Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Шрифт:
Есть три направления, по которым государство работает с бизнесом для решения жилищных проблем. Первое – предоставление в наем социального жилья, то есть фактически раздача бесплатной жилплощади. Второе – помощь и доплаты различным категориям льготников. Наконец, третье направление – ипотека. Здесь роль государства очень значительна. Законы, принятые четыре года назад, придали мощный импульс ипотечному кредитованию.
Социальный наем и льготы
Государство обязано строить для граждан с невысокими доходами жилье абсолютно бесплатно и предоставлять его в социальный наем. Это закреплено законом
Таких критериев два: обеспеченность жильем (исходя из социальных норм жилплощади) и уровень дохода семьи. Причем регионы имеют право увеличивать социальную норму (например, не 18, а 20 кв. м на человека), но не могут ее уменьшать. Если позволяют возможности бюджета, устанавливайте хоть 40 кв. м на члена семьи. Кроме того, имеет значение состав семьи или семей. Например, если в квартире живет одна многодетная семья, ей предоставляется жилье большей площади, а если две семьи, то одной из них предоставляется новая квартира.
Это направление работы существует и будет существовать в дальнейшем, но все упирается в возможности финансирования. Понятно, что с данной проблемой муниципальные образования сами не справятся, потому что в 95 % из них бюджеты не сбалансированы, то есть у них доходы гораздо ниже расходов.
Источником финансирования жилищных проектов мог бы стать налог на недвижимость для физических лиц. Сегодня он достаточно дифференцирован: 0,01-2 % базовой стоимости недвижимости. Разница в 200 раз – казалось бы, можно справедливо устанавливать налоги, чтобы обитатели панельной «двушки» платили в сотни раз меньше, чем владельцы роскошного особняка.
Но весь вопрос в том, как считать базовую стоимость. При нынешней методике оценки ставьте хоть максимальные 2 % – суммы будут мизерными. Не во всех регионах ведется и кадастровый учет земельных участков. В итоге можно сделать единый налог на имущество (землю и недвижимость), при этом дать методику массовой оценки земельного и имущественного комплекса.
Сейчас работа над этим идет, и по ее завершении налоговая база и доходы муниципального образования возрастут на порядок. Тогда проще будет решать вопросы, связанные со строительством муниципального жилья, инфраструктуры и всего остального. При этом налог должен быть справедливым в отношении тех квартир, которые относятся к массовому сектору, речь о панельных многоквартирных домах. Их нужно относить к экономклассу и сделать так, чтобы налог ни на копейку не увеличился. Другое дело – отдельно стоящие элитные дома большой площади. Сейчас владелец виллы площадью 500 кв. м платит налог в размере 500-1000 рублей в год, и при этом только за коммунальные услуги в организованном коттеджном поселке он отдает в сотни раз больше. Для него 2 % реальной рыночной стоимости особняка – небольшие деньги, а для муниципального образования в сумме получится огромное увеличение доходов. Вот вам конкретный пример: в Оренбурге налог на землю и имущество сейчас составляет 200–250 млн рублей в год. Мы посчитали для примера рыночную стоимость коттеджных поселков (это нетрудно сделать просто с помощью газеты частных объявлений) и получилось, что 2 % составят от 1 до 1,5 млрд. И это только поселки, не считая элитных квартир в городе. На эти деньги можно было бы построить дома экономкласса более 50 тыс. кв. м!
Льготники и рынок
Как уже было сказано, второе направление – это частичная помощь государства. В масштабах страны, в том числе и в муниципальных образованиях, существует несколько программ для различных категорий граждан: военнослужащих и сотрудников МВД, чернобыльцев, молодых семей, молодых специалистов, переселенцев с северных территорий и т. д. В силу закона государство обязано частично субсидировать покупку жилья для этих граждан. Здесь тоже имеет значение состав семьи. Допустим, я бывший военнослужащий и у меня семья из трех человек, соответственно, я имею право на квартиру площадью 54 кв. м. Мне выдают сертификат на это количество квадратных метров исходя из стоимости, установленной регионом. В Москве это может быть 40 тыс. рублей за квадратный метр, а например, в Калуге – 30 тыс. рублей. Сертификаты – это только те обязательства, которые государство на себя взяло в соответствии с социальными нормами. Понятно, что рыночная цена выше
Кроме того, во многих регионах есть собственные целевые программы социальной ипотеки, то есть предоставление кредитов по сниженной ставке. Как правило, на бюджетные деньги создается фонд со 100 %-м участием государства либо государственное предприятие. Фонд предоставляет кредит или перечисляет деньги банку, который в соответствии со стандартами, разработанными фондом, выдает ипотечный кредит (и за это, конечно, берет какие-то деньги). Другой вариант: создается региональный банк либо в уже существующем банке выкупается доля, чтобы фонд работал совместно с этим банком. С точки зрения регионального бюджета такое кредитование хорошо тем, что оно осуществляется на возвратной основе. Понятно, что при другом варианте вложения деньги принесли бы больше процентов, но ведь бюджет не коммерческая организация. Возвратность средств, вложенных в социальные программы, – это только плюс этих программ.
Есть еще одна форма – субсидирование бюджетом процентной ставки по ипотечным кредитам для льготных категорий граждан. То есть бюджет доплачивает банку разницу между льготной и реальной рыночной ставкой. Но чем больше вы будете брать таких ипотечных кредитов, тем больше будете их компенсировать, потому что кредиты выдаются на 20–25 лет. То есть заемщик становится заложником бюджета. Если вы просто выдаете кредит, он к вам возвращается, а субсидии никогда не вернутся.
Кроме того, не будем забывать о сельском населении. В большинстве субъектов России распространена такая программа, как «Сельский дом». Сельским жителям предоставляется льготный ипотечный кредит под 3–5 % годовых для строительства дома либо гражданину сразу строит дом компания, которая прошла конкурс и предоставила самые минимальные цены, а он затем оформляет этот дом в ипотеку. Во многих субъектах РФ приняты законы, в соответствии с которыми заемщик может рассчитаться в натуральной форме, то есть мясом, молоком и т. д.
Социальное кредитование, безусловно, помогает решать жилищные проблемы в регионах, но я бы не сказал, что это перспективное стратегическое направление. Во-первых, потому что его объемы невелики: таким образом удовлетворяется не более 5–7 % потребности в жилье. И это еще в лучшем случае! Допустим, в фонде аккумулирован 1 млрд рублей, это очень большие деньги даже для успешных регионов. На них можно приобрести 500 квартир, но это капля в море. Во-вторых, такая схема, по сути, является распределительной, а потому ломает рыночные отношения или, по крайней мере, вступает с ними в противоречие. И мы все равно не избавимся от того, что люди будут всеми правдами и неправдами стремиться к получению льгот: устраиваться в бюджетную сферу, чтобы получить кредит и т. д. Решение проблемы доступного жилья состоит прежде всего в том, чтобы сделать ипотечное кредитование доступным широким массам населения.
Ипотека и объемы строительства
Если подсчитать, сколько нуждающихся в жилье граждан могут рассчитывать на бесплатное или льготное жилье, в сумме получится не более 20 % от общего количества. Подчеркну: речь именно о нуждающихся, а не обо всем населении страны. Понятно, что хорошо обеспеченные люди, которые в состоянии купить квартиру на собственные деньги, к нуждающимся не относятся. Для 80 % единственный путь решения жилищной проблемы – ипотечный заем в банке на рыночных условиях.
Государство очень многое делает для того, чтобы обеспечить максимально большему количеству людей доступ к ипотеке. В 2004 г. Госдума приняла пакет из 25 законопроектов («Законопроекты. Создание условий для развития рынка доступного жилья»), но он касается в основном вопросов, связанных с ипотечным кредитованием: активизация выпуска муниципальных ценных бумаг с ипотечным покрытием, проблема залога, упрощение процедуры оформления ипотечного кредита (платежи, сборы, оценка, получение справок, обращение в БТИ, замер площади и т. д.). И результат не заставил долго себя ждать: буквально на следующий год объем ипотечного кредитования возрос в десятки раз. Конечно, были и другие предпосылки: банки очень активно стали развивать этот продукт, но законодательное оформление процесса сыграло важную, если не решающую роль.