Финкод недвижимости. Как накопить, сохранить и приумножить в железобетонном активе
Шрифт:
Покупка «с карандаша»
Эта стратегия успешно работает как в России, так и в Турции. Покупка объекта на ранней стадии разработки по минимальной цене может обеспечить стартовое преимущество в 10–20 % в зависимости от застройщика и проекта.
Инвестиционный ремонт
Улучшение объекта через инвестиционный ремонт и продажа в готовом виде может значительно увеличить стоимость недвижимости. Важно знать, как достичь высокого качества с минимальными затратами.
Хоумстейджинг
Частичное улучшение
Деление
Разделение одного объекта на несколько частей и получение дохода с каждой из них – еще один способ усилить доходность проекта.
Искусство привлечения дохода через аренду недвижимости.
Основы стратегии
Стратегия рантье – это инвестиции в недвижимость с целью получения дохода от ее аренды. Эффективность этой стратегии зависит от множества факторов, которые делают объект привлекательным для арендаторов и отличают его от спекулятивных инвестиций.
Варианты аренды
• Аренда зданий. Полная аренда здания, такого как гостиница, может обеспечить стабильный доход.
• Аренда отдельных помещений. Офисы или части зданий тоже можно выгодно сдать в аренду.
• Аренда предприятий. Создание отеля «под ключ» или разделение большого объекта на апартаменты увеличивает доходность даже на ограниченных площадях.
• Аренда жилой недвижимости. Квартиры и комнаты можно сдавать в аренду как на длительный срок, так и посуточно.
• Аренда земельных участков. Использование участков для глэмпинга или рыбалки также может быть источником дохода.
Условия аренды
• С правом выкупа. Аренда с возможностью последующего выкупа имущества.
• Без выкупа. Простая аренда без изменения права собственности.
Сроки получения дохода
• Длительная аренда. Ежемесячная оплата за аренду на срок от 1 года до 5 лет.
• Посуточная и почасовая аренда. Оплата за каждые сутки или час использования объекта.
Управление арендой
• Через управляющую компанию. Подходит для всех типов объектов.
• Самостоятельное управление. Организация управления самим инвестором.
Важность понимания стратегий
Главное для инвесторов – понимать свои активы и стратегии, чтобы избегать финансовых ошибок и максимизировать прибыль. Каждый инвестор должен вести тщательные расчеты по своему активу, чтобы знать все о проекте и при необходимости корректировать стратегию.
1.3. Маршрут осознанного инвестора
Когда вы определили интерес к недвижимости и убедились в ее привлекательности,
Элементы плана
• Цели. Это маяк, который направляет вас в море инвестиций.
• Результаты. Ожидаемая отдача от вложений должна рассчитываться с учетом всех переменных.
• Риски. Четкое понимание потенциальных угроз подготовит вас к любым сценариям.
Помните о рисках
Для инвестирования нужно не только знать конкретные показатели, но и уметь адаптироваться к изменяющимся условиям. Неизбежные расходы, такие как ремонт или ипотека, должны быть включены в стратегию с самого начала.
Стратегическая гибкость
Если результаты не соответствуют ожиданиям, вы должны быть готовы изменить курс. Не бойтесь цифр – это помогающий вам инструмент, а не враг. Я научу вас управлять финансами, прогнозировать прибыль и учитывать риски.
Инвестирование должно напоминать наблюдение за тем, как сохнет краска или как растет трава. Если вам нужен азарт, то возьмите 800 долларов и поезжайте в Лас-Вегас.
Эта цитата подчеркивает, что истинное инвестирование требует времени и терпения, а не жажды мгновенных результатов.
Путь к финансовому успеху начинается с четкого планирования.
Цель – фундамент успеха
Без четко определенной цели невозможно оценить результаты. Вспомните диалог Алисы и Чеширского Кота: если не знаешь, куда идти, любая дорога тебя туда приведет. Так и в инвестициях: без цели нет пути к успеху.
Рис. 1.6. Цель
– Скажите, пожалуйста, куда мне отсюда идти?
– А куда ты хочешь попасть? – ответил Кот.
– Мне все равно… – сказала Алиса.
– Тогда все равно, куда и идти, – заметил Кот.
– …только бы попасть куда-нибудь, – пояснила Алиса.
– Куда-нибудь ты обязательно попадешь, – сказал Кот. – Нужно только достаточно долго идти.
Планирование инвестиционного маршрута:
• Краткосрочные цели (1–3 года). Например, высшее образование у детей или покупка жилья.
• Общие цели. Определение основных мотивов инвестиционной деятельности.
• Цели капитализации. Установление желаемой суммы капитала в результате инвестирования.
• Расчет начальных затрат. Анализ имеющихся ресурсов на старте.
• Точки смены стратегии или выхода. Определение моментов для продажи проекта или изменения подхода к управлению недвижимостью.