Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)
Шрифт:
И все же одними только законодательными мерами невозможно сделать ипотеку доступной. Иногда приходится слышать, что доступность ипотеки связана только со снижением процентной ставки по кредиту, мол, когда деньги будут давать под 5 %, как на Западе, ипотека сразу станет по карману большинству граждан. Это заблуждение. Я могу сказать, что в той финансовой ситуации, в которой мы находимся, у нас едва ли не лучшие условия ипотечного кредитования.
Возьмем, к примеру, Европу, где инфляция составляет 1–1,5 % в год, 3 % для них уже катастрофа. Ипотечные кредиты выдаются по ставке от 3 до 5 %, при этом в случае досрочного погашения человек выплачивает огромные штрафы. Теперь посмотрим на нашу ситуацию. В России кредиты выдаются в среднем по ставке 13 % годовых, что примерно равняется годовой инфляции. То есть наши
Конечно, государство борется с инфляцией, но при ее снижении уменьшится и ставка рефинансирования, а соответственно, и кредитные ставки банков. Так что это процесс обоюдный, все будет идти своим чередом, сами по себе кредитные ставки не делают ипотеку более или менее доступной. А вот то, что действительно влияет на доступность жилья в целом и по ипотеке, в частности, – это политика государства в жилищной сфере.
Ипотека – только одна составляющая развития жилищного строительства в Российской Федерации. У нас есть единственный рецепт, как остановить цены на рынке, – увеличить предложение, объемы строительства жилья. Все то, о чем говорилось раньше, – ипотечное кредитование, в том числе льготное, – это попытка регулировать спрос. Мы должны регулировать и формировать предложение. А для этого нужно больше строить, и прежде всего, жилье экономкласса, домов низкой ценовой категории. В данном секторе должно вестись не менее 70–80 % строительства, тогда как сейчас, наоборот, на него приходится не более трети, остальное – бизнес-класс и элита. Причем это относится не только к Москве, в регионах, в глубинке строят однокомнатные квартиры по 70 кв. м.
Вскоре мы будем принимать программу массовой стратегии жилищного строительства до 2020 г., как об этом говорил премьер-министр Владимир Путин. Это долгосрочная программа, и иной она быть не может. Если сейчас кто-то скажет, что готов решить жилищную проблему за два-три года, это будет полное лукавство. Приведу несколько цифр. Сегодня по статистике жилищный фонд РФ составляет чуть более 3 млрд кв. м. Для решения жилищной проблемы необходимо построить 1,5 млрд кв. м. В 2007 г. было сдано 62 млн кв. м, в 2008 г., по предварительным подсчетам, будет построено 70 млн кв. м. То есть 25–30 лет мы будем решать этот вопрос, если не сможем строить радикально больше: 150–200 млн кв. м в год. А для этого нужно решать поистине глобальные проблемы: создавать инфраструктуру, преодолевать бюрократические барьеры, бороться с коррупцией при выделении земельных участков, кардинально улучшать всю коммунальную систему. Это влечет за собой необходимость решения еще более глубинных вопросов, связанных с подготовкой кадров, внедрением новых технологий, в том числе энергосберегающих, развитием стройиндустрии.
На мой взгляд, строительство доходных домов – также государственная, а не коммерческая задача. Бизнес не заинтересован в проектах, срок окупаемости которых составляет 20–25 лет, а с точки зрения государства, это один из способов решения жилищной проблемы, причем далеко не худший. Для мобильных людей, готовых сменить место жительства ради карьеры, это лучший вариант, чем покупка жилья в кредит. Кстати, судя по опросам, 60 % людей в возрасте до 25 лет готовы арендовать жилье на нормальных условиях, вместо приобретения его в собственность.
Иными словами: ипотека – один из инструментов, позволяющих решать жилищную проблему. Но для ее успешного развития регулировать спрос уже недостаточно, нужно формировать объемное и разнообразное предложение на рынке жилья.
Я УВЕРЕН, ЖИЛЬЕ В РОССИИ СТАНЕТ ДОСТУПНЫМ
Валерий Казейкин
Первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ)
Валерий Семенович Казейкин родился в 1956 г. С отличием окончил Военную академию им. С. М. Кирова. Работал в НИИ, занимался проблемами авиации и космонавтики. Лауреат премии Ленинского комсомола. Занимал должность исполнительного директора Отраслевого фонда ипотечного жилищного кредитования Минатома России. Занимался разработкой и реализацией первой в России
С точки зрения потребителя, можно говорить о том, что ипотека в России существует уже десять лет: это тот срок, в течение которого расплатились с кредитом первые длинные (для конца 1990-х гг.) заемщики. С точки зрения государства, правильнее говорить: только десять лет. За этот небольшой для истории срок ипотека не только начала работать и стала инструментом решения жилищной проблемы для большого количества людей, но и позволила решать задачи капитального строительства в масштабе всей страны.
С чего начиналась ипотека в России
В конце 1997 г. по инициативе российских депутатов и конгрессменов США в Госдуме была создана комиссия по развитию ипотечного кредитования в России. Тогда американцы поставили вопрос о необходимости принятия закона «Об ипотеке». И только в этом случае в конгрессе США возможно было рассмотрение вопроса о выделении кредитной линии размером $5 млрд на развитие российской жилищной ипотеки. До того существовал закон «О Залоге», а в 1994 г. вышел Указ Президента РФ Б. Н. Ельцина «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому в регионах начали формироваться местные внебюджетные фонды. Перед ними были поставлены задачи по созданию условий для привлечения внебюджетных источников финансирования жилищной сферы, эффективному использованию средств инвесторов на формирование рынка жилья, содействию развитию производственной базы домостроения.
Комиссия Государственной думы каждые две-три недели проводила заседания, конференции, парламентские слушания и в результате получила поддержку практически от всех губернаторов. Эта работа привела к тому, что в июле 1998 г. подавляющим большинством депутатов Госдумы было преодолено вето президента на закон «Об ипотеке». Суть возражений Бориса Ельцина сводилась к тому, что нельзя говорить об ипотеке при отсутствии собственности на землю и, в первую очередь, на сельскохозяйственные земли. Пришлось настоять на том, что принять закон необходимо уже сейчас, а после его вступления в силу сразу же начать доработку. Впоследствии поправки в закон «Об ипотеке» вносились несколько раз.
На первоначальном этапе российская банковская система была еще очень слаба для развития ипотечного рынка, поэтому внедрять ипотечные продукты начали внебанковские структуры. В 1998–2002 гг. в регионах шло интенсивное формирование фондов жилищного строительства, ипотечных корпораций и ипотечных агентств. Наиболее успешными стали фонды жилищного строительства при президентах республики Татарстан и Башкортостан. Начали активно работать фонды Самарской, Кемеровской, Волгоградской, Смоленской, Белгородской, Ростовской, Астраханской и других областей. Одновременно при нашем участии стали создаваться фонды жилищного строительства Министерства по атомной энергии, концерна Росэнергоатом, Московской железной дороги, позднее был создан фонд «Газпромипотека». Фонды не имели права предоставлять кредиты, но весьма интенсивно выдавали займы, а также строили и продавали по другим схемам, например, по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа и оформлением ипотеки в силу закона. Тогда уже была создана основа для того, чтобы консолидировать рынок.