);
обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (ст. 9, п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 20);
наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (ст. 9, п. 1 ст. 20), например продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).
Представленные документы должны обязательно содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, а также в установленных законодательством случаях быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации). Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества – соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (п. 4 ст. 18 Закона о регистрации).
Проверка подлинности представляемых на регистрацию документов является одним из способов проверки их законности и действительности. В соответствии с п. 2 ст. 18 Закона о регистрации тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их местонахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Согласно п. 3 этой же статьи не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
В случае, если представленные документы имеют вышеуказанные недостатки, регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации на основании п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, мотивируя
Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок. С учетом результатов анализа представленных документов государственный регистратор устанавливает наличие или отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости. В том случае, если такие противоречия будут установлены, принимается решение о приостановлении либо отказе в государственной регистрации.
Закон предусматривает перечень оснований, когда может быть приостановлена государственная регистрация прав и сделок (ст. 19 Закона о регистрации), либо в ней может быть отказано (ст. 20 Закона о регистрации). Установленный перечень носит исчерпывающий характер и не подлежит расширительному толкованию.
Для приостановления государственной регистрации законом установлены следующие основания:
1) согласно п. 1 ст. 19 Закона, регистрация приостанавливается регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав и сделок, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений (например, свидетельство о праве на наследство скреплено подписью нотариуса, но печать нотариуса отсутствует). Регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений и в день принятия решения о приостановлении регистрации в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении регистрации и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
Срок приостановления в этом случае не может превышать один месяц. Если причины, которые препятствуют государственной регистрации прав, не будут устранены, регистратор обязан отказать заявителю в регистрации и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов;
2) в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона государственная регистрация может быть приостановлена на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления, но не более чем три месяца (например, правообладатель в заявлении указывает, что необходимый для регистрации документ, который не был представлен, в частности, нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки (ст. 35 Семейного кодекса РФ), он может предоставить только через два месяца, в связи с нахождением супруга в командировке).
Закон о регистрации не содержит перечня таких причин. Некоторые авторы высказывают мнения о том, что регистратор может принять решение о приостановлении только при наличии в заявлении уважительных причин, признанных исключительными. Ими проводится аналогия с нормами Гражданского процессуального кодекса и Арбитражного процессуального кодекса, и к таким причинам они относят: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизацию; утрату гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке и др.
Поскольку ст. 19 Закона о регистрации не установлено, что причины должны быть уважительными, представляется, что произвольно очерченным кругом уважительных причин и из-за отсутствия четких критериев признания причин уважительными могут необоснованно нарушаться права граждан и юридических лиц. Поэтому решение законодателя о предоставлении правообладателю возможности самостоятельно определять причины (уважительные для него) для приостановления регистрации по его собственному письменному заявлению можно назвать обоснованным и справедливым.