Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса
Шрифт:
Если кого-либо из жильцов удастся уговорить на такие варианты, Ваша собственная жилплощадь будет значительно лучше.
О том, как составляется «бюджет расселения», т. е. определяется цена, за которую квартира выставляется, подробнее рассказано в ответе на следующие вопросы этой главы. Давайте поговорим более подробно о том, как найти покупателя.
Виды рекламной кампании, доступные в этом случае и используемые на практике, таковы: риэлторские базы (РБД); наружная реклама (баннер или «цифирки» в окнах для низких этажей); доски объявлений. Более подробно об этих и других видах рекламы – в главе 1.1 первой части книги.
Телефонные
Представьте себе, уважаемые жильцы, что из нескольких потенциальных покупателей Вас заинтересовали предложения двоих. Оба они торговались, Вы, естественно, снизили цену (в примере из вопроса 3.6.3 с 378 до 370 тыс. долл.), и настало время окончательного выбора, с кем из будущих хозяев все-таки иметь дело.
Первый покупатель сделал такое предложение: «Подбирайте сразу для себя три квартиры, как они будут, я все оплачиваю; и одновременно Вы продаете мне коммуналку». Эта схема среди профессиональных маклеров называется «Оплата сразу» (см. соответствующий столбец в табл. 3.6.2).
Предложение второго звучит так: «У меня нет сразу такой суммы денег (370 тыс. долл.). Я буду оплачивать квартиры по частям: подберите первую, я ее выкуплю пока на себя, потом аналогично и вторую, и третью. После этого мы поменяемся – жильцы поедут в свои маленькие квартирки, а я – в бывшую коммуналку». Такая схема у риэлторов называется «Оплата по частям» (см. последний столбец таблицы 3.6.2).
Какой из двух предлагаемых вариантов лучше выбрать? С финансовой точки зрения предпочтительнее второй – ведь «по частям» квартиры вы купите, безусловно, по более низкой цене, чем «сразу». С точки зрения безопасности совершения сделки – однозначного ответа нет: при реализации плана «по частям» последние из соседей могут взять и «передумать» (нарочно, чтобы выбить с покупателя больше денег или выторговать более выгодные условия: «А куда он денется – ведь две квартиры уже купил»). В случае «сразу» у Вас будет меньше времени на проверку вариантов (подобрать три квартиры за месяц трудно даже опытным риэлторам).
Следующий этап – подбор маленьких квартир «для себя». На этом этапе рекомендуем обратиться в проверенное риэлторское агентство (как такое подобрать, изложено в главе 1.18). Старайтесь не использовать для этих целей варианты АВИТО и даже ЦИАНа – как показала практика, примерно 10–15 % таковых исходит от аферистов и недобросовестных посредников.
И, наконец, последнее – юридическое оформление сделки.
Первый вопрос, который здесь возникает, – приватизировать ли на себя коммуналку? До нахождения конкретного покупателя лучше оставить вопрос открытым: часть будущих хозяев желает ехать в неприватизированную квартиру (чтобы в случае чего не арестовали бы имущество), часть уже утратили свое право однократной бесплатной приватизации и поэтому требуют, чтобы это сделали жильцы. Решайте, как быть, в каждом конкретном случае (см. главу 2.2 второй части книги).
Еще один актуальный вопрос: как оформлять отчуждение коммуналки будущему хозяину в случае приватизации – путем двойной купли-продажи (альтернативной покупки) или мены (не путайте с обменом)? Проконсультируйтесь по этому вопросу со специалистом, работающим на рынке недвижимости (желательно, чтобы это не был юрист, знакомый с будущим хозяином). В большинстве случаев жильцам коммуналки выгодно делать мену (покупатель оформляет маленькие квартирки на себя или своих родственников, а потом подписывает договор мены).
Это признаки аферы «лжерасселение» (см. главу 1.14), которая может привести к тому, что Вы, уважаемые жильцы, просто окажетесь на улице!
Поэтому подбор и проверку маленьких квартир для себя желательно никому не передоверять! Об этом мы уже подробно говорили в главах 1.7, 1.9, 1.11 – прочитайте их внимательно. В процессе расселения вы будете и покупателями квартир, правда, не за свои деньги.
В среднем, как показала практика, расселение коммуналки происходит за 4–6 месяцев. Проще руководствоваться таким правилом: сколько в квартире лицевых счетов, столько месяцев уйдет на разъезд, плюс месяц на оформление.
Существует несколько вариантов решения Вашей проблемы. Во-первых, следует проанализировать настроения соседей, а во-вторых, подготовить их психологические портреты. Рассмотрим и охарактеризуем Вас и Ваших соседей по количеству лицевых счетов. Вы с женой и ребенком занимаете комнату и хотите разъехаться. Второй лицевой счет: муж, жена и двое детей, занимают две комнаты, разъезжаться не хотят. В этой семье муж принимает решения, относится к типу сильной, доминирующей личности. Третий лицевой счет: молодая одинокая женщина занимает одну комнату, постоянно нуждается в деньгах, неделями не появляется, проживает у своего неофициального мужа. Последний, четвертый лицевой счет: безвольный алкоголик занимает самую большую и лучшую комнату. Работать Вам нужно сугубо индивидуально.
Начать надо с самых слабых жильцов. Алкоголику время от времени давать то полтинник, то сотню но в каждом случае брать с него расписочку. Не надеясь, конечно, на возврат денег. Помаленьку приучая его к мысли, что он от Вас целиком и полностью зависит. При очередных обращениях давайте ему мелкие поручения, но не за плату, а как бы прося его оказать Вам маленькую услугу. Например: «Федорыч, я сейчас тороплюсь, сходи вынеси мое ведро в мусорку, не успеваю я, а жене обещал». Дайте жене поручение начать шептаться с молодой одинокой соседкой на тему о том, как трудно сейчас выйти замуж без гроша в кармане и обсуждать все вопросы по возможному зарабатыванию денег. Переговоры нужно вести в строжайшем секрете от второго лицевого счета. Когда Вы поймете, что алкоголик по Вашей команде готов бежать и выполнять любое Ваше поручение, а молодая одиночка получила согласие от своего неофициального супруга заключить брак, если в качестве приданого будет кругленькая сумма, нужно переходить к следующему, самому трудному и ответственному этапу.
Нужно обратиться к главе второй семьи с просьбой поговорить как мужчина с мужчиной. Но в ходе разговора дать себе команду ни в коем случае не пререкаться, не вступать в спор, а занять соглашательскую позицию. Для начала сообщить, что молодая-одинокая собирается замуж и жить новая чета будет здесь, да и детишек ей уже давно хочется. Что будет твориться, даже представить трудно. Алкоголик хочет поменяться, и сюда въедут лица кавказской национальности, им нужна прописка, а в его огромной комнате их разместится видимо-невидимо. Вот Вы и решили такого умного, сильного, да в общем-то человека, от слова которого все зависит, поставить в известность и посоветоваться, что делать. Дальше набирайтесь терпения и слушайте и соглашайтесь, ничего не предлагайте. После того как красноречие его иссякнет, сделайте многозначительную паузу, похвалите его умные мысли и пообещайте информировать, как будут развиваться события у Ваших подопечных далее. Через недельку, если он сам не поинтересуется, опять проведите беседу, информируя, что положение ухудшается, и если ничего не предпринять, то произойдет непоправимое, то есть вот-вот народу станет еще больше. Не делайте никаких возражений. Ждите команду. Настанет день, когда Вы ее получите: «Надо разъезжаться». Тогда действуйте незамедлительно.