Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Филиппова Елена Михайловна

Без знания некоторых тонкостей оформления сделок купли-продажи вы можете совершить ошибки, которых, в общем-то, нетрудно избежать. Любая допущенная вами ошибка — это потерянное время, деньги, силы и перерасход нервных клеток.

Вы должны точно понимать, что собой представляет договор купли-продажи, что вы можете продать или купить по такому договору. Предметом договора является недвижимость — то есть это земельные участки, здания, квартиры. Существует ряд вполне недвижимых по определению вещей, которые вы приобрести не имеете права. Вы, например, не можете купить водоем, если он имеет соединение с водной системой (то есть это река или озеро с втекающими и вытекающими водными источниками), но можете купить водоем, не имеющий такого соединения, — маленькое озерцо, пруд, родник на приобретаемом вами участке.

Нужно

очень четко знать требования, которым должна соответствовать недвижимость, чтобы ее возможно было приобрести в единоличную собственность. Вы можете купить дом или квартиру, в которых никто не прописан и ни на кого не отведены приватизационные доли, — тогда недвижимость полностью переходит в вашу собственность; если же там хоть кто-то прописан или кому-то принадлежит доля, то вы не будете собственником, вы будете совладельцем. Вы можете купить участок земли у собственника, но если не купите построек на участке, то владельцем построек останется собственник земли, а часть земли, необходимая для эксплуатации строений, будет считаться его собственностью. Вы можете купить строения на участке, который продавцу не принадлежит, но тем не менее он является владельцем этих построек, но тогда, хотя он вам честнейшим образом продает эти постройки, вы не станете владельцем земли. Вы можете приобрести участок с постройками, которые останутся в собственности продавца, но если не оговорите права пользования участком, продавец по закону может пользоваться частью необходимой ему земли.

При покупке жилой недвижимости вы должны обязательно перечислить всех, кто имеет право пользоваться этой недвижимостью. Если вы приобрели жилую недвижимость, где кроме вас уже есть прописанные граждане, то для них вы становитесь наймодателем, как и бывший собственник (согласно статье 675 ГК РФ), и вы не можете требовать от продавца выписки этих граждан, потому что договор подписан и вы… купили недвижимость вместе с жильцами! Поздравляю с приобретением! Запомните: в договоре должно быть четко указано, что на данной жилой площади зарегистрированных лиц нет и никто там не проживает.

Если вы угодили в такую ситуацию (приобрели квартиру с неожиданным «довеском» в виде прописанных в ней граждан), то решить вопрос возможно только через суд. Согласно статьям 42 и 45 ГК РФ гражданин может быть признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания; причем началом исчисления срока для признания гражданина безвестно отсутствующим считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а в случае, если такой срок установить невозможно, он исчисляется с 1 января следующего года; после установления факта отсутствия гражданина более года суд выносит решение о снятии его с регистрации, которое вступает в законную силу в течение десяти дней с момента вынесения. В некоторых случаях решение выносится судом не в пользу истца (особенно если речь идет о существовании несовершеннолетних, права которых были нарушены). Само снятие граждан с регистрационного учета происходит согласно Правилам регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, которые были утверждены Постановлением Правительства № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию». Вопросы, связанные с выпиской безвестно отсутствующих лиц, должны решаться до передачи недвижимости покупателю и самим продавцом.

Самое важное, что должен сделать покупатель: проверить, кому реально принадлежит продаваемая недвижимость, не продают ли вам вместо квартиры долю в этой квартире; не имеется ли безвестно отсутствующих граждан, которые могут предъявить права на жилплощадь или долю жилплощади, нет ли в истории продаж граждан, права которых были нарушены в бытность их несовершеннолетними (как при приватизации этой квартиры, так и при продаже), не находится ли имущество под арестом, не обременено ли оно долгами или залогом.

Учтите, что договоры по купле-продаже недвижимости считаются незаключенными, если в них отсутствует указание

о согласованной между продавцом и покупателем цене. Причем цена должна быть выражена в рублях и соответствовать рыночной, а для этого пожеланий продавца и покупателя недостаточно, необходим профессиональный оценщик.

Составляя для каждого конкретного случая договор купли-продажи, вы должны понимать, что чем точнее и детальнее он составлен, тем меньше шансов вы оставляете для возможного обмана или нарушения своих прав. Читайте договоры, которые подписываете, читайте внимательно, долго, пока они не станут для вас совершенно понятными и ясными — только так вы не наделаете ошибок. Когда сами составляете договор, не оставляйте лазейки для двоякого толкования — иначе продавая дом на участке земли, продадите вместе с ним и сам участок, а нужно ли это вам?

Согласно российскому законодательству сделки купли-продажи регулируются ГК РФ, Земельным кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения № 233 и другими законами и актами. Эти законы и акты желательно прочесть. (Я бы с удовольствием все эти документы поместила в своей книге, но сами понимаете, каков бы тогда стал ее объем! Поэтому здесь я привожу только выдержки из законов, остальное вы разыщете сами, найдете там нужные статьи и внимательно их изучите.)

Но основное вы должны себе уяснить: любой договор купли-продажи составляется типовым образом, вы в разработанный типовой договор вносите только необходимые конкретные сведения и дополнительные пункты. Изобретать велосипед вам не нужно. Существуют типовые формы договоров купли-продажи для земельных участков без построек, земельных участков с постройками, отдельных домов без участка, квартир, долей квартиры, нежилых построек или помещений. Такие типовые формы вы можете найти в этой книге.

Договор купли-продажи вступает в силу только после его государственной регистрации. В соответствии с законом на государственную регистрацию прав заявителями представляются:

• заявление о государственной регистрации прав;

• документ, удостоверяющий личность заявителя;

• документ об уплате государственной пошлины;

• документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя, сторон сделок;

• документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права. Этом могут быть:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, включая договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением, аренды, об ипотеке, доверительного управления имуществом, договоры участия в долевом строительстве;

2) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство;

3) вступившие в законную силу судебные акты;

4) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества, декларация об объекте недвижимого имущества, подтверждающая факт его создания, технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, документы, подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства, разрешение на строительство; проектная документация, документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства и т. п.); кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, или план иного объекта недвижимого имущества, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.