Как купить квартиру, или Сам себе риэлтор

Будяк Ксения

А недвижимое имущество невозможно переместить никуда, не разрушив его, потому что оно крепко связано с землей. Это дома, земельные участки, квартиры, здания и сооружения (даже если они недостроенные), нежилые помещения, водоемы, леса, земельные недра, предприятия и имущественные комплексы. Самолеты, морские и космические корабли тоже считаются недвижимостью, несмотря на то, что они могут перемещаться в пространстве. Это связано с тем, что они, как и обычное недвижимое имущество, стоят дорого и требуют регистрации права собственности.

Когда вы задумываетесь

о покупке жилья, то чаще всего подразумеваете квартиры или частные дома с фундаментом. А в мире все большую популярность набирают передвижные дома, которые можно поставить как на собственном участке земли, так и на арендованном. Передвижные домики изготавливаются по современным технологиям, они укомплектованы всем необходимым, приемлемы по цене, недороги в обслуживании и просты в эксплуатации. Они подходят как для путешествий, так и для стационарного проживания почти в любой климатической зоне.

Я вот мечтаю о таком мобильном доме, как говорится, для пенсионного возраста – чтобы путешествовать по миру. А внуки пусть ловят меня в разных странах. И вот такой дом – это тоже недвижимость.

В любом случае, чтобы купить тот или иной вид недвижимости (например, ту же квартиру), нужно выйти на рынок. И чтобы вы не были растерянным покупателем, дальше я расскажу подробнее, что на этом рынке может происходить, при каких условиях и на каких законных основаниях.

Рынок недвижимости и виды сделок

Что такое рынок? Это то место, где происходит обмен денег на товар в процессе взаимодействия продавцов и покупателей. В основе такого взаимодействия лежит спрос и предложение: продавец продает то, что покупатель хочет купить по цене, которую формирует спрос на товар. Чем больше спрос, тем выше цена.

Как и на любом рынке, на рынке недвижимости тоже есть свои правила и игроки: продавцы, контролеры, наблюдатели и др. Правилам игры со стороны покупателя, по сути, посвящена моя книга. А кто еще будет играть?

Товар здесь – это объекты недвижимости. Есть и продавцы – это собственники или их доверенные лица, которые продают недвижимость или сдают ее в аренду. Есть поставщики (на языке недвижимости – это застройщики или непосредственно заказчики строительства). Также есть оптовики (или перекупщики) – компании, которые скупают недвижимость и занимаются ее перепродажей. А еще – подрядчики застройщиков, которые за свои услуги получают оплату в виде квартир, которые впоследствии они продают (как правило, по более привлекательной цене, чем у застройщика).

Есть и профессиональные участники рынка недвижимости. Например, риэлторы и агентства по недвижимости, а также те, кто представляет интересы государства и действует от его имени: нотариусы, органы технической инвентаризации, органы экспертизы проектной и градостроительной документации, оценщики, финансисты, аналитики и маркетологи.

То есть, по сути, рынок недвижимости ничем не отличается от обычного товарного. Разве что суммы оборотов здесь больше. Хотя, если смотреть глобально,

оптовый рынок бытовых товаров Барабашово в Харькове по оборотам может конкурировать даже с крупными застройщиками.

Кто-то приходит на рынок и сам выбирает то, что хочет, а кто-то обращается за помощью к профессионалам. В любом случае, каждый получит то, за чем пришел, потому что рынок есть рынок и сделки здесь могут быть самыми разными.

Разумеется, имущество можно не только продавать и покупать. Любой договор на рынке недвижимости – это о том, чтобы приобрести, прекратить или изменить право собственности или право пользования имуществом. Вот какими они могут быть:

• Аренда – это договор, при котором одна сторона (арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне (арендатору) квартиру за плату на определенный срок.

• Субаренда – передача арендатором прав пользования квартирой другому арендатору, которая совершается исключительно при наличии согласия на это собственника имущества.

• Мена – договор, при котором каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность одну квартиру в обмен на другую квартиру. Договором мены может быть установлена доплата за квартиру большей стоимости.

• Договор пожизненного содержания – договор, по которому одна сторона передает другой стороне свое имущество взамен на пожизненное содержание в виде получения материального (натурального или денежного) обеспечения, ухода и услуг, в которых она нуждается.

• Дарение – договор, при котором одна сторона передает или обязуется передать в будущем другой стороне имущество в собственность без оплаты.

И, наконец, то, чему посвящена эта книга –

• Купля-продажа – договор, при котором одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и заплатить за него определенную денежную сумму.

Любые сделки с недвижимостью регулируются законом. И по закону совершать такие сделки могут только дееспособные и правоспособные лица (физические и юридические). Для каждого вида сделок существует установленная законом форма. Для недвижимого имущества – это нотариальная форма плюс государственная регистрация. При несоблюдении установленной формы сделка считается недействительной с момента подписания договора.

Также сделка считается недействительной, если она совершается против воли одного из участников или если нарушены требования о государственной регистрации (обо всем этом я расскажу в отдельной главе). Кроме этого, сделка не будет считаться действительной, если одна из сторон недееспособна (то есть не в состоянии понимать значение своих действий). По этой причине иностранцы, например, могут купить квартиру только в присутствии переводчика.

В следующей главе мы с вами выясним, что значит считаться законным собственником недвижимости.