Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья

Бирюков Борис Владимирович

Риелторские махинации

Клиентов обманывают по-разному. Говорят, что квартиру нельзя продать за названную продавцом цену («цену нужно снижать»), или утверждают, что при обмене можно получить квартиру меньшей площади, с маленькой кухней, на окраине.

Не передоверяйте риелтору ведение сделки, участвуйте в процессе: контролируйте его работу, общайтесь с собственником квартиры напрямую, узнавайте, за какую цену он ее продает. Помните, что вы – заказчик и хозяин положения, а риелтор – ваш наемный работник, агент.

С опаской отнеситесь к объявлениям типа «услуги для продавцов бесплатны». Если услуги риелтора

не оплачивает ни покупатель, ни продавец, то он, как правило, зарабатывает на разнице между стоимостью продажи и стоимостью покупки.

Насторожитесь, если риелтор берет невысокие комиссионные за услуги. Обычно плата составляет 3–5 % стоимости сделки. Проверка чистоты сделки – работа трудоемкая, наведение справок и получение информации также имеют свою стоимость.

Страхование риелторской деятельности

Страхование профессиональной риелторской деятельности – дело в нашей стране добровольное. Однако страховка является не последним критерием при выборе агентства. Клиент заинтересован в гарантии безопасности и юридической чистоты совершения сделки.

В 2001 г. обязательное страхование профессиональной ответственности риелторов в Москве было отменено, но многие агентства продлили свои договоры страхования, кто-то – по убеждению, кто-то – по инерции. В 2002 г. государство упразднило лицензирование деятельности риелторов, тем самым практически полностью сняв контроль над агентствами недвижимости. Вместо лицензирования в том же 2002 г. Российская гильдия риелторов разработала систему добровольной сертификации на рынке брокерских услуг (официальное название – Единый национальный стандарт «Риелторская деятельность»). Одним из требований сертификации стало как раз обязательное страхование профессиональной риелторской деятельности.

При страховании профессиональной ответственности риелторов агентство недвижимости заключает договор страхования, к которому прилагается список сотрудников, ответственность которых застрахована. Обычно в список попадают сотрудники, имеющие право подписи. В маленькой компании это уровень генерального директора. В большом агентстве в него входят в том числе менеджеры, которые проводят сделку. Если нарушаются права одной из сторон сделки и доказывается, что произошло это по вине риелтора, страховая компания должна возместить ущерб пострадавшей стороне.

От каких неприятностей могут защитить себя и своих клиентов риелторы? От непреднамеренных ошибок или упущений перед клиентом (прибегая к терминологии страховщиков – выгодоприобретателем). Например, при продаже квартиры в агентстве недвижимости не было полной информации обо всех возможных наследниках. Позже «неучтенные» внучатые племянники появились и потребовали свою долю недвижимого имущества. От подобных ошибок и страхуется профессиональная деятельность риелторов.

Говоря сухим юридическим языком, риелторы при обращении к специалистам-страховщикам выбирают для себя страхование потери имущества в результате прекращения права собственности на него (в зарубежной практике носит название «титульное», см. выше).

Как правило, сумма, на которую страхуется профессиональная ответственность риелторов, должна быть не менее средней стоимости однокомнатной квартиры в данном регионе на момент заключения договора страхования. Размер страховой премии (страхового взноса) для данного вида страхования в большинстве компаний – 1 % в год от суммы $ 100 тыс. Договор на сумму от $200 тыс. обычно заключается под 0,75 % годовых.

Таким образом, чем больше страховая сумма, тем меньше тариф.

Еще одна тонкость. Несмотря на то что страхуются риелторы, материальные затраты на страховку чаще всего несут их клиенты. Ведь деньги, уплаченные за страхование, включаются в цену услуги.

Жаловаться на ошибки или неправомочные действия риелторов можно:

♦ в Москве – в Московскую ассоциацию риелторов;

♦ в Подмосковье – в Гильдию риелторов Московской области;

♦ в других городах и районах – в соответствующие региональные ассоциации или гильдии риелторов.

Имеется также Российская гильдия риелторов.

«Страшные тайны» риелторов

«Страшными тайнами» риелторов поделилась с читателями газеты «Известия» Татьяна Шибанова, которая получила некоторый опыт общения со столичными риелторами. Вот что она пишет.

Идея написать эту статью появилась у меня в результате личного опыта по обмену двух квартир в области на одну в Москве. Первую квартиру я продала с помощью частного риелтора, вторую самостоятельно, купила подходящую тоже сама. Многие удивлялись: «Как, ты хочешь купить квартиру сама, без риелтора?» – как будто риелтор – это гарантия хорошего результата.

Я сама выбрала и посмотрела более 40 квартир, обращалась в несколько крупных и мелких агентств, к услугам частных риелторов, кроме того, я юрист. Знания и опыт, которые я получила, дали мне возможность и право раскрыть главные секреты профессионалов на рынке жилья, которыми я хочу бескорыстно поделиться. Дабы другие сограждане смогли сэкономить 3–6 % от стоимости своего жилья при продаже или покупке, не обращаясь к посредникам. Впрочем, это не относится к лицам, не имеющим хотя бы элементарных представлений о сделках, договорах и документах.

Итак, что гарантируют многочисленные агентства (частные агенты) своим потенциальным клиентам.

Для покупателей недвижимости – эксклюзивный доступ к платным базам данных типа «Лайт-2000», Виннер. «Из этих баз мы предложим вам квартиру еще до того, как объявление о ее продаже выйдет в газетах». Это отчасти верно. Но агенты умалчивают о том, что это преимущество в 1–2 дня никогда не «делает погоды». Сейчас не то время, когда квартиры хватают, едва она появилась в продаже. Тайных вариантов не бывает: если квартира продается, то найти ее реквизиты с помощью Интернета можно и самостоятельно.

Проверка юридической чистоты квартиры у агентов сводится к изучению архивной выписки из домовой книги. Хотя они уверяют, что «проверяют» квартиру по «своим источникам». Оказалось, что архивная выписка – и есть самый точный источник, который бесплатно выдает ДЭЗ.

Гарантии по безопасности сделок иногда агентства оформляют каким-то сертификатом (?!). Но юридически агентство даже при желании не может нести ответственность за признание сделки недействительной, так как оно не является стороной сделки. Это значит, что в случае, если одна из сторон затеет судебную тяжбу о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ответчиком по делу будете вы, а агент (или агентство) – лишь свидетелем или третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора.