Финкод недвижимости. Как накопить, сохранить и приумножить в железобетонном активе
Шрифт:
• Первый взнос – минимум 20,1 % от стоимости покупки.
• Срок кредита – обычно максимальный, чтобы ежемесячный платеж был меньше.
• Процентная ставка – при субсидировании может начинаться от 6 %.
ПРИМЕР
1. Рассрочка
• Покупка квартиры за 8 000 000 руб. с первоначальным взносом в 4 000 000 руб.
• Продажа через 2 года за 9 000 000 руб.
• Инвестиционный доход: 1 000 000 руб., что составляет 25 % годовых.
2.
• Покупка однокомнатной квартиры за 3 500 000 руб.
• Ремонт и перепродажа за 6 100 000 руб.
• Чистая прибыль: 1 492 000 руб., или 35 % от вложенных средств.
Без четко поставленных целей сложно достичь желаемого финансового результата. Используя финансовые инструменты, важно сосредоточиться на инвестируемом капитале, а не только на стоимости объекта.
ПРИМЕР: ИПОТЕКА
Покупка двухкомнатной квартиры площадью 48 м2.
• Стоимость квартиры – 2 900 000 руб.
• Первоначальный взнос – 435 000 руб.
• Ипотека на остаток стоимости – 2 465 000 руб.
• Сопутствующие расходы (оценка, страховка и т. д.) – 25 000 руб.
• Ежемесячный платеж по ипотеке – 12 000 руб.
Через 6 месяцев после реализации проекта:
• Общая сумма вложений: 435 000 руб. +
6 месяцев x 12 000 руб./мес. = 507 000 руб.
• Продажа квартиры: 5 200 000 руб.
• Доход до налогообложения: 5 200 000 руб. – 2 900 000 руб. = 2 300 000 руб.
• Налоги: 299 000 руб.
• Чистый доход: 2 300 000 руб. – 299 000 руб. = 2 001 000 руб.
Расчет доходности
• Доходность от продажи:
• Доходность на вложенные средства:
Таким образом, использование ипотеки увеличило доходность инвестиций почти в 4 раза по сравнению с полной оплатой стоимости квартиры.
Важно! При расчете рентабельности проекта учитывайте стоимость недвижимости, заемные и собственные средства, а также ежемесячные платежи по ипотеке. Не забывайте также оценивать месячные расходы на обслуживание и потенциальный доход от аренды.
1. Площадь объекта. Квадратные метры – это ключевой фактор в оценке стоимости и капитализации. Маленькие квартиры могут быть менее доходными при продаже, но приносят почти такой же доход при аренде, как и большие квартиры.
2. Конкурентная среда. Анализ рынка и конкурентов помогает определить привлекательность инвестиций в определенную недвижимость и способы улучшения позиций.
3. Планировка.
4. Ремонт и упаковка. Готовый продукт стоит дороже, чем объект без отделки. Инвестиции в ремонт и дизайн могут значительно увеличить стоимость недвижимости.
5. Хоумстейджинг. Дизайн-доработка с элементами декора и мебели может повысить стоимость объекта без крупных ремонтных работ.
• Важно учитывать не только финансовые, но и нефинансовые аспекты при инвестировании в недвижимость.
• Чистая прибыль – это доход за вычетом всех расходов.
• Ипотека может быть выгодным инструментом, позволяющим инвестировать меньше и получать высокую доходность.
Глава 2. Финансовый план для достижения результата, или то, с чего все начинается
Планирование – это краеугольный камень любых финансовых начинаний, особенно важный при инвестировании в недвижимость. Финансовый план не только помогает систематизировать цели и стратегии, но и дает четкое представление, какие шаги необходимо предпринять для достижения желаемого результата.
Алгоритм финансового плана
1. Определить цели. Четкое понимание, чего вы хотите достичь, поможет сосредоточиться на результате.
2. Выбрать стратегию, которая соответствует вашим целям, ресурсам и временным рамкам.
3. Действовать – найти конкретные шаги, которые вы должны предпринять для реализации вашего плана.
4. Выстроить приоритеты. Вы должны определить, какие расходы необходимы сейчас, а какие могут подождать.
5. Копить и инвестировать. Спланируйте, как и куда вы будете вносить или откладывать деньги для будущих целей.
6. Сохранять гибкость. Ваш план должен быть достаточно гибким, чтобы адаптироваться к изменениям в вашей жизни и на рынке.
7. Пересматривать. Регулярно обновляйте план и учитывайте новые цели, изменения в доходах или расходах.
2.1. Финансовый план и цели семьи
Рис. 2.1. Этапы жизни
Ваш финансовый план должен учитывать различные этапы вашей жизни и соответствующие им финансовые цели.
Время, когда вы активно работаете и инвестируете, – критически важный момент для накопления средств для будущего. Это не просто накопление средств, но и планирование того, как вы будете их использовать, чтобы наслаждаться жизнью после выхода на пенсию. Без тщательного планирования и подготовки многие мечты и планы могут остаться нереализованными. А отсутствие плана или его недостаточная проработка может привести к неудаче в достижении финансовых целей.