ТСЖ. Организация и эффективное управление

Гассуль Вениамин Абрамович

Однако известны случаи, когда подрядчик, пользуясь отсутствием у заказчика знаний и опыта в производстве строительных работ, подписывал у председателя правления ТСЖ график совершенно другого характера. Так, например, при ремонте фасада одного шестиэтажного жилого дома, общая протяженность периметра которого составляет порядка 700 погонных метров, график предусматривал установку лесов по всему периметру дома (длина более полукилометра!) и последовательное выполнение различных видов работ (промывка и окраска стен, смена водостоков и отливов и т. п.) с использованием установленных лесов. Такая организация работ могла бы быть оправданна при наличии у подрядчика не менее 8-10 комплексных бригад с необходимыми материально-техническими ресурсами и

одновременной работой этих бригад на рассматриваемом доме. Практически леса простояли более полугода по всему периметру дома, создавая значительные неудобства жильцам в течение столь длительного периода.

Весьма важными является вопрос контроля со стороны ТСЖ за качеством, сроками и организацией работ по капитальному ремонту дома. Председатель правления ТСЖ должен понимать, что в его руках находится такой весомый рычаг воздействия на подрядчика, как финансовые ресурсы для оплаты работ. Руководитель ТСЖ должен не просить, а требовать у подрядчика качественного и своевременного выполнения работ, должен не ограничиваться общением с прорабом, а вызвать на объект при необходимости руководителя подрядной организации, представителей районного жилищного агентства, администрации района и надзорных органов. При этом не надо бояться испортить отношения, их надо выстраивать на деловой основе, отстаивая интересы ТСЖ. Те же самые упомянутые руководители и представители не преминут при неблагоприятном стечении обстоятельств упрекнуть председателя правления ТСЖ в отсутствии обращений в их адрес.

Необходимо отметить, что председатель правления ТСЖ при планировании и производстве капитального ремонта с использованием бюджетных средств находится под определенным давлением администрации района или города, от которой зависит включение дома в план работ. За освоение бюджетных средств отвечает администрация, которая в конце отчетного периода практически не позволит руководителю ТСЖ не произвести оплату выполненных работ при наличии определенных недоделок и низком качестве. Учитывая это обстоятельство, руководитель ТСЖ должен уже с момента подписания подрядного договора проявлять настойчивость в выполнении своих требований подрядчиком, памятуя о том, что в конце срока окончания работ это будет сделать значительное сложнее.

Следует обратить внимание на порядок составления сметной документации для производства капитального ремонта и использования предусмотренных в ней средств на непредвиденные работы и затраты.

Практика показывает, что этот порядок очень часто неадекватно трактуется подрядной организацией в своих интересах. Указанное обстоятельство предопределяет более подробное рассмотрение затронутого вопроса с учетом его специфики при капитальном ремонте жилых домов. Основополагающими документами при этом являются: ГК РФ, «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации», МДС 81-35-2004 (далее – Методика), СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», «Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ» (далее – Рекомендации).

Согласно Методике (п. 3.9), основанием для определения сметной стоимости строительства может служить проектная документация или ведомость объемов работ, представленная заказчиком. Ранее отмечалось, что при выборочном капитальном ремонте нерасселенного жилого дома, как правило, заказчик (ТСЖ) составляет ведомость необходимых работ, на основании которой составляется сметная документация.

Методика (п. 3.16) подразделяет проектную документацию на локальную смету и локальный сметный расчет. Несмотря на то что эти два документа составляются по одной и той же форме, разница между ними существенная, пренебрежение этой разницей приводит в дальнейшем ко многим недоразумениям.

Локальная смета в соответствии с п. 3.16 Методики составляется на отдельные виды работ по зданиям и сооружениям

на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД). Применительно к капитальному ремонту, при котором РД не разрабатывается, можно считать, что локальная смета составляется на основе ведомости необходимых объемов работ (дефектной ведомости). Этот вывод соответствует п. 3.9 Методики.

Локальная смета служит основой для цены в договоре подряда. В этом случае смета с момента ее утверждения заказчиком становится частью подрядного договора (п. 3 ст. 709 ГК РФ). При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой договорной ценой (п. 4 ст. 709 ГК РФ).

Локальный сметный расчет составляется в случаях, когда объемы работ окончательно не определены и подлежат уточнению на основе РД. Локальный сметный расчет используется обычно при двухстадийном проектировании на первой стадии (рабочем проекте) и уточняется при разработке РД. При капитальном ремонте многоквартирных домов локальный сметный расчет, как правило, не применяется.

В смете на капитальный ремонт жилых домов предусматривается резерв на непредвиденные работы и затраты в размере до 2 % (обычно именно 2 %) от общей стоимости работ (п. 4.96 Методики). Абсолютная величина этого резерва может быть значительной, что предопределяет повышенный интерес к его использованию как со стороны заказчика, так и со стороны подрядчика.

Методика (п. 4.96) определяет три направления использования резерва.

Первое из них – уточнение объемов работ по рабочим чертежам, разработанным после утверждения рабочего проекта. К локальной смете, разработанной на основании дефектной ведомости, т. е. в одну стадию, это направление отношения не имеет.

Второе направление – ошибки в смете, включая арифметические, выявленные после ее утверждения, – в комментариях не нуждается.

И наконец, уточнение проектных решений в процессе строительства. При капитальном ремонте жилых домов к этому направлению можно отнести, например, замену одного технологического процесса, предусмотренного сметой, другим, более дорогим, но улучающим надежность и качество работ.

В практической работе могут быть выявлены неучтенные дефектной ведомостью объемы работ, которые должны быть оплачены за счет резерва сметы, если заказчик сочтет необходимым их выполнение.

В связи со сказанным возникают два вопроса, требующие обоснованного практического решения.

Первый их них относится к определению объемов работ, которые должны оплачиваться за счет сметного резерва.

В соответствии со ст. 716 ГК РФ и п. 4.6 СНиП 12-01-2004 подрядчик должен выполнить входной контроль переданной ему для исполнения документации и передать заказчику выявленные в ней недостатки. При капитальном ремонте с использованием субсидий и проведением тендера на производство работ подрядчик заранее имеет возможность ознакомиться со сметой и объектом, на котором должен выполняется капитальный ремонт, убедиться в отсутствии ошибок в смете, проверить возможность реализации работ известными методами и при необходимости согласовать их с надзорными органами. Согласование подрядчиком сметы и подписание договора подряда подтверждают отсутствие у подрядчика претензий к сметной документации и ее соответствию объему планируемых работ.

Указный весьма важный вывод для взаимоотношений заказчика и подрядчика подтверждается ГК РФ.

В п. 3 ст. 743 указывается, что подрядчик, обнаруживший не учтенные сметной документацией работы и необходимость увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику, а п. 4 этой статьи подтверждает, что подрядчик, не выполнивший требования п. 3, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ.

В п. 5 ст. 709 еще раз подтверждается, что подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены, обязан выполнить работы по договору по указанной в нем цене.