Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Шрифт:
Если покупатель не уверен в том, что он может адекватно оценить качество работ, то лучше пригласить независимого эксперта.
В случае обнаружения брака и недоделок следует составить приложение к акту сдачи-приемки квартиры. В нем покупатель совместно со строителями записывает все свои претензии, а в самом акте должна быть запись о наличии перечня замечаний со сроками их устранения.
В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования,
♦ безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
♦ соразмерного уменьшения цены договора;
♦ возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Скрытые дефекты, проявившиеся уже после составления и подписания акта приемки-сдачи, должны бесплатно устраняться в течение гарантийного срока. В случае их обнаружения необходимо обращаться в РЭУ по месту жительства (ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
До подписания передаточного акта он вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком предусмотренных обязанностей.
При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта застройщик по истечении двух месяцев вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства (ст. 8 Закона № 214-ФЗ)).
При приеме дома БТИ жилплощадь тщательно перемеряют, и, если насчитают лишние метры, за них придется доплачивать. Если же окажется, что при строительстве вас «обделили», – деньги вернут. Однако обычно не по рыночным ценам за квадратный метр, а по себестоимости.
Если застройщик сознательно затягивает оформление вашей квартиры, можно предъявить ему претензии в суде.
Оформление прав собственности на построенное жилье
Следующий этап деятельности и новая ступенька расходов – оформление права собственности на квартиру, то есть ее приватизация. Сейчас это совершается достаточно просто.
Государственная регистрация права собственности на создаваемый
Проблема с оформлением прав собственности на уже построенное жилье остается второй по распространенности. Как правило, обязательства застройщика считались выполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Данный акт составлялся после приемки дома в эксплуатацию государственной комиссией. Если застройщик и инвестор подписали акт в сроки, указанные в договоре инвестирования, то на практике застройщик уже не несет ответственности за несвоевременную сдачу объекта. Если же он нарушил эти сроки, то наступает ответственность, предусмотренная договором инвестирования. Когда в договоре инвестирования не предусмотрена такая ответственность, ситуация регулируется ГК РФ (ст. 309) и Законом «О защите прав потребителей» (п. 1 ст. 27). Помимо этого, п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» предусматривает обязанность исполнителя выплатить потребителю неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, которая определяется в размере 3 % от цены выполнения работы.
Однако очень часто процесс оформления затягивается, иногда до 1,5–2 лет. Причин тому может быть несколько.
Во-первых, в процессе строительства жилого многоквартирного дома участвует большое количество и юридических, и физических лиц. Это застройщики, инвесторы, органы государственной власти и местного самоуправления, а также дольщики, привлекаемые для частичного финансирования строительства. После того как дом построен, его необходимо поставить на баланс обслуживающей организации. Подписываются протокол поквартирного распределения долей и акт реализации инвестиционного контракта.
Чем больше участников, тем больше документов необходимо собрать, а это отнимает довольно много времени. В такой ситуации найти виновного практически невозможно, как невозможно и спросить с кого-то за задержку процесса регистрации права собственности. Кроме того, причиной задержки может быть неоформленное разрешение на строительство (такие случаи действительно встречались). Дом построен, а разрешение – в процессе оформления. Или, например, закончился срок договора аренды земельного участка под домом.
Если объект не сдается по вине застройщика, то с виновного можно спросить по всей строгости закона. Если дом сдан и передан по акту, но процесс регистрации права собственности затягивается, то, как показывает практика, ускорить его и найти виновного будет довольно трудно.
Причина, видимо, в том, что инвесторы не заинтересованы в быстром оформлении квартир в собственность жильцов: пока дом не перейдет в собственность жильцов, инвестор остается фактическим собственником дома, несмотря на то что самого дома на его балансе нет. Благодаря этому компания-инвестор на законных основаниях не платит НДС: ведь если квартиры не переданы новым собственникам, значит, и дохода не возникло. Таким образом, чем дольше инвестор не будет подписывать необходимые покупателям документы, тем дольше он будет пользоваться бесплатным кредитом от государства в размере 18 % от стоимости дома, одновременно полностью оплаченным владельцами квартир. Выгода очевидна: задержка передачи пяти таких домов по Москве позволяет компании построить за год новый дом совершенно бесплатно для себя.