Земельный участок: вопросы и ответы
Шрифт:
Е. Н.
В чем разница между правовым содержанием реквизиции по Земельному и Гражданскому кодексам?
Земельным кодексом РФ признается такой вид временного изъятия земельного участка, как реквизиция. При этом ЗК РФ в ст. 51 дает следующее определение: реквизиция — временное изъятие участка у его собственника в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества
Следует заметить, что подобная категория первоначально была установлена гражданским законодательством. Основания реквизиции, приведенные выше, были восприняты Земельным кодексом РФ именно из ГК РФ. Однако на определении оснований, пожалуй, сходство в содержании категорий заканчивается. Так, согласно ГК РФ, имущество в порядке реквизиции в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества. Это, собственно, и составляет содержание реквизиции. При этом собственнику возмещается стоимость имущества. Оценка реквизируемого имущества производится органом, осуществляющим реквизицию, на основании законодательства об оценочной деятельности. Если же собственник не согласен с проведенной оценкой, он может оспорить ее в суде.
Гражданский кодекс также определяет, что лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.
Таким образом, Земельный кодекс, в целом, следуя основаниям проведения реквизиции, определенным ГК РФ, вносит в ее содержание новые элементы, которые действуют только для земельных участков. Так, устанавливается, что земельный участок может быть изъят уполномоченными исполнительными органами государственной власти у его собственника временно в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз.
Есть и еще одно отличие: поскольку реквизиция представлена ЗК РФ как временное изъятие, собственнику возмещается не его стоимость, а убытки и выдается документ о реквизиции. Предполагается, что земельный участок будет возвращен собственнику после прекращения оснований реквизиции. И только в случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со ст. 66 ЗК РФ, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. При этом устанавливается, что оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке.
В то же время у собственника реквизируемого земельного участка остается право при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.
Такие существенные отличия реквизиции по Земельному кодексу и реквизиции по Гражданскому кодексу дают основание сделать вывод о том, что Земельный кодекс урегулировал в этом случае одноименный, но иной круг отношений. Во-первых, при реквизиции земельного участка речь идет скорее не о прекращении права собственности (что можно безоговорочно сказать о реквизиции по ГК), а об особом виде временного изъятия участка. Право собственности сохраняется за прежним владельцем (иначе как объяснить установленное
Может возникнуть вопрос о том, возможна ли реквизиция земельного участка в порядке, определенном ГК РФ. На наш взгляд, нет. Такой порядок не предусмотрен Земельным кодексом РФ, который является основным актом, регулирующим особенности перехода права собственности на землю от одного лица к другому, т. е. оборота земельных участков.
Право собственности на земельный участок может быть прекращено и на основании его выкупа для государственных и муниципальных нужд. Однако основания и порядок прекращения права собственности (как и то, что при выкупе для государственных и муниципальных нужд право собственности действительно прекращается) отличают этот институт от реквизиции земельных участков.
Земельным законодательством установлена в некоторой степени смежная с реквизицией земельного участка процедура временного занятия земельного участка. Временное занятие происходит по тем же основаниям, что и реквизиция, но не требует изъятия земли. В принципе это должно означать, что собственник участка вправе (по возможности) им владеть и пользоваться, что естественным образом влияет и на размер возмещаемых убытков. Действия по временному занятию участка влекут за собой, как это утверждено ЗК РФ, временное ограничение прав на земельный участок.
Земельным кодексом не определено, имеет ли собственник право на отчуждение права собственности при реквизиции участка или его временном занятии. Однако если исходить из того, что право собственности на земельный участок при реквизиции по ЗК РФ не прекращается, то следует сделать вывод, что нормативного запрета о заключении сделок подобного рода нет — собственник вправе передать право собственности другому лицу вместе со всеми установленными обременениями участка.
Е. Г.
Является ли основанием для прекращения договора ипотеки продажа земельного участка залогодателя с публичных торгов?
Помимо ст. 37 и 38 Закона об ипотеке, на которые ссылается кассационная инстанция, ст. 353 ГК РФ также указывает на то, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
При этом в законодательстве отсутствуют нормы, согласно которым отчуждение заложенного имущества с публичных торгов является основанием прекращения договора залога. Заметим, что прекращение прав на имущество является основанием прекращения залога в иных случаях, в том числе предусмотренных п. 2 ст. 354 ГК РФ. Согласно указанной статье ГК РФ залог прекращается в отношении имущества, изъятого у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества, является другое лицо (ст. 301 ГК), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 243 ГК).