Эксперт № 37 (2013)
Шрифт:
Но для массового развития ЖСК необходимо доработать и законодательную базу, которая позволит в итоге строить кооперативы всем россиянам, а не только льготникам, урегулирует взаимоотношения между членами кооперативов, позволит продавать, менять, закладывать паи на разных этапах строительства, выбирать форму управления готовым домом и многое другое. Специализированный закон о жилищно-строительных кооперативах лежит в Госдуме с 2009 года, он успел пройти одно чтение, но потом был отложен в долгий ящик. Возможно, из-за того, что в тот период страну сотрясали скандалы с обманутыми дольщиками, законодатели не стали вводить новую форму, опасаясь появления и обманутых членов кооперативов. Существует также конспирологическая версия: закон-де тормозит лобби
Помимо законодательной базы серьезное ограничение для массового распространения ЖСК — вопрос финансирования строительства. Сегодня член кооператива вынужден внести стоимость своего пая за короткий срок строительства дома — на эти деньги дом, собственно, и строится. Банки предоставляют кредиты пайщикам в основном под залог имеющегося жилья, ведь, пока дом не построен, пай в таком кооперативе выглядит вообще очень умозрительно. Есть лишь один ЖСК — «Сигма» в Новосибирске, — участникам которого удалось получить долгосрочные ипотечные кредиты в Сбербанке и ВТБ-24 под залог пая, но для этого понадобились специальные договоренности между РЖС, местными властями и банком. Впрочем, эта проблема также вполне решаема, считает Надежда Косарева. Например, можно передавать землю для ЖСК не в постоянное пользование, а в собственность, и тогда кредит на строительство легко будет получить под залог земли, а после того как дом построен, переоформить этот долг уже в виде долгосрочных ипотечных кредитов. Или местные власти могут давать банкам собственные гарантии по возврату средств на период строительства, как это сделали в Новосибирске. Можно разработать для банков специальные стимулирующие программы через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Агентство по финансированию жилищного строительства.
Правда, трудности по созданию кооперативов связаны и с тем, что пайщикам придется решать много организационных вопросов, по которым бывает нелегко договориться. Форум участников ЖСК «Сигма» доказывает, что создание кооператива из тысячи с лишним пайщиков, строящих самые разные варианты жилья одновременно — от индивидуальных коттеджей до многоквартирных домов в рамках одного ЖСК, — вызывает очень много споров, а порой и скандалов (кроме форума можно посмотреть рязановский «Гараж» — принципиально мало что изменилось). Взаимоотношения с РЖС у пайщиков тоже не всегда складываются безоблачно — видимо, процедуры взаимодействия пока все-таки прописаны слабовато. Очевидно, что на примере реализации первых проектов предстоит провести серьезную работу над ошибками, и вести речь о массовом масштабировании опыта, может быть, еще рано.
В любом случае, уверена Надежда Косарева, способность к самоорганизации у наших людей очень высока, и если заняться вопросом распространения практики ЖСК вплотную, то за пять лет можно добиться того, что жилищные кооперативы будут строить вдвое больше, чем в советское время, — кооперативным может стать до 15% всего жилья в стране.
: Василий ЛебедевРоста инвестиций
Василий Лебедев
Роста инвестиций в России в ближайшие полгода-год ожидать не стоит. Общую картину сильно портит «Газпром». Ни частный бизнес, ни другие госкомпании не в силах компенсировать плановое сжатие инвестпрограммы газового монополиста. Еще один фактор риска снижения инвестиций в краткосрочной перспективе — возможное замораживание правительством тарифов естественных монополий
НЛМК запустил в Калужской области новый электрометаллургический завод стоимостью 38 млрд рублей
Фото предоставлено ОАО НЛМК
Инвестиционная активность в России сокращается. Сухие цифры Росстата подтверждаются микроэкономическим квартальным мониторингом «Эксперта». По данным Росстата, в первом полугодии 2013
Наш анализ отраслевого и регионального срезов капвложений, а также инвестпрограмм крупнейших бизнес-структур показал, что важнейшим фактором столь резкого снижения инвестиций в стране стала, по большому счету, всего одна компания — «Газпром».
Кроме газовиков инвестиции в первом полугодии существенно снизили угольщики и металлурги (из-за неблагоприятной конъюнктуры на мировых рынках), электроэнергетики и цементники — в последних двух отраслях завершается цикл масштабного строительства новых мощностей.
Среди регионов худшими по динамике инвестиций оказались Ленинградская область, Республика Коми, Вологодская и Архангельская области. Именно на этих территориях «Газпром» в течение последних нескольких лет осуществлял крупное строительство газопроводов Бованенково—Ухта, Ухта—Торжок, Грязовец—Выборг (вторая нитка), вложив в них в общей сложности около 1,5 трлн рублей. После завершения строительства новых подобных объектов у компании не появилось.
Наконец, по оценкам самого «Газпрома», инвестпрограмма компании в 2013 году ужмется по сравнению с прошлым годом ни много ни мало на 270 млрд рублей. Сжатие инвестактивности подобных масштабов неминуемо отражается на динамике совокупных национальных инвестиций.
На этом фоне правительство объявило о планах заморозить рост тарифов естественных монополий в 2014 году. Сразу скажем, что мы полностью поддерживаем такой шаг. Главное следствие этого возможного шага в том, что замораживание или снижение уровня тарифов приведет к сокращению издержек компаний реального сектора экономики, а значит, к росту их прибыли и инвестиций, хотя бы в среднесрочной перспективе. Ясно, что моментального роста инвестиций не будет. В то же время, дабы инвестпрограммы монополистов не подверглись жесткому секвестру, правительство должно проконтролировать, чтобы стабилизация тарифов заставила их поработать над своими издержками, ведь о неэффективности работы наших монополий уже давно ходят легенды.
Таблица 1:
Инвестиционные программы ФСК ЕЭС и «Россетей» на 2013–2017 гг. (млрд руб.)
На «Газпроме» замораживание тарифов скажется меньше всего. В 2012 году на чистую прибыль этой компании пришлось 23% (!) сальдированного финансового результата всего реального сектора экономики страны, включая сельское хозяйство, добывающую и обрабатывающую промышленность, электроэнергетику, транспорт и связь. При этом рентабельность «Газпрома» по чистой прибыли весьма высока — 25%. Эти цифры красноречивее слов.
В отличие от газовиков у железнодорожников и электрических сетевиков нет такой подушки рентабельности. К тому же они сейчас входят в фазу интенсивных инвестиционных капвложений. Поэтому замораживание тарифов и, как следствие, уменьшение доходов для них будет куда чувствительнее.
Получив известие о готовящемся решении правительства заморозить тарифы, глава РЖД Владимир Якунин заявил, что в таком случае инвестпрограмма его компании на 2014 год сократится в четыре раза (по нынешнему плану это 389 млрд рублей) и будет уволено до 60 тыс. человек. Насколько обоснован такой прогноз, надо внимательно разбираться. Но уже понятно, что для реализации решения о замораживании тарифов естественных монополий понадобится политическая воля.