Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Когда я только начинал строить рестораны, мы с партнерами, беря кредиты в банке, привычно подписывали соглашения о личных финансовых гарантиях. Мы стремились заполучить самую лучшую недвижимость и понимали, что без личных гарантий она окажется недоступной. Впоследствии мы покончили с этой практикой, поскольку личные гарантии в таких долгосрочных сделках порой равносильны пожизненному заключению. Ведь по некоторым долгосрочным кредитам и договорам аренды приходится расплачиваться до конца жизни, а личные гарантии могут сохранять силу даже в том случае, если вы переуступили имущество кому-то другому.
Хотя, продавая рестораны или расторгая договоры о долгосрочной аренде, мы прилагали все силы, чтобы убрать фамилии
Возьмите на заметку
Если от вас требуют личных финансовых гарантий, тщательно подумайте, стоит ли брать на себя такое обязательство на весь срок аренды или кредита. Оно может быть равносильным пожизненному заключению.
Имея печальный опыт, я не только перестал давать личные гарантии при заключении договоров аренды недвижимости, но и стал оговаривать в них возможность досрочного расторжения, если сделка окажется неудачной. В большинстве случаев владельцы недвижимости упорно сопротивляются таким попыткам и даже отказываются заключать договоры. Но я тоже проявляю упорство, пытаясь оставить дверь для отступления открытой. Мои доводы сводятся к тому, что я потрачу значительные средства на усовершенствование и модернизацию недвижимости, которые не смогу унести с собой, и это, естественно, удержит меня от расторжения договора без веских причин. Порой мне удается выторговать хотя бы частичные уступки – все же лучше, чем ничего. Например, в соглашении оговаривается, что мои гарантии теряют силу, если арендная плата исправно выплачивается на протяжении трех или пяти лет. Тем не менее я всегда готов отказаться от сделки, если условия личных гарантий оказываются слишком жесткими или рассчитаны на слишком длительный срок.
• Долгосрочные личные финансовые гарантии могут быть равносильны пожизненному заключению.
• Оговаривайте в договорах долгосрочной аренды возможность воспользоваться «парашютным кольцом».
• Будьте готовы отказаться от сделки, если ее условия представляются слишком жесткими.
Чем руководствоваться при продаже недвижимости?
При любой сделке в какой-то момент появляется возможность продать эту недвижимость, или хотя бы возникает мысль о продаже. Я решаю просто: если цена устраивает, то какие могут быть сомнения? Анализировать в данном случае можно только одно: какой вариант более выгоден – продажа или дальнейшее владение? В моей практике были как очень успешные продажи, так и промахи, за которые я укоряю себя и по сей день.
Существуют некоторые общие правила, используемые в операциях по продаже недвижимости. Разумеется, они могут корректироваться в зависимости от особенностей каждой конкретной сделки. Рестораны фастфуда чаще всего продают, основываясь на соотношении предлагаемой цены и годового денежного потока. Если цена покупки превышает денежный поток в шесть раз, то это прекрасная сделка. Нижним пределом является ситуация, когда соотношение составляет 4,5. Под денежным потоком я понимаю сумму доходов перед уплатой процентов по кредиту, налогов и без учета амортизации. Кто-то может определять это понятие и несколько по-иному.
Возьмите на заметку
Существуют некоторые
Недвижимость, приносящая доход, может продаваться по самым разным причинам и ценам. Вспоминается история о владельце автозаправочной станции с небольшим круглосуточным магазинчиком. Этот хитрец всеми силами старался создать видимость большего денежного потока, чтобы выторговать более высокую продажную цену. Каждый раз, когда его посещал потенциальный покупатель, он разбрасывал мусор по всему помещению, оставлял грязь в туалетах, да и сам появлялся перед посетителем в самом затрапезном виде. В ходе осмотра станции он со смущенным видом говорил: «Если всем этим управлять как полагается, то доходы взлетят к небесам». Нередко владельцы недвижимости приписывают к сумме денежного потока свою зарплату, затраты на содержание личных автомобилей, бытовые расходы и т. д.
Подобные приемы являются обычным делом при продаже недвижимости. Ими пользуются даже самые порядочные владельцы. Поэтому опытные покупатели полагаются только на величину денежного потока, рассчитанную по строгим отраслевым нормам, и на объективный анализ всех показателей.
Мы с Робертом Палли как-то раз продали ресторан «Burger King» на Гавайях по цене, в основу которой была положена очень высокая совокупная сумма выручки, которая случается далеко не каждый год. Правда, речь шла о чрезвычайно прибыльном заведении, которое было расположено в выигрышном месте и им умело управляли. К тому же в роли покупателей выступали иностранцы, очень заинтересованные в приобретении ресторана. В данном случае решение о продаже было совершенно однозначным. Мне не раз приходилось продавать рестораны по цене, в шесть раз превышающей годовой денежный поток, но чтобы цена рассчитывалась из валового дохода – такое со мной случилось впервые.
Если речь идет о продаже незастроенного земельного участка, то в качестве главного фактора выступает жадность. Все зависит от того, какую прибыль владелец земли посчитает для себя достаточной. Здесь нет каких-то общих правил. Владение землей предполагает, что вам предстоит решить, насколько окупятся расходы по дальнейшему содержанию этого участка или его возможной разработки. Нередко землю продают только по той причине, что содержать ее становится невыгодно. Если вы чувствуете, что с владением в любом случае придется расстаться, то решение о продаже не вызывает каких-то трудностей.
К числу самых памятных ошибок относится преждевременная продажа жилых домов на Гавайях, которые через год-два выросли в цене практически в два раза. Известны случаи, когда домовладельцы кусали себе локти, неправильно выбрав время для продажи. Такое не раз бывало во многих штатах США, где рост цен на недвижимость приобретал вдруг взрывной характер. Вот и я вместе со многими другими незадачливыми продавцами не учел тенденции быстрого роста рынка.
В то же время упущенная возможность продажи на пике рыночных цен является такой же ошибкой. Мне известны случаи, когда стратегия удержания приводила к серьезным потерям в условиях стремительно падающего рынка жилой и коммерческой недвижимости.
Помимо цены существует немало других факторов, оказывающих влияние на решение о продаже или покупке. Например, вы чувствуете, что уже не способны управлять недвижимостью или нести дальнейшие расходы по ее содержанию. Возможно, получили информацию о грядущих инфраструктурных изменениях, которые серьезно скажутся на рынке недвижимости в данной местности. Может быть, возникла необходимость передать недвижимость в собственность ключевым партнерам, чтобы не потерять их. В любом случае анализ сделки по продаже недвижимости требует такого же взвешенного подхода, как и решение о ее строительстве или приобретении.