Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Шрифт:
Единственное, что можно посоветовать дольщикам, которые не могут оформить право собственности из-за бумажной волокиты, – это обратиться в суд и зарегистрировать право собственности на основании судебного решения.
Обращаясь в суд в надежде защитить свои права, нужно понимать, на что можно рассчитывать. Например, остановленную по объективным причинам стройку не сможет «расшевелить» ни одно судебное решение, а возврат денег в этом случае будет определяться как условиями договора, так и фактическими возможностями ответчика. В случае с покупкой квартиры всегда действует правило «профилактика лучше, чем лечение», поэтому
Отделку или ремонт квартиры лучше начинать по прошествии года после окончания строительства, так как новые дома в течение этого срока дают определенную усадку.
Управление домом
После сдачи дома фирма-инвестор часто создает в нем свое собственное ТСЖ со «своим» председателем, который будет назначать дополнительные поборы и «заворачивать» тех жильцов, которые пришли жаловаться на недоделки и плохое качество обслуживания. Это помогает быстрее и с наименьшими материальными затратами сдать дом. Однако согласно Жилищному кодексу вступление в ТСЖ – дело добровольное, хотя многие фирмы пытаются сделать его обязательно-принудительным: не отдают ключи, пока жильцы не подпишут заявление, делают это обязательным пунктом в контракте. Можно отказаться от членства, но выгод это не принесет. Вы будете лишены права голосования, а тарифы на услуги вряд ли подешевеют.
По истечении определенного срока ТСЖ обязано провести общее собрание, на котором можно переизбрать правление, председателя, утвердить или откорректировать бюджет. Лучше вступить в ТСЖ, еще лучше внедриться в правление ТСЖ и совместно с другими жильцами дома избрать подходящих людей.
Риски покупки жилья на первичном рынке
Первичный рынок, как показывает практика, очень рискованный: до сих пор более 100 тыс. обманутых дольщиков по всей стране продолжают бороться за свое жилье.
Какие мытарства могут ожидать соинвесторов, решившихся вложиться в строительство нового жилья, можно узнать на сайте www.aviat62.
narod.ru, некоторых других сайтах, а также воспользовавшись любым поисковым порталом (например, «Яндексом»).
Однако не многие учатся на чужих ошибках. Жизнь показывает, что, несмотря на продолжающийся громкий скандал с обманутыми дольщиками, очередные группы потенциальных обманутых дольщиков уже несут деньги мошенникам. В СМИ и Интернете имеется достаточно много совсем свежих примеров.
Жилищные кооперативы
Вступление в жилищные кооперативы является еще одним достаточно эффективным способом решения жилищной проблемы.
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Порядок создания кооперативов и правовое положение членов жилищных кооперативов определяет ЖК РФ (гл. 11 и 12, ст. 110–134).
Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.
Категории граждан, указанных в ст. 49 ЖК, имеют преимущественное право на вступление
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
Количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Собрание учредителей жилищного кооператива выбирает органы управления, принимает устав и другие необходимые документы. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом (ст. 112).
В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие законодательству положения (ст. ИЗ).
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
В конце 2004 г. был подписан Федеральный закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», который вступил в силу 1 апреля 2005 г.
Закон принят в пакете новых законодательных актов, направленных на формирование рынка доступного жилья, и устанавливает правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности его членов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.
До принятия Закона жилищные кооперативы работали в рамках одной схемы, то есть на основании ст. 116 ГК РФ и собственного устава. Специального законодательного регулирования деятельности кооперативов не было, поэтому на рынке они назывались либо жилищными, либо жилищно-строительными, либо ипотечными.
Сейчас принципы и методы работы жилищных кооперативов изменились, законодатели наконец четко регламентировали деятельность таких организаций.
Согласно п. 1 ст. 2 Закона № 215-ФЗ жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) – это потребительский кооператив, который за счет взносов его пайщиков может покупать или строить для них квартиры.