Недвижимость: покупка, продажа, приватизация, Филиппова Елена Михайловна

Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

на обложку

Филиппова Елена Михайловна

Шрифт:

Покупателю обмануть продавца сложнее, поскольку он не располагает товаром — недвижимостью; он может обмануть продавца либо при расчетах, либо при оформлении (пообещав выплатить всю требуемую сумму после совершения сделки и получения регистрации), и это всегда обман, связанный с деньгами. Пока покупатель не получил всего пакета документов на квартиру и не оформил регистрации — он не является собственником квартиры.

Посредником в сделке чаще всего выступает агентство по продаже недвижимости. Некоторые риелторские фирмы зарабатывают на обмане

путем взимания задатка: покупателю предлагают очень хороший вариант, показывают замечательное жилье, а затем объясняют, что это очень срочная сделка и вариант может уплыть, если сегодня же не будет внесен залог за квартиру. Сумма залога может колебаться от 30 до 50 процентов стоимости квартиры. Заинтересованный в сделке покупатель вносит залог, ему назначают дату окончательного расчета по сделке, но когда он является в агентство, то обнаруживает, что… данной конторы больше не существует. Такие агентства получили название фирм-однодневок. Провернув удачную операцию с ограбленными клиентами, они регистрируют новую фирму — и так далее, до бесконечности.

Некоторые фирмы и фирмочки используют оплату по спискам. Это практически узаконенный вид дохода фирмы и в то же время мошенническое вымогательство денег за предоставление подбора вариантов. Клиентам показывают различные варианты квартир, выставленных на продажу, но это услуга платная — стоит просмотр около 30 долларов. Если какая-то квартира покупателя заинтересовала, то назначаются такие условия сделки, которые заведомо невыполнимы. Реальных квартир на продажу у таких фирм нет. Правда, аналогичной платной услугой пользуются сегодня и многие вполне «правильные» агентства. Они тоже могут совершать наряду с законными мошеннические операции. Это «навар», который возмещает невысокие доходы агентства от продаж.

10 правил, которые нужно соблюдать

Следует быть очень осторожными при расчетах между покупателем и продавцом, доверять полностью в таком деле никому не стоит — как продавец может легко обмануть покупателя, взяв деньги, но не завершив сделки, так и покупатель может обмануть продавца, получив документы на жилплощадь и не заплатив полностью всей суммы. Соблюдайте правила безопасности:

1. Расчеты желательно вести через серьезное агентство или через солидный банк.

2. Деньги передаются только при наличии всех документов (и только после государственной регистрации вашего права собственности), а документы — при наличии всей суммы денег.

3. Если вы ведете дела с фирмой по недвижимости, нужно обратить внимание на то, как она проводит операции, насколько глубоко изучает историю продаваемой квартиры, обладает ли необходимыми специалистами.

4. Вас должны насторожить требования подписать генеральную доверенность, поскольку генеральная доверенность дает право совершать любые действия от имени клиента, и уж лучше пройти все бюрократические ступени самостоятельно, чем потом сожалеть о пропавших деньгах или утраченной жилплощади.

5. Если вам предлагают быстро оформить документы «по знакомству», этого не нужно делать ни в коем случае. Вы должны присутствовать при оформлении каждого документа и не должны отдавать в руки агентов приватизационные

документы и паспорт.

6. При покупке квартиры обратите внимание на соответствие состояния квартиры заявленной цене: слишком низкая цена должна вас насторожить.

7. Если вы покупаете квартиру не лично у хозяина, а у посредника, который предъявляет вам генеральную доверенность, то такая квартира может оказаться «проблемной»: в худшем случае ее хозяина может уже не быть в живых (а тогда вы лишитесь жилплощади через какое-то время, когда выяснится, что квартира продана после смерти владельца).

8. Если вам в риелторской фирме называют нереально низкую цену, соглашаются на любые ваши причуды, требующие дополнительных скидок или затрат, то, скорее всего, секрет не в особенной обходительности риелторов, а в том, что агентство — фирма-однодневка. Бегите из нее побыстрее.

9. Если у вас требуют залог или предоплату, да еще и намекают о возможности упустить хорошую сделку, не будьте алчными и не вносите платы за то, чего вы, скорее всего, так и не получите. Тут надо попытаться отличить «честный» залог от мошенничества.

10. При покупке квартиры нужно учитывать все опасности и все подводные камни. А лучше всего совершать сделку в сопровождении личного юриста. Тогда уж можно быть уверенным, что вас не обманут.

Документы, которые вы должны получить при покупке

• Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи; договор приватизации, справка об оформлении дарения, наследства).

• Справка из ГБР о том, что квартира не находится под арестом.

• Техническое описание квартиры и дома (выдает ПИБ).

• Форма № 9 о жителях, зарегистрированных в квартире (выдает жилконтора или паспортный стол).

• При участии в сделке несовершеннолетних — разрешение инспектора по делам детства местного муниципального округа.

• В случае приобретения комнаты в коммунальной квартире — письменное подтверждение отказа соседей от покупки площади, принадлежащей продавцу, заверенное нотариусом.

• Если квартира находится в доме-памятнике архитектуры — справка КГИОП о состоянии дома.

Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи согласно Гражданскому кодексу РФ. Договор составляет нотариус или соответствующий сотрудник ГБР.

В кадастровом паспорте, так же как в техническом описании на квартиру, должны быть указаны:

— адрес;

— год постройки здания;

— год последнего капитального ремонта;

— число этажей;

— характеристика квартиры (число комнат, высота потолков);

— инвентаризационная стоимость;

— материал стен;

— материал перекрытий;

— тип отопления;

— наличие водопровода;

— наличие канализации.