Земельный участок: вопросы и ответы

Боголюбов Сергей Александрович

Однако наиболее существенным с точки зрения защиты интересов обладателя прав на земельный участок представляется указание в приведенной норме ст. 49 ЗК РФ на отсутствие других вариантов возможного размещения объектов как на обязательное условие для изъятия земельных участков. Данное обстоятельство, по сути, означает, что в случае возникновения судебного спора орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен будет представить суду убедительные доказательства того, что иных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на спорном земельном участке, не имеется (см. также п. 1 ст. 239 ГК РФ). В противном случае в иске о принудительном изъятии участка должно быть отказано, а решение об изъятии земельного участка может быть признано недействительным (в случае заявления заинтересованным лицом соответствующих требований).

По смыслу подп. 3 п. 1 ст. 49

ЗК РФ случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут быть связаны также и с иными исключительными обстоятельствами, отличными от двух вышеназванных. Но при этом должно иметь место прямое указание на данные обстоятельства в федеральном законе — в отношении любых земель либо в законе субъекта РФ — в отношении земель, находящихся в собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности.

Данное положение Кодекса имеет свое развитие в нормативных актах некоторых субъектов РФ. Например, дополнительные основания для изъятия земель установлены ст. 11 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96–03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» [13] . Это, в частности, случаи, связанные с объявлением земель особо охраняемыми природными территориями или землями историко-культурного назначения; с размещением объектов, предназначенных для органов государственной власти Московской области или органов местного самоуправления; с размещением объектов, строительство которых предусмотрено государственными программами Московской области. Эти и некоторые другие предусмотренные областным законом основания касаются лишь случаев изъятия земель для государственных нужд Московской области или муниципальных нужд.

13

Ежедневные новости. Подмосковье. 2004. 25 сентября.

В случаях, не указанных в федеральном или региональном законодательстве, основания для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд отсутствуют.

В дополнение следует отметить, что часто земельное законодательство «идет от противного», непосредственно устанавливая дополнительные положения, направленные на ограничение изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В Земельном кодексе РФ таких положений несколько.

Во-первых, согласно п. 4 ст. 79 ЗК РФ особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть включены в соответствии с законодательством субъектов РФ в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. Следовательно, изъятие этих угодий для использования в иных целях также не может осуществляться.

Во-вторых, по смыслу п. 3 ст. 83 ЗК РФ земельные участки, входящие в состав земель населенных пунктов (как городских, так и сельских), могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд, однако такое изъятие возможно лишь для целей застройки в соответствии с генеральными планами населенных пунктов, правилами землепользования и застройки. Иными словами, возможности изъятия ограничены случаями, когда строительство соответствующих объектов, требующее изъятия земельных участков, предусмотрено в генеральном плане городского, сельского поселения либо допускается действующими в поселении правилами землепользования и застройки.

В-третьих, согласно п. 6 ст. 94 ЗК РФ самим Кодексом, а также иными федеральными законами может ограничиваться и даже запрещаться использование в иных целях земель особо охраняемых природных территорий и земель, занятых объектами культурного наследия РФ. В развитие данного положения Кодексом, в частности, введен запрет на изъятие и использование в иных целях земель историко-культурного назначения (п. 3 ст. 99).

В-четвертых, п. 3 ст. 101 ЗК РФ предусматриваются также определенные ограничения на изъятие земель лесного фонда.

Е. Н.

Какие органы уполномочены на осуществление изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд?

Ответ на данный вопрос требует комплексного анализа положений Земельного и Гражданского кодексов РФ.

Земельным кодексом РФ определение субъекта, осуществляющего изъятие, в том числе путем выкупа земельного участка, поставлено в зависимость от того, для чьих нужд производится изъятие:

при изъятии земельных участков для нужд Российской Федерации такое изъятие отнесено к полномочиям Российской Федерации (подп. 5 п. 1 ст. 9 ЗК РФ); для нужд субъектов РФ — к полномочиям субъектов РФ (п. 1 ст. 10 ЗК РФ); для муниципальных нужд — к полномочиям органов местного самоуправления (п. 1 ст. 11 ЗК РФ).

Однако ст. 279 ГК РФ регулирует вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд несколько по-иному. Признавая в п. 1, что «в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием», данная статья в п. 2 уполномочивает на принятие решений об изъятии земельных участков для государственных и даже муниципальных нужд лишь государственные органы исполнительной власти — федеральные и субъектов РФ.

Вместе с тем между указанными статьями Земельного и Гражданского кодексов РФ нет противоречия, поскольку в ст. 9–11 ЗК РФ упоминается не принятие решений об изъятии земельных участков, а лишь само «изъятие, в том числе путем выкупа, земель…», под которым можно понимать совершение непосредственных действий по изъятию земельных участков (заключение соглашения о выкупной цене, предъявление иска о принудительном прекращении права на земельный участок, выплата выкупной цены и т. д.). Иными словами, Гражданский кодекс РФ в дополнение к положениям ЗК РФ уточняет, что решение об изъятии (которое предшествует непосредственным действиям по изъятию) принимают государственные органы. В свою очередь, Земельный кодекс РФ в п. 2 ст. 63 фактически признал, что правом принятия решений об изъятии земельных участков обладают в том числе и органы местного самоуправления [14] .

14

Судебной практикой право принятия решений об изъятии участков также признано как за государственными, так и за муниципальными органами власти. См.: абз. 2 п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. С. 23).

Таким образом, законодательство фактически проводит различие между понятиями «изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд» и «решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд».

Исходя из анализа приведенных норм законодательства можно сделать следующий вывод. В тех случаях, когда речь идет об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, решение об изъятии участка, в том числе путем выкупа, должен принимать федеральный орган государственной власти, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, на территории которого участок расположен. При этом государственные органы вправе принимать решения в том числе и об изъятии земельных участков для муниципальных нужд. Однако непосредственные действия по изъятию, в том числе выкупу участка, осуществляются тем публичным образованием — Российской Федерацией, ее субъектом или муниципальным образованием в лице уполномоченных органов, — для нужд которого производится изъятие. Например, при возникновении в муниципальном образовании нужды построить дорогу местного значения, которая требует изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, принять решение об изъятии данного участка путем выкупа вправе как уполномоченный орган местного самоуправления, так и соответствующий орган власти субъекта РФ по представлению органа местного самоуправления. Данное решение будет служить правовым основанием для определения органом местного самоуправления выкупной цены земельного участка и заключения соглашения с собственником участка о выкупе участка, а при недостижении согласия с собственником — для предъявления органом местного самоуправления судебного иска о принудительном выкупе участка.

Вопрос о том, какие конкретно органы власти вправе принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд и производить иные действия по изъятию, содержится в ст. 125 ГК РФ, которая устанавливает, что от имени Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований выступают соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (например, положениями о них).