Земельный участок: вопросы и ответы

Боголюбов Сергей Александрович

Одним из основных условий законности предоставления земельных участков на основании настоящей статьи является максимальное обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления достаточно полной и достоверной информации.

Е. Г.

Как определяется продажная цена земельного участка при обращении взыскания на земельный участок как предмет ипотеки?

В основе правил определения продажной стоимости предмета ипотеки лежат следующие нормы.

Согласно общей норме ст. 350

ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом.

Таким образом, Законом об ипотеке установлена специальная норма, согласно которой начальная продажная цена при обращении взыскания на предмет ипотеки определяется судом, но, исходя из требований Закона, только в случае, если стороны договора не достигли по этому вопросу соглашения.

При этом считаем, что при определении продажной цены залогодатель и залогодержатель не связаны определенной договором ипотеки залоговой стоимостью предмета ипотеки. Определение залоговой стоимости преследует иные цели, в сравнении с продажей имущества на торгах, и может служить не более чем ориентиром в принятии решения. При этом, помимо залоговой стоимости, ориентиром для определения стоимости земельного участка может быть его рыночная стоимость на момент обращения взыскания, а также кадастровая стоимость. Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Обратим внимание также и на то, что позиция об определении продажной цены предмета залога и необходимости представления конкретных документов, свидетельствующих о существенном изменении его стоимости, отражена в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 г. № 26 (п. 6). Данным письмом для общих случаев обращения взыскания на предмет залога установлено, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Признавая обоснованность указанной позиции, в то же время следует заметить, что ее реализация в отношении земельных участков может быть затруднена, как в связи с отсутствием развитого рынка земельных участков в регионе, где заключен договор об ипотеке, так и в связи с необходимостью оплаты услуг независимого оценщика для определения рыночной стоимости участка.

В определенной степени упрощает решение вопроса то обстоятельство, что, согласно условиям Закона об ипотеке, залоговая стоимость участка определятся, исходя из его рыночной стоимости. Это проистекает из требований п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, согласно которой оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Однако рыночная оценка производится в момент заключения договора об ипотеке. С момента заключения договора об ипотеке и до момента

обращения взыскания на предмет ипотеки может пройти значительный срок. И чем он больше, тем более актуальной может оказаться новая оценка участка для определения продажной стоимости.

В то же время условия оценки земельного участка при его реализации на торгах законодательством не установлены также однозначно, как это сделано для определения его залоговой стоимости (ст. 67 Закона об ипотеке).

Поэтому приходится признать, что при определении судом продажной стоимости земельного участка в ходе разбирательства не противоречит требованиям законодательства обращение к данным о рыночной стоимости участка, уточненной на момент обращения взыскания, а также к данным о его залоговой и кадастровой стоимости. Следует подчеркнуть, что в любом случае, суд принимает решение самостоятельно, исследуя все материалы дела.

Во избежание очерченной проблемы считаем, что залогодателю и залогодержателю целесообразно заблаговременно договориться о том, как будет определяться продажная стоимость земельного участка в случае обращения на него взыскания.

Е. Г.

Каково правовое значение терминов «возобновление договора аренды земельного участка», «возобновление договора аренды земельного участка на неопределенный срок»?

Термины «возобновление договора», «возобновление договора на неопределенный срок» употребляются ГК РФ в отношении договоров аренды. Так, статьей 621 ГК РФ «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок» (ч. 2) установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В отношении иных договоров ГК РФ устанавливает правила не возобновления, а продления договора (ст. 540, 684, 837, 1016).

Проблема правового содержания возобновления договора аренды основана на следующих положениях.

В основе возобновления договора аренды лежит три основных юридических факта:

1) истечение срока договора аренды;

2) волеизъявление арендатора о продлении арендных отношений, выразившееся в продолжении исполнения обязательств пользования арендуемым имуществом;

3) волеизъявление арендодателя о продлении арендных отношений, выразившееся в отсутствии возражений, относительно пользования имуществом арендатором.

Возобновление договора аренды следует понимать как заключение нового договора с сохранением основных существенных условий по следующим основаниям.

1. Термин «возобновление», в целом, применим к отношениям, ранее прекратившим свое существование, но по воле сторон восстанавливаемым. Таким образом, для того чтобы быть возобновленным, договор в целом должен быть прекращен.

В этом смысле «возобновление договора», следует отличать от упомянутого термина «продление договора», который означает, как следует из прямого понимания текста, не расторжение (прекращение), а изменение договора в части продления его срока.

2. Общие положения о возобновлении договора аренды закреплены в статье, определяющей нормы о преимущественном праве арендатора заключить договор на новый срок. Таким образом, законодатель рассматривал возобновление договора как способ заключения нового договора по воле арендатора.

В этом отношении п. 31 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» также указывает, что по смыслу ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.