Все об ипотеке

Афонина Алла Владимировна

Когда речь идет об ипотеке условие, об отсутствии цепочки является основополагающим. Если возникает вариант приобретения квартиры по цепочке, банк ее не примет. Кроме того, то, что покупатель обязательно оплатит деньги и не окажется мошенником, гарантирует, в некотором роде сам банк.

Проблемной кажется для продавца недвижимости процедура подготовки необходимых документов.

Это действительно, отчасти так, поскольку отчет независимого оценщика обычный покупатель не стал бы запрашивать никогда. Но все эти бумаги собрать все-таки возможно. Тем более расходы по сбору тех документов, которые не будут нужны при обычной сделке (без ипотеки) несет покупатель, а сбор осуществляется с помощью риэлторов.

Но

вот наступает тот момент, когда банк в лице юридической службы дает «добро» на сделку и вы можете, наконец, ее купить.

Теперь вам просто необходимо заключить с продавцом квартиры предварительный договор купли-продажи, чтобы не упустить такую долгожданную квартиру, при этом желательно удостоверить его нотариально. Расходы, естественно, несете вы. В договоре обязательно зафиксировать стоимость квартиры, порядок оплаты (с указанием на ипотечный кредит), намерение сторон заключить и зарегистрировать основную сделку, определить срок, в который осуществить указанные действия. Теперь вы можете внести аванс (все-таки будьте осторожны с понятием «задаток») за квартиру при условии что его сумма будет зачтена в счет оплаты квартиры при подписании основного договора. Эти денежные средства также будут выплачены вами из своих собственных средств.

Банк, имея в руках этот договор, в очередной раз принимает окончательное решение о выдаче денег, утвердит на кредитном комитете и подпишет с вами договор ипотеки.

Обязательное условие, которое должно содержаться в этом договоре, – оценка заложенного жилья. Ее проведение установлено законом.

Таким образом, после того как квартира найдена и одобрена банком, и до подписания договора об ипотеке, ее нужно оценить. Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволят снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повысит эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Для чего это делается? Специфика оценки заключается в том, что кредитор (банк) рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств, т. е. он хочет быть уверенным в том, что в случае, если вы как заемщик не погасите кредит или проценты по нему, то заложенная квартира будет использована для того, чтобы из ее стоимости можно было погасить эту вашу задолженность. Поэтому банку нужно знать и учитывать оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент. Он должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностями этой квартиры (конструктивными и планировочными особенностями, материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к центру, транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района).

Банк должен быть уверен, что сумма кредита будет не больше 70–85 % (в зависимости от величины первоначального взноса) реальной стоимости квартиры. То есть кредит будет предоставлен на сумму, которая рассчитывается с ориентировочным коэффициентом 0,7 к стоимости квартиры, определенной оценщиками.

Естественно возникает вопрос, как часто рыночная стоимость квартиры по данным оценщика отличается от продажной цены. Независимые оценщики чаще всего называют реальную

стоимость квартиры, не отличающуюся от продажной. Они исходят еще и из того, каковы в данный момент спрос и предложение на рынке недвижимости. Но не исключена ситуация, когда стоимость квартиры, названная продавцом, изначально завышена. Причина может быть любой, вплоть до того, что условия ее продажи и оформление документации настолько идеальны и устраивают банки, что за ней выстроилась очередь желающих приобрести ее по ипотеке.

Поэтому фактически разница в большинстве случаев, даже если она и бывает, то незначительна. Более того, зачастую оценщик заранее знает ту цену, за которую покупается квартира, от самого заемщика, и если она соответствует рыночной, то именно она и будет указана в оценочном отчете.

Услуги оценщика в размере 100–200 долл. США также будут только вашими расходами.

Задача банка в данной ситуации – проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита. Проще говоря, нужно правильно соотнести возможные расходы и желаемую прибыль для того, чтобы не остаться внакладе.

При подготовке оценочного отчета используется единая типовая форма, позволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья.

Оригинал отчета об оценке квартиры и копия сертификата (лицензия) оценщика понадобятся при оформлении сделки.

Итак, банк уведомляет вас, что кредит будет вам предоставлен, ваш выбор квартиры банком утвержден, оценка и страхование проведено, стороны подписывают договор об ипотечном кредите.

5.5. Государственная регистрация договора ипотеки

Как мы уже говорили, договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Выплачивать деньги продавцу до момента получения на руки документов, подтверждающих ваше право на квартиру, не обязательно.

Поэтому как вариант можно рассматривать использование банковских ячеек: продавцу квартиры перед заключением договора купли-продажи квартиры необходимы гарантии того, что покупатель обладает необходимой суммой, но не только. Важным является тот факт, что имеющиеся у покупателя денежные средства будут оплачены именно ему, продавцу.

В то же время, покупатель не может выплатить стоимости квартиры, не став ее собственником. А право собственности подтверждает свидетельство о праве собственности, выданное региональным главным управлением Федеральной регистрационной службы.

Срок регистрации – месяц. Государственную пошлину традиционно оплачивает покупатель, т. е. опять вы.

В течение же всего периода, необходимого для проведения регистрационных действий, и нужна банковская ячейка, где лежат полученные в банке денежные средства.

Договор купли-продажи обычно подписывается сторонами после того, как деньги находятся в банковской ячейке.

Конечно, подготовка к регистрации и подбор необходимых документов – это заботы продавца. Но вам необходимо обратить внимание на следующее.

По гражданскому законодательству договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, с момента которой и считается заключенным.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ – единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.