Сохрани свои деньги и заработай в кризис
Шрифт:
Новостройки под запретом
Насколько высоки риски? Это главный вопрос, который должен задать себе инвестор, намеренный вложить часть средств в покупку квартиры или дома. Заметьте – не все свободные средства. Сегодня, когда банки перекрыли строителям доступ к кредитам, операции с недвижимостью для частных инвесторов сродни прогулке по минному полю: не туда наступил (вложился) – потерял деньги. Уж если вы готовы рискнуть, лучше делать это частью капитала.
Следует четко разделять объекты инвестиций:
1. Готовые активы (имеют правовой статус собственности).
2. Новостройки (строящиеся или завершенные объекты), по которым инвестор получает лишь права требования.
Во время кризиса самыми привлекательными являются инвестиции в готовые объекты, желательно – по минимальным ценам. Наличие
Что касается новостроек, то, как отмечалось выше, до последнего времени они считались максимально выгодным вложением средств. Но и пострадали от кризиса сильнее всего. «Ограниченный доступ к источникам финансирования вынудил строительные компании заморозить проекты на ранних стадиях. Чтобы оценить состояние дел в отрасли, мы посетили несколько строительных площадок в Москве. Обращают на себя внимание низкие темпы работ на большинстве площадок. По нашим оценкам, лишь один объект из 16 может быть закончен в срок. Долгосрочные проекты реализуются очень вяло или вообще стоят», – это цитата из отчета аналитиков «Альфа-банка» («Российская недвижимость: тайм-аут»), опубликованного в конце прошлого года. Действительно, Mirax Group объявила о приостановке примерно 83 % проектов общей площадью застройки почти 10 млн кв. м; RGI Internationa l заморозила около 98 %, или приблизительно 2,06 млн кв. м; ЛСР дал обратный ход 2 % проектов (172 300 м2); «Корстон» заморозил 91 % портфеля (990,000 м2) и т. д. И это крупные компании, лидеры рынка. Остальные просто не публикуют информацию, не желая сеять панику среди инвесторов.
Кто рискнет вкладывать деньги в воздушные замки, которые, вероятно, никогда не обретут плоть и кровь? «Даже скидки не помогают привлечь покупателей. Норма – 10–15 %, по отдельным объектам – до 50 %. Некоторые девелоперы предлагают нам купить доли в проектах или проект целиком. При этом стоимость для оптового покупателя в среднем на 35–45 % ниже розничной. Желающих все равно мало», – рассказывали в начале года банкиры.
Чтобы инвестиции в новостройки не привели к убыткам, при выборе квартиры в строящемся доме следует учитывать три фактора.
Репутация и надежность застройщика. «Желательно, чтобы объект покупки был социально значимым проектом комплексной застройки эконом-класса, в котором одновременно участвует несколько крупных девелоперов. Они являются предметом более пристально внимания федеральных и региональных властей», – рекомендует один из риэлторов.
Но даже авторитет девелопера не дает стопроцентную гарантию. «Из семи публичных российских застройщиков три, на наш взгляд, находятся в особенно трудной ситуации – ГК ПИК, «Система-Галс» и ЛСР. Все трое имеют крупную краткосрочную задолженность… Неясно, где они найдут деньги для погашения долга, который в конечном итоге может привести к дефолту и (или) банкротству», – писали в конце 2008 года аналитики Юникредит банка. Отметим – речь идет о крупных компаниях. Если они не в состоянии выполнить обязательства перед инвесторами, что говорить об остальных?
Степень готовности объекта. Большой инвестиционный потенциал при умеренных рисках у объектов первичного рынка на завершающей стадии строительства. 80 – 90-процентная готовность дома позволяет надеяться, что в каком бы тяжелом финансовом положении ни оказался девелопер, он сможет довести строительство до конца. «В крайнем случае «эстафету» подхватят власти», – говорят эксперты. Они же советуют оценивать риски по времени планируемой сдачи дома. Антикризисные правительственные меры вроде передачи объектов для достраивания стабильным компаниям и вливания средств из госбюджета коснутся почти всех проектов «на финишной прямой». Но доля таковых в общем объеме невелика (в Москве – не более 20–25 %). Все прочие активно строятся или находятся на стадии проектирования и получения разрешительной документации.
Если выбор окажется ошибочным, вернуть средства будет проблематично. Когда застройщик объявляет себя банкротом, действует определенная очередь на погашение его задолженности: зарплата сотрудников, налоги, крупные инвесторы и кредиторы. Денег для частных лиц, стоящих в конце этого списка, может просто не хватить.
Юридическая составляющая приобретения объекта инвестиций. Правильный договор может стать палочкой-выручалочкой, которая сохранит инвестору деньги.
Наименее
Столь жесткие требования к застройщику минимизируют риски покупателя. В том числе защищают его от «двойных продаж» – продать квартиру повторно у девелопера не выйдет. Изменить контракт в одностороннем порядке он также не вправе. А вот инвестор в силах расторгнуть договор и потребовать деньги назад, если застройщик нарушит сроки.
Стопроцентной гарантии получения жилья не дает даже договор долевого участия. «Нередко проблемы возникают не по вине застройщиков, а в связи с задержками получения разрешительной документации в госорганах. Долгие согласования часто срывают сдачу объекта», – рассказывают риэлторы.
К сожалению, найти новостройку, в которой квартиры продавались бы по договору долевого участия, практически невозможно. Застройщикам он не выгоден. Поэтому они стараются оформлять отношения с клиентами как соинвестирование по вексельной схеме и с помощью предварительных договоров купли-продажи.
При вексельной схеме покупателю выдается вексель – обязательство застройщика вернуть дольщику указанную в нем сумму. Данный вариант не гарантирует прав покупателя жилья: купля-продажа векселя юридически никак не связана с приобретением квартиры в строящемся доме – в реквизитах этой бумаги указывается лишь номинальная стоимость и срок погашения, кому и кем он выдан. Купив вексель, вы просто одалживаете компании деньги. По истечении указанного срока строители обязаны их вернуть. Вы, конечно, рассчитываете на квартиру и именно за нее платили деньги. Но как доказать, что вам должны жилье, а не сумму, прописанную в векселе? Скорее всего, никак.
Утешение одно: если дом не будет построен к сроку, указанному в векселе, вы сможете вернуть когда-то потраченные деньги в полном объеме, обратившись в компанию. Правда, если застройщик – банкрот, вы вряд ли получите деньги, как и часть незавершенного объекта.
Договор соинвестирования обязывает покупателя стать партнером компании по бизнесу и, как инвестору, передает ему риски. Граждане могут заключать договор соинвестирования лишь в случаях, когда разрешение на строительство объекта получено до 1 апреля 2005 года. Если вам предлагают такой договор сегодня, не соглашайтесь – он не будет иметь юридической силы. Последствия заключения ничтожного контракта могут быть самыми неприятными. В одном подмосковном городе компания строила дом более четырех лет. Первые соинвесторы заключали договоры еще в 2003 году. Они полностью оплатили квартиры и рассчитывали въехать в новое жилье в 2005 году – такие сроки установил застройщик. Но ни в 2005-м и ни даже в 2008 году дом не был построен. А инвестор под угрозой расторжения договоров потребовал от дольщиков доплат, причем немалых. «Фактически нам предлагают заплатить повторно за наши квартиры», – жаловались инвесторы.
Не стоит связываться и с предварительным договором купли-продажи . «В нем указано только намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости. Обычно прописываются технические параметры новостройки, дата заключения основного договора и обязательство покупателя внести определенную сумму за квартиру (чего нет в вексельной схеме). Стоимость квадратного метра чаще всего не фиксируется», – рассказывают юристы. Не исключено, что застройщик потребует доплаты после окончания срока договора, а в случае отказа расторгнет контракт.