Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Связавшись с брокером, я узнал, что хозяин намерен как можно быстрее продать дом, так как недавно умерла его мать. Он запрашивал 225 тысяч долларов, но готов был на скидку, если покупка будет совершена быстро. Я тут же предложил 185 тысяч, и он согласился. У меня оставалось тридцать дней на то, чтобы найти деньги и подписать договор.
Обратившись в титульную компанию, я попросил собрать данные о всех сделках по покупке недвижимости в этом районе, чтобы узнать, кто мои соседи и сколько они заплатили за дома. И тут я обнаружил, что пять из десяти соседних домов поменяли владельцев в течение последних двенадцати месяцев. Затем я заметил нечто еще более интересное. Фамилии
До меня вдруг дошло, что кто-то скупает земли в этом районе. Я проверил адрес и выяснил, что он принадлежит крупной девелоперской компании. Далее прочел в газетах, что компания подписала соглашение с сетью отелей «Ritz Carlton» и готовится объявить о постройке престижного отеля!
Благодаря информации, полученной от титульной компании, я теперь точно знал – мне необходимо приобрести дом, поскольку девелоперам скоро понадобится мой земельный участок. Завершив сделку, я связался с ними и продал дом вместе с землей за 375 тысяч долларов. На 150 тысяч дороже, чем купил! Вдобавок я еще выторговал право бесплатно жить в этом доме на протяжении ближайшего года. Никогда не забывайте мудрых слов старины Бена: «Усердие – мать удачи».
Анализ отчетов сторонних организаций
Еще одна очень важная часть подготовительного процесса. К сторонним организациям относятся компании, специализирующиеся на экологии, проверке состояния недвижимости, ее оценке и изучении рынка. Возможно, их услуги и не понадобятся (все зависит от характера покупаемой недвижимости), но в большинстве случаев они приносят пользу. Иногда кредиторы даже настаивают на их участии в подготовительном процессе.
Экологическое обследование
Я настоятельно рекомендую привлечь к обследованию недвижимости компанию, которая даст заключение о ее экологическом состоянии. В нем указывается состав почвы и грунта, наличие в них и в строительных материалах вредных и опасных веществ и т. п. Обычно запрашивают так называемое первичное обследование. Оно обойдется в две-три тысячи долларов, но деньги будут потрачены не зря, если в почве или самом здании вдруг обнаружатся ядовитые или вредные вещества.
Возьмите на заметку
Риск слишком велик, чтобы экономить деньги на первичном экологическом обследовании. Сделайте его на всякий случай.
Если пользуетесь традиционными методами финансирования, то банк обязательно потребует отчет о проведении первичного исследования. Обычно у них есть список фирм, которым они доверяют, поэтому я рекомендую предварительно проконсультироваться с кредиторами, прежде чем заказывать проведение таких работ. Если вы еще не определились с банком, выберите крупную компанию, имеющую филиал в вашем регионе, и поинтересуйтесь, с какими банками она сотрудничает.
Проверка состояния недвижимости
В ходе работы обследуются несущие конструкции, крыша, асфальтовое покрытие, канализационная система и другие элементы здания. В отчете также будет указан срок, оставшийся каждому из этих элементов до капитального ремонта. Это очень важная информация для составления бюджета.
Возьмите на заметку
Отчет о состоянии недвижимости – это независимая точка зрения, которая либо подтвердит, либо опровергнет предварительные данные, полученные компанией по управлению недвижимости. Могут обнаружиться факты, ранее не принимавшиеся во внимание. Это очень важная информация.
Если
Еще одно преимущество получения отчета о состоянии недвижимости состоит в том, что его готовит не ваша управляющая компания, а нейтральная фирма. Если предъявите продавцу отчет вашей компании и попросите о скидке в связи с выявленными недостатками, он может предположить, что документ составлен предвзято и защищает ваши интересы. Но трудно будет возразить, если те же самые недостатки будут отмечены в отчете нейтральной компании. Такой отчет усиливает ваши позиции в ходе переговоров.
Оценка
Опытный инвестор может решить, что оценщик ему не нужен. Я же советую не отказываться от его услуг. Если ваш проект нуждается во внешнем финансировании, то оценщик понадобится обязательно. Да и вообще лучше иметь официальное подтверждение, что вы не ошиблись в определении стоимости недвижимости. Не исключено, что оценщик опровергнет ваши предварительные предположения. Как бы то ни было, иметь такую информацию полезно.
При получении кредита выбор оценщика превращается в своего рода лотерею. Федеральные банки должны руководствоваться в этом отношении строгими правилами, которые запрещают заемщику выбирать оценщика. Большинство банков и других кредитных учреждений чувствуют себя увереннее, если сами принимают такое решение. Я предпочитаю, чтобы оценщика выбрал ипотечный брокер, или предлагаю кандидата и пытаюсь убедить кредитора назначить именно его. Как правило, я хочу, чтобы у меня было право голоса в этом вопросе.
Дело в том, что назначенные банком оценщики не всегда располагают достаточным опытом в той категории недвижимости, которую хочет приобрести покупатель. Такое случается нередко. Большинство банков рассылают предложения трем оценщикам и затем выбирают одного из них, основываясь не столько на его опыте, сколько на наличии у него свободного времени и стоимости услуг. Однако некачественно проведенная оценка может разрушить всю сделку.
Чтобы избежать этого, я предпочитаю иметь одну-две кандидатуры оценщиков, которые хорошо разбираются в нужном мне типе недвижимости, и предлагаю их банкам. Кроме того, я рекомендую не спешить и предварительно досконально обсудить свою точку зрения с ипотечным брокером и оценщиком. Если оценщик не соглашается с вашими выводами относительно текущей стоимости недвижимости и ее прогнозов, то вы оказываетесь в незавидном положении. В любом случае с оценщиком надо вести себя откровенно и снабжать его максимумом информации о недвижимости.
Возьмите на заметку
Оценка недвижимости всегда субъективна. Вы имеете право на собственное мнение, но при этом должны располагать аргументами, чтобы отстаивать его.
Изучение рынка
Как правило, оценка стоимости того или иного здания всегда сопровождается дискуссией о рыночной ситуации в данной категории недвижимости. Если вы планируете сложный проект типа кондоминиума, отеля, поля для гольфа или какого-то уникального индивидуального жилого дома, то потребуется дополнительное изучение рынка. Это делается не только для вашего сведения, но и для того, чтобы убедить окружающих.