Недвижимость: покупка, продажа, приватизация
Шрифт:
Конечно, очень приятно ощущать себя собственником. Но задумайтесь — собственником чего? Городской квартиры? Дома, в котором люди живут? То есть пресловутых «четырех стен» — и только. Потому что земля к этому дому прилагается только та, что под домом. Собственником земли является город. Придомовая территория — это 1 метр от фундамента! Да и та не всегда входит, так сказать, в комплект дома, а только если дом образовал ТСЖ. Если же часть квартир в доме приватизирована, а часть — нет, и нет кондоминиума, то значит, люди приватизировали стены с воздухом. Они — собственники собственных иллюзий о собственности.
В то же время наша полурыночная дикая экономика привела к тому, что практически исчез из обихода нормальный в целом процесс обмена жилой площади, который, пусть
Операции с недвижимостью превратились в доходный бизнес. Но у тех, кто жаждет просто переехать из неприватизированной квартиры в Веселом поселке в приватизированную квартиру на Комендантском аэродроме, если только одна возможность: сначала приватизировать свое жилье (хотя в гробу они эту приватизацию видали!), а потом уже меняться… то есть совершать сделку купли-продажи с последующей меной или просто сделку купли-продажи: сперва — продажи, а затем — купли. А если купля не получится… угу, жить у родственников и друзей или снимать комнату… Такие вот мы с вами собственники.
Плюсы и минусы приватизации
К плюсам приватизации можно смело отнести переход жилья в собственность. Но не спешите с выставлением этого плюса. Он скрывает массу отвратительнейших минусов. И о некоторых минусах люди не подозревают. Прозрение наступает одномоментно и приводит к инфаркту и прочим осложнениям хронических недугов. ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» гласит, что если в квартире прописано несколько человек, каждый из них получает свою долю частной собственности. То есть если в квартире живет семья из семи человек на двадцати квадратных метрах, каждый получает седьмую часть от этих двадцати метров — около трех на человека. А если в той же квартире живет один человек — он ни с кем не должен делиться и получает все.
Приватизированная площадь может так и остаться в долях, когда каждый оплачивает расходы только по обслуживанию своей доли, а может стать общей долевой собственностью, когда при расчетах доли не выделяются. Большинство людей так и делают — объединяют доли и живут себе. Однако… пока живут.
Когда-то я для питерской газеты делала материал о проблемах наследования (тогда еще не было принято нового законодательства), и член коллегии адвокатов И. Земскова рассказала мне занимательную историю о приватизации.
В период активной приватизации квартир стали передавать эти квартиры в общую совместную собственность без определения доли. Люди считали, что теперь площадь у них общая, значит, и собственность общая, и в случае смерти одного право на всю квартиру перейдет к оставшимся в живых пользователям квартиры. Но не все так просто. Если семья получает в общую совместную собственность квартиру, то после смерти кого-то из членов этой семьи могут найтись наследники и не в кругу семьи. Как же тогда будет с этой долей? У кого ее выкупать? И в первое время, когда только пошли еще приватизационные процессы, возникали странные ситуации. Допустим, жила племянница со своей теткой, они съехались, проживали в одной квартире, приватизировали ее в общую собственность. Тетушка умирает, завещания не оставляет. И получается-то, что после тетушки наследником является государство… То есть тот человек, который остался проживать в этой квартире, чтобы ее сохранить, должен у государства выкупить тетушкину долю. А денег-то нет! Вот тогда-то и начались откаты назад, стали признавать
Объясню: разговор происходил в 1999 году, по существующим законам среди наследников по закону не признавались племянники. Но если исключить племянников (которые нынешним законодательством признаются), то ситуация может повториться в другом раскладе. У нашей умершей тетушки может иметься где-нибудь в деревне Плюхино или даже в далеком городе Биробиджане выживший из ума алкоголический сынок Степка, который явится в привлекательную приватизированную квартирку за своей долей для последующего пропоя, а бедняжка-племянница будет себе жить уже не в отдельной, а в совершенно коммунальной квартирке. Приватизация совсем не гарантирует вам отдельного жилища, она гарантирует только долю в общей квартирной собственности. Вот почему, когда я спросила Земскову, что должны были делать разумные обитатели «нехорошей» квартиры, она сказала просто: им не надо было приватизировать жилье. Они проживали одной семьей, у них было общее пользование жилплощадью, и эта квартира по договору найма просто перешла бы к тому, кто пережил другого, а уже тогда человек мог бы полностью приватизировать ее на себя. Могла возникнуть и худшая ситуация: если бы тетушка приватизировала эту квартиру на себя, то племянница вообще не получила бы права собственности на эту квартиру… В 1999 году это право собственности на квартиру перешло бы к государству в лице районной администрации, а в 2010 году в нашей квартирке появился бы все тот же алкоголик Степка, который по праву первой очереди получил бы право уже на большую часть нашей квартирки… и потребовал бы с нашей племянницы денег за право жить там, где она прожила всю свою жизнь.
А может сложиться история и вовсе чудовищная. Вот характерный пример.
Приватизированная квартира с равными долями, которые принадлежат супругам, находящимся в разводе, и ребенку. Бывший муж — алкоголик. Его какие-то заинтересованные лица вынудили подписать дарственную на свою одну треть приватизированного жилья. Семья ничего об этом и не знает. А муж тем временем пропадает. Жена его не особенно пытается разыскать, у них очень сложные отношения, она от пьяницы устала. Сначала она интересуется, где он может быть, у родных, потом успокаивается. Он и раньше уходил, иногда не жил в доме по году или два.
Так проходит около года, но в один прекрасный момент в квартире раздается звонок. На пороге стоят люди, которые предъявляют ордер на вселение. Им была перепродана доля приватизированной собственности. И они заплатили за эту долю деньги, о чем имеется договор. Естественно, у женщины шок. И тут единственная возможность — разыскать лицо, на которое оформлена сделка, признать эту сделку недействительной, подать на пропавшего человека в розыск (ведь никому неведомо, жив ли он, не была ли дарственная составлена под давлением, не был ли человек из-за этой доли в квартире попросту убит). А пока идет этот розыск, приобретатели доли квартиры будут пробовать в нее попасть и вселиться, а семья в их замечательно приватизированной квартире будет жить в страхе, что их либо заставят выкупать долю мужа-алкоголика, либо вселят на его жилплощадь другого алкаша, чтобы заставить несчастных совершить размен. Чудесные перспективы!
Некоторые минусы приватизации связаны с огромным желанием государства спихнуть на плечи собственников все, что касается содержания и ремонта жилья. Сюда относятся расходы на капитальный ремонт, а если старый дом не выдержал и все же рухнул (или сгорел дотла) — на снос (не шучу!) останков строения и возведение на его месте нового дома. Представляете, сколько это приватизированное счастье будет стоить денег, крови и нервов? Учитывая, в каком состоянии собственники получили старый жилой фонд, можно только тяжело вздохнуть. Многим домам вообще-то время пришло рухнуть. А те, для которых этот срок еще не наступил, будут доведены до кондиции «заботой» коммунальных служб.