ТСЖ. Организация и эффективное управление
Шрифт:
Основные нарушения технических норм – игнорирование требований об ограничении температуры воды в системах отопления до 90 ° С, об автоматизации контроля за параметрами теплоносителя, о компенсации линейного расширения труб.
В результате при замене стояков и подводок в системах отопления многоквартирных домов, теплоснабжение которых осуществлялось через элеваторный узел с расчетной температурой до 95 ° С, применялись полимерные трубы, которые можно эксплуатировать при температуре воды до 90 ° С.
При этом полностью были проигнорированы
Главная причина этого нарушения – отсутствие у ответственных работников районных администраций, жилищного комитета, районных жилищных агентств, а также руководителей ТСЖ и ЖСК необходимых технических знаний и желания их восполнить. В этой связи хотелось бы предостеречь от некорректного прочтения одного из требований «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», о чем уже говорилось ранее.
В приложении 8 к этим правилам сказано, что при капитальном ремонте с полной заменой системы отопления применение стальных труб запрещено. Этим требованием часто оправдывается использование полимерных труб при капитальном ремонте системы отопления в домах с элеваторными узлами. При корректном прочтении этого требования следует обратить внимание на то, что оно относится к ПОЛНОЙ замене системы отопления, предполагающей с учетом действующих норм и правил переоборудование элеваторного узла на автоматический с температурой воды до 90 ° С, соответствующий тепловой и гидравлический пересчет системы, расчет компенсации линейного расширения труб и т. д. В таких случаях полная замена системы отопления для возможности применения полимерных труб экономически не обоснована, так как только один автоматизированный индивидуальный тепловой пункт стоит в среднем порядка полутора миллионов рублей.
Кроме того, приложение 8 Правил представлено как рекомендательное и не подлежит обязательному исполнению.
Нарушение технических норм может носить и сознательный характер. Необоснованная замена в системах отопления стальных труб полимерными обеспечивает сиюминутный эффект за счет разницы в стоимости труб, снижении трудозатрат на монтаже, сокращении сроков производства работ. В этих случаях не исключена коррупционная составляющая в принятии решений.
Сознательно могут использовать полимерные трубы владельцы и арендаторы первых и подвальных этажей жилых домов при переоборудовании помещений под офисы и т. п. Это оправдано тем, что реконструкция таких помещений, включая переоборудование санитарно-технических систем, как правило, производится каждые пять – восемь лет, так что долговечность трубопроводов не имеет существенного значения. Однако необходимо учитывать, что рассматриваемые помещения связаны с единой системой тепло– и водоснабжения жилого дома, что требует проведения необходимых согласований с обслуживающей дом организацией, ТСЖ или ЖСК при проведении ремонта и реконструкции санитарно-технических систем в этих помещениях.
В заключение необходимо подчеркнуть, что использование полимерных труб в санитарно-технических системах многоквартирных домов будет эффективным, обеспечивающим долговечность и качество систем только при условии соблюдения установленных технических норм и требований, краткое изложение которых приведено в настоящем разделе. При невозможности соблюдения этих условий или экономической нецелесообразности их создания предпочтение должно быть отдано стальным трубам.
Необходимо напомнить,
Глава 7 Содержание и ремонт жилищного фонда, находящегося в управлении ТСЖ
В предыдущей главе были рассмотрены важные вопросы технологического характера, способные оказать существенное влияние на эффективность функционирования ТСЖ и относящиеся к техническому (эксплуатационному) блоку системы управления товариществом.
В настоящей главе предполагается рассмотреть весь комплекс работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, также входящий в технический блок.
7.1. Общие требования к содержанию и ремонту жилищного фонда
Прежде всего необходимо уточнить, что содержание жилищного фонда – это по существу содержание общего имущества МКД. То есть можно сказать, что содержание общего имущества МКД – это комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, по техническому обслуживанию общих коммуникаций и технических устройств, по санитарной очистке жилого фонда и придомовой территории.
Такое определение вытекает из рассмотрения двух основополагающих нормативных актов, устанавливающих порядок содержания и технического обслуживания жилищного фонда: «Правил содержания имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, и «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.09.2003 г. № 170.
В первом из этих документов определяется состав общего имущества многоквартирного дома, управление которым, наряду с другими организациями, может осуществляться ТСЖ. Этот вопрос в особых комментариях не нуждается, так как состав общего имущества закреплен ЖК РФ.
Далее в указанных правилах излагаются требования к содержанию общего имущества, которые должны обеспечивать:
• соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан;
• сохранность имущества физических и юридических лиц;
• доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;
• постоянную готовность и дееспособность всех инженерных коммуникаций;
• поддержание архитектурного облика дома;
• соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.
Правила также определяют состав работ по содержанию общего имущества в зависимости от конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния общего имущества, природно-климатических условий расположения дома. В них подробно рассматривается вопрос об обязанности собственников помещений по несению общих расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Работы по содержанию общего имущества определены в следующим составе:
• осмотр общего имущества с целью выявления его некачественного содержания и угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• освещение мест общего пользования;
• обеспечение нормируемой температуры в помещениях общего пользования;
• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в общее имущество;
• сбор и вывоз бытовых отходов;
• озеленение и благоустройство;