Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса
Шрифт:
Отселять Вашего сильного доминирующего соседа лучше первым. Далее успех обеспечен.
Давайте рассчитаем «экономику» расселения на приведенном в вопросе примере: Расселяется 4-комнатная коммунальная квартира, в которой имеется 3 лицевых счета и проживают 7 человек (1 чел. – в комнате 15 кв. м, 2 чел. –
1. Хозяина комнаты 15 кв. м устраивает любая квартира, кроме «гостинки», но только в северных районах города (Коломяги, Озерки, Шувалово) – там живут его родственники.
2. Жильцы из комнаты 22 кв. м согласны как минимум на хорошую однокомнатную квартиру с кухней от 8 кв. м в близлежащих районах – например, Парк Победы, Дачное, Купчино.
3. Соседи, занимающие две комнаты по 18 кв. м, сформулировали свои требования так: 2-комнатная квартира, обязательно лифт, кухню можно 6–7 кв. м, не далее трех станций метро от центра, кроме северо-восточного направления.
Таблица 3.6.1
Ваша задача – назвать цену за эту квартиру для потенциального покупателя. Казалось бы, проблем нет, давайте оценим ее по методике, изложенной в главе 1. В результате получается приблизительно 13 900 тыс. руб. (таблица 3.6.1).
Стоп, уважаемые жильцы, по методике оценки «на продажу» подразумевается, что потенциальный хозяин, осмотрев Вашу квартиру и согласившись с ценой 13 900 тыс. руб., может купить и оформить ее за 3–4 недели. В нашем же случае это не так – покупателю придется ждать 3–4 месяца, чтобы въехать в желаемые апартаменты – этим и отличается расселение от покупки. Поэтому, вполне естественно, цена должна быть ниже – ее-то и выводят, составляя бюджет расселения. Его данные по нашему варианту сведены в таблице 3.6.2.
Давайте разберемся с заполнением таблицы поэтапно.
1. Занесите в колонки «Тип квартиры», «Категория дома» и «Районы» требования жильцов со всех лицевых счетов (в нашем случае – с трех). Цифро-буквенные обозначения категорий домов (3; 2А1; 2) подробно расшифрованы в главе 1, цифра 3 («хрущевка») обозначает, что хозяин первого лицевого счета по условиям примера согласен на любой тип дома («хрущевки», естественно, дешевле всего).
2. Заранее купите свежий номер газеты «ИРР» или «Недвижимость и цены» (или зайдите на соответствующие сайты типа realty.yandex.ru). По ней найдите цены на необходимые жильцам квартиры в соответствующих районах (если соседи «широко» задали район – подбирайте самые дешевые, например, условиям «три станции метро от центра, кроме Северо-Востока» дешевле всего соответствует станция «Проспект Большевиков»). Занесите полученные данные в графу «Бюджет расселения».
Таблица 3.6.2
ПРИМЕР СОСТАВЛЕНИЯ БЮДЖЕТА РАССЕЛЕНИЯ КОММУНАЛКИ
3. Сложите
4. Добавьте сумму (из расчета 25–40 тыс. руб. за кв. м общей площади квартиры, в нашем случае 700 тыс. руб.) на оплату труда «инициативника», т. е. в свой карман, или в качестве гонорара риэлторскому агентству (частному маклеру), если обратитесь к ним.
5. Потенциальный будущий хозяин, если он честно хочет совершить сделку, всегда станет торговаться – поэтому заранее сделайте надбавку «на торг» (в среднем 100–200 тыс. руб., в нашем случае – 140 тыс. руб., чтобы округлить общую сумму до 12,9 млн руб.).
6. Сложите все полученные цифры (12,46 + 0,3 + 0,14 = 12,9 млн руб.). За эту сумму расселяемая квартира выставляется в рекламную кампанию.
7. Проверьте себя: полученная цена (12,9 млн руб.) должна быть всегда меньше, чем стоимость по оценочному листу (таблица 3.6.1 – 13,9 млн руб.).
8. Колонки «Покупка сразу» и «Покупка по частям» подробнее рассмотрены в вопросе 3.6.1.
Иногда на практике случается, что стоимость, полученная в результате составления бюджета расселения, очень низкая (меньше «продажной» цены, полученной по таблице 3.6.1, на 20 % и более). В этом случае необходимо еще раз провести указанный расчет, а в случае затруднений обратиться к профессиональному оценщику.
Решить указанную проблему с минимальными финансовыми потерями можно, расселив «под себя» (самостоятельно или с помощью риэлторов) коммунальную квартиру в «сталинском», «суперсталинском» или «доходном» доме (подробнее об этом см. главу 1.1). Давайте наметим основные этапы этого многотрудного процесса:
• определение параметров квартиры;
• организация рекламной кампании;
• работа с жильцами выбранной коммуналки;
• подбор «маленьких» квартир для жильцов;
• оформление сделки.
Итак, рассмотрим эти этапы подробнее.
1. Определение параметров квартиры.
Коммуналки обычно присутствуют в шести основных категориях домов: 1А1; 1Б1; 1Б2; 2A2; 2A1 (подробнее см. главу 1.1). Конечно, первые три из указанных намного лучше, но по ним уже в течение 15–20 лет плотно работали риэлторы. Можно, конечно, поискать просто большие квартиры на разъезд (в которых проживает одна семья), однако в последнем случае требования жильцов окажутся, безусловно, выше и расселение (разъезд) обойдется Вам дороже.
В домах рассматриваемых категорий квартиры, естественно, отличаются по площади, и профессиональные риэлторы классифицируют их на пять основных групп: от малых до уникальных (см. таблицу 3.6.3).
Площадь в этой таблице указывается не общая, а жилая, т. е. суммарная по всем комнатам (лицевым счетам). Больше всего в Москве «средних» и «стандартных» квартир, и именно на их параметры стоит ориентироваться в первую очередь.
Таблица 3.6.3