Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Возьмите на заметку
Компания, управляющая недвижимостью, является крайне важным участником команды. Найдите самую лучшую, которую только можете себе позволить, и тесно сотрудничайте с ней.
Трудно даже подсчитать, сколько раз в моей карьере такая работа и написанные в ходе ее отчеты помогали покупателям принять правильное решение. Приведу пару примеров, раскрывающих роль управляющей компании с двух разных точек зрения. Как-то я рассматривал возможность покупки жилого дома на двадцать квартир, который затем намеревался продать в виде кондоминиума. К осмотру здания управляющая компания привлекла нескольких подрядчиков из других фирм, которые должны были вести ремонтные работы после подписания контракта.
Чтобы
После обследования глава управляющей компании позвонил мне и сказал, что никаких сюрпризов не обнаружено, кроме одного. Я поинтересовался, в чем дело. В ответ услышал, что водопроводчик и инженер по строительным конструкциям, входившие в комиссию, пришли к выводу: при существующей системе прокладки труб и водопроводных стояков установка стиральных и сушильных машин потребует дополнительных расходов в размере 5 тысяч долларов на одну квартиру. Это означало, что мне придется дополнительно вложить в этот проект 100 тысяч долларов!
Совершенно ясно, что такие неожиданные затраты не были предусмотрены в бюджете, поэтому мне пришлось вновь обращаться к продавцу, чтобы изменить условия сделки. Мы договорились, что я не буду включать в окончательную стоимость непредвиденные расходы, выявленные в ходе подготовительного периода, а он, в свою очередь, снизит цену на 100 тысяч. Таким образом, присутствие в команде специалистов сэкономило мне значительную сумму! Но роль управляющей компании заключается в обнаружении не только скрытых потенциальных расходов, которые могут поставить всю сделку под сомнение, но и дополнительных доходов. Этого можно добиться за счет тщательного анализа финансовой отчетности и контингента жильцов.
Еще один пример. Однажды я финансировал покупку большого и очень запущенного жилого дома в Скотсдейле, штат Аризона. Мой клиент планировал после приобретения отремонтировать жилье, что позволило бы ему впоследствии постепенно поднимать квартплату. По его мнению, существующая ставка оплаты была значительно ниже среднерыночного уровня, а обновление внешнего вида здания, внесение дополнительных удобств и незначительный ремонт интерьера позволяли повысить ее.
После проверки управляющая компания сообщила сведения, которые его удивили и порадовали. Было обнаружено, что в более чем четверти квартир квартплата ни разу не повышалась с момента заселения! Два жильца платили за квартиры те же деньги, что и в момент сдачи дома в эксплуатацию… пятнадцать лет назад! Эта новость означала, что чистую операционную прибыль можно существенно повысить, просто сразу же подняв квартплату до текущего среднерыночного уровня, а затем уже приступать к запланированной реконструкции недвижимости. Думаю, управляющая компания в полной мере отработала свои деньги.
Юридическая экспертиза
Присутствие юриста в команде – абсолютная необходимость. Я не призываю тратить немыслимые суммы на его услуги, но при решении проблем, связанных с правом собственности, заключении контрактов, получении кредитов, с которыми вы обязательно столкнетесь, лучше иметь в команде хорошего юриста. Если вы уже опытный инвестор и покупка недвижимости не отягощена какими-либо проблемами, то, возможно, справитесь и своими силами. Но все же правовые вопросы – это не та область, на которой стоит экономить.
Если вдобавок ко всему юрист способен вести переговоры, то ему можно поручить темы, в которых он лучше всего разбирается. Однако я не раз наблюдал, как возникают проблемы, когда юрист берет на себя все переговоры по сделке. Помните, что вы – лидер команды, а все остальные ее участники должны отчитываться перед вами. Только тогда юрист, как и все остальные члены команды, может принести пользу.
Как-то раз в Портленде,
Мой клиент не мог продолжать работу над проектом, не убрав этот пункт из титула собственности. Единственное решение состояло в том, чтобы обратиться к прежнему владельцу и попросить его снять требование. К чему это привело? Прежний владелец выразил готовность пойти навстречу, но не бесплатно. Мой клиент заплатил 48 миллионов долларов за недвижимость, чтобы вдруг обнаружить, что проект не может быть доведен до конца, пока не будет устранено препятствие.
Продавец недвижимости и бывший владелец все же договорились, и клиент смог реализовать проект без дополнительных затрат. К счастью, юрист клиента оказался на высоте и обнаружил негативный момент в документах. В этом и состоит суть юридической экспертизы сделки: обнаружить проблему прежде, чем она станет неразрешимой, и предложить выход из создавшегося положения. Только представьте, что могло бы произойти, если бы клиент завершил сделку и только потом обнаружил, что не может преобразовать недвижимость в кондоминиум. На какие расходы ему бы пришлось пойти, чтобы задним числом убрать это условие из титула! Ведь покупатель полностью оказался бы во власти прежнего владельца.
Возьмите на заметку
Я настоятельно рекомендую, чтобы в крупных и сложных сделках, связанных с получением кредита или сбором средств среди инвесторов, ваши интересы постоянно представлял юрист.
Я, в первую очередь, ипотечный брокер по коммерческой недвижимости. Мне часто приходится иметь дело с финансированием сделок по приобретению недвижимости в масштабах всей страны, и я могу утверждать, что кредитные документы и соглашения с инвесторами о предоставлении средств очень сложны. Вам обязательно нужен человек, который не только сам хорошо разбирается в них, но и может разъяснить их суть вам.
Проверка прав собственности
Точно так же, как для юридической экспертизы документов, имеющих отношение к сделке, нужен специалист, которого вы хорошо знаете и которому доверяете, необходимо дополнительно установить хорошие отношения с проверенной и надежной титульной компанией. В любой своей сделке я стараюсь повлиять на выбор титульной компании, предпочитая крупные фирмы, располагающие достаточным страховым покрытием для обеих сторон.
Возьмите на заметку
Использование хорошо известной титульной компании, которую охотно признают кредиторы и юристы, сэкономит массу времени и усилий.
Мне нравятся титульные компании, которые помимо своей основной работы исследуют по моей просьбе все обстоятельства, связанные с объектами недвижимости по соседству (возможные продажи, конфискации за невыплату кредита, смену владельцев), чтобы я имел представление о происходящем вокруг. Это важные сведения, которые могут понадобиться для составления маркетинговых планов и финансовых прогнозов относительно собственной недвижимости.
Юристы – не единственные эксперты, которые в подготовительный период могут принести пользу. Приведу пример, как одна титульная компания обеспечила мне быстрый доход с дома, который я собирался покупать. Дело было в 1987 году в Парадайз-Вэлли, штат Аризона. Дом оказался настоящим сокровищем. Я увидел на нем объявление о продаже, совершая утреннюю пробежку, и тут же решил позвонить. Здание было небольшим, но вокруг него располагался участок земли в 2,5 акра. По соседству стояли еще четыре дома на 5 акрах. Такой большой земельный участок показался мне необычным, и я подумал, что это может сыграть мне на руку.