Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих

Прийдак Анна

Иногда квартира стоит подозрительно дешево. В этом случае нужно особенно тщательно выяснить, на каких условиях она продается и какие ежемесячные взносы придется платить. Например, в городе Зволле (Нидерланды) обычная двухкомнатная квартира площадью 70 м2 стоит около 140 000 евро. Вы видите объявление о продаже точно такой же квартиры за 70 000 евро, причем при осмотре выясняется, что это не связано с ее состоянием, так как никакого особенно дорогого ремонта не требуется. В чем дело? Вы расспрашиваете маклера о дополнительных расходах и выясняете, что вам придется платить по 500 евро в месяц (обычно взнос в товарищество собственников и оплата коммунальных услуг за квартиру такого размера составляет не более 200 евро), даже если там никто не будет жить. В эти деньги входит оплата прачечной, консьержа, зала для проведения мероприятий, возможности заказать еду прямо в квартиру, пригласить уборщицу и получить медицинскую помощь. За сами услуги (прачечную, медпомощь,

уборку и т. д.) и еду нужно платить дополнительно. В таких домах селятся обычно пожилые люди. Они хотят пользоваться подобными услугами, и их привлекают возможности общения, так как там часто проводятся концерты, занятия спортом и даже предлагается, как я прочитала в одном таком доме на доске объявлений, «регулярный аперитив». Некоторую часть услуг и медицинской помощи оплачивает медицинская страховка. Если у вас есть намерение поселиться в таком доме, но нет гражданства этой страны, то сначала лучше выяснить, имеете ли вы право на какую-то компенсацию своих расходов. Раньше в Голландии в подобном доме мог поселиться только человек старше 55 лет, но теперь в большинстве случаев жить там может любой. В Германии тоже строят такие дома, но там ежемесячная плата зависит обычно от реального объема полученных услуг.

Будете ли вы иметь право постоянно проживать в приобретенной недвижимости – тоже не пустой вопрос. Например, в Голландии и в Германии продаются дачи, где существуют жесткие ограничения: в некоторых домиках нельзя ночевать или жить более трех месяцев в году, а еще существуют коттеджи, которые вы обязаны сдавать.

Выясняем локальные особенности строительства и ремонта

Рассказывает бизнесмен из Москвы, проживший в Германии около пятнадцати лет:

«После 14-летней эксплуатации нашей квартиры мы решили сделать серьезный ремонт ванной комнаты. Опытный сантехник, узнав, что мы собираемся менять напольную плитку, посоветовал смонтировать под ней трубы и подключить их к ближайшей батарее отопления, которую мы тоже поменяли на новую. Идея была настолько проста, а мысль повысить комфорт ванной за счет подогреваемого пола настолько приятной, что мы согласились не задумываясь. А зря, задуматься стоило.

После успешного окончания ремонта я пригласил мастера из управляющей компании для установки счетчика потребления тепла (Zähler) на новую батарею. После нескольких звонков и уточнения сроков визита для выполнения этой простейшей, на мой взгляд, работы явились два мастера, на вид не менее как доценты вуза и с соответствующими амбициями. Не успели они зайти в ванную, как оба одновременно посмотрели на меня с такой радостью, что мне это как-то сразу не понравилось. Их торжество оказалось полностью оправданным. Оказывается, им негде поставить счетчик для снятия показателей расхода тепла с подогреваемого пола. Все мои и срочно вызванного сантехника предложения по техническому решению этого вопроса успеха у визитеров не имели. Отказав нам категорически, они посоветовали срочно сломать пол, разобрать неправомерные трубы и доложить об исполнении. Ушли, не собираясь скрывать радость от доставленных нам „ приятных ” минут. На следующий день мы вместе с сантехником стали добиваться приема у главного сантехника управляющей компании и через три дня получили приглашение. Главный сантехник выглядел еще импозантнее мастеров по установке счетчиков и, казалось, был рад нашей встрече. Он нас внимательно выслушал и вдруг начал бурно действовать, звонить в разные инстанции, техническим специалистам и даже в проектную организацию. Ему всюду говорили, что вопрос нерешаем, при этом он передавал трубку моему сантехнику, тот предлагал свои решения, но получал только отказ. Через пять минут мы оба поняли, что все переговорщики были заранее подготовлены и предупреждены. Меня, конечно, удивило, что такое небольшое событие в жизни нашего городка стало причиной чуть ли не заговора. В конце разговора я сделал последнее предложение, от которого, как мне казалось, нельзя было отказаться. Я предложил производить оплату по максимуму, как за самую большую батарею, т. е. платить гораздо больше, чем за мои трубы под полом. Главный сантехник мне и в этом категорически отказал, посмотрев на меня уже без всякого сочувствия. При этом он сказал, что им не нужно, чтобы я оплачивал больше или меньше, оплачивать можно только по счетчику. Орднунг есть орднунг.

Кончилась эта история еще одним визитом в управляющую компанию, где после долгих разговоров нам разрешили не ломать пол и не демонтировать трубы, а просто заткнуть ввод металлической пробкой.

Мы потеряли время, деньги, подогреваемый пол, но я уже был рад хотя бы такому окончанию этой истории».

Может быть, из-за таких сложностей в довольно холодных странах, например в Голландии и Германии, в ванной не всегда бывает отопление, а в туалете нет не только отопления, но и горячей воды. В каждой стране есть свои особенности строительства, на мой взгляд, не всегда соответствующие климату. Также в ванной и на кухне всегда надо проверять напор воды. Если он слабый, придется потом разориться на замену водонагревателя. В Англии в ванной может не быть смесителей, вода будет течь из двух кранов, отдельно холодная и горячая. В самых старых английских загородных домах можно даже найти туалеты на улицах.

Нужно выяснить заранее не только возможность реализации ваших планов по ремонту, но и точное предназначение интересующего вас объекта. В Англии одна моя знакомая купила для ремонта с последующей перепродажей дом, в котором изначально находился детский

садик. В муниципалитете ей отказывали в разрешении на ремонт и перепланировку, пока она не согласилась за свой счет сделать ремонт в другом детском садике. В Германии при строительстве нового дома одна молодая женщина решила сделать в нем парикмахерскую, где работала бы она и пара наемных сотрудников. Она и ее муж знали, что открыть парикмахерскую в жилом районе, скорее всего, не разрешат, но внести изменения в уже существующий проект будет проще, поэтому решили схитрить и запроектировали на ее месте гараж. Строительство подходило к концу, в парикмахерской установили большую красивую дверь, и пришло время отправляться в муниципалитет за разрешением на открытие парикмахерской. Получить его не удалось, потому что не менее хитрые чиновники все-таки нашли к чему прицепиться: у молодой пары был маленький ребенок, и им было сказано, что, пока ему не исполнится два года, он не может находиться под одной крышей с парикмахерской. Дверь было приказано убрать, а дыру в стене заложить кирпичом.

Если вы собираетесь сдавать или продавать квартиру или дом, то постарайтесь при ремонте не вносить необратимых изменений, которые могут не понравиться вашим потенциальным клиентам или покупателям. Например, в Голландии у вас наверняка возникнет соблазн сделать из нескольких клетушек по шесть-восемь квадратных метров одну или две нормальные спальни. Учтите, что голландцы не оценят подобные преобразования, так как считают, что спальни могут быть маленькими, главное, чтобы их было много.

Если цена кажется подозрительно низкой (поэтому и полезно уточнить среднюю сумму последних сделок по району), то стоит выяснить, какие сложности вас поджидают. В Италии можно купить дом в живописной местности с 13 гектарами земли за 100 000 евро, но к нему может быть не проложена дорога и на этом участке вообще может быть запрещено строительство.

В Англии и Голландии в некоторых районах и домах, представляющих историческую ценность, нельзя менять старые окна на пластиковые. Разрешается только заказать полную копию старых окон в новом исполнении, что будет недешево стоить. Не везде можно устанавливать спутниковые тарелки, кондиционеры и вывешивать белье на балконе. Всегда пользуйтесь возможностью поговорить со своими потенциальными соседями о том, как им живется, нет ли каких-то жалоб или проблем. Однажды, когда мы покупали квартиру в Гааге, выяснилось, что наша будущая соседка снизу уже давно страдает от шума и винит в нем хозяина нашей квартиры, который не положил изоляционный слой под ламинат. Нам она посоветовала сразу сменить ламинат на ковровое покрытие. Так как мы узнали о ее претензиях до оформления сделки и обсудили их с риелтором продавца, то нам были предоставлены все документы, подтверждающие соответствие ламината и слоев под ним всем мыслимым стандартам. Оказалось, что мы не должны были выполнять требования чувствительной соседки.

Вычисляем однократные, а также ежемесячные и ежегодные расходы

Примерный список однократных расходов:

♦ Стоимость недвижимости.

♦ Гонорары специалистам (риелтору, юристу, инженеру-строителю, нотариусу).

♦ Государственный налог на покупку недвижимости.

♦ Расходы, связанные с получением ипотеки.

♦ Оплата регистрации права собственности в государственном реестре.

♦ Возможно, ремонт.

Примерный список ежегодных расходов (некоторые из них могут быть и ежемесячными; это зависит от страны и выбранной вами формы оплаты):

♦ Налог на недвижимость.

♦ Муниципальный налог.

♦ Оплата сбора мусора.

♦ Оплата страхования квартиры.

♦ Оплата обслуживания кондиционеров, бассейнов, нагревательных и отопительных приборов.

♦ Мелкий ремонт.

Примерный список ежемесячных расходов:

♦ Оплата газа, света, воды, электричества, телевизора, телефона, интернета и т. д.

♦ Взнос в ТСЖ (проверьте, нет ли у ТСЖ долгов или предполагаемых крупных трат в будущем).

♦ Оплата уборки общих помещений и ремонта лифтов (часто входит во взнос в ТСЖ).

Выясняем налоговые аспекты покупки недвижимости и владения ею

Подготовку к общению с местной налоговой инспекцией стоит начать с продумывания ответа на вопрос, откуда у вас деньги на покупку, хотя, возможно, вам его никто не задаст. Также стоит принять во внимание, что налог на покупку недвижимости выплачивается с суммы, указанной в контракте. Именно поэтому, например, в Испании было принято существенно занижать цену, но сейчас многие юристы советуют этого не делать. Испанские налоговики стали сами рассчитывать примерную рыночную стоимость и брать налог с нее. В Officina Liquidadora можно выяснить, исходя из какой стоимости они будут рассчитывать налог. Они учитывают расположение, размеры, год постройки и многие другие факторы. Похожая ситуация в Италии. С 2008 года налог рассчитывается по кадастровой стоимости жилья, и цена, которая будет записана в контракте, не влияет на налог. Если же вы захотите продать недвижимость через пять лет, то вам придется заплатить существенный налог с прибыли. Еще одна проблема, которая теоретически может возникнуть: если местные власти захотят выкупить ваш дом, то не заплатят больше заявленной вами заниженной цены.

Помимо единовременного налога существуют различные ежегодные налоги (муниципальные, подоходные, с имущества). Подробно вам все расскажет консультант по налогам, с которым стоит заключить договор об обслуживании. Он же скажет, придется ли платить налоги и какие именно при продаже или наследовании. Риелтор тоже может примерно рассчитать ваши будущие налоги, но он заинтересован в продаже и, возможно, занизит их. При этом он вас даже не обманет, потому что точные цифры действительно зависят от самых различных аспектов вашего семейного и финансового статуса.