Миллионер За Минуту
Шрифт:
5. Определитесь, какой из вариантов техники «никаких наличных» вы намерены использовать. Техника «никаких наличных» попросту означает, что вы намерены по возможности использовать РДЛ – ресурсы других людей. Когда Боб приехал в Сан-Франциско, имея всего 100 долларов в кармане, он за 57 часов сумел купить 6 единиц недвижимости. Всем необходимым для успеха его снабдили другие люди – ему нужно было лишь найти таких людей. Таким образом, главное испытание, стоявшее перед ним, заключалось не в том, чтобы найти достаточную сумму наличными или обеспечение под кредит, а в том, чтобы найти людей, готовых ссудить ему нужные средства. То же самое относится и к вам.
– Мы вернем им аванс. На эту сумму мы получим примерно 60 000 игрушек. Если продать их на рынке подарков, а я уверена, что 60 000 – это только начало, можно получить с каждого экземпляра 10 долларов прибыли.
– Шестьсот тысяч –
– Тилли, каков наш следующий шаг?
Тилли начала более подробно расписывать, как игрушка проходит путь от идеи в чьей-то голове до реального товара на магазинных полках. Она вернулась в былые времена, оживляя славные воспоминания и демонстрируя свой опыт, но слова на тему производства и маркетинга, которые она произносила, были Мишель большей частью незнакомы.
В заключение Тилли сказала:
– Вы даже не понимаете, как вам повезло, дорогая. Такое случается раз в миллион лет. Честно говоря, я даже не знаю, во мне ли дело или в каких-то неведомых силах Вселенной, которые постарались, чтобы это случилось.
– Я думаю, то и другое, – прошептала Мишель.
– Что же, я не страдаю ложной скромностью и никогда не умаляю своих заслуг, но, думаю, сегодня вам лучше помолиться.
Если вы ориентируетесь только на свои деньги, они кончатся у вас намного раньше, чем варианты удачных сделок. Даже если вы богаты, как Дональд Трамп, вам нужно искать партнеров, готовых заполнить финансовую брешь. Вот почему вам нужно искать в первую очередь продавцов, горящих желанием продать свою недвижимость. Они будут готовы продать вам свою собственность в обход тех традиционных барьеров, которыми перегораживают ваш путь банки и агентства недвижимости. Если потребуется обычная ипотека, вы обратитесь к своим партнерам, чтобы они стали поручителями для выдачи кредита и/или внесли за вас наличный взнос. Ваша главная задача – найти сделку, чтобы потом получить свою долю прибыли. Если сделка достаточно удачна, вы можете обойтись вообще без денег.
6. Представьте свои варианты предварительного договора о покупке владельцам недвижимости, оцениваемой в 12 баллов и выше. Предлагайте свои творческие идеи относительно условий покупки в письменной форме.
7. Покупайте и оставляйте у себя или переуступайте! Пока вы новичок, вам, возможно, придется сделать в среднем 50 предложений, пока вы найдете продавца, который согласится на ваши условия. По мере обретения опыта вы сможете довести это соотношение до одного к десяти, пяти, трем и т. д.
Мишель и Рене искали свой третий дом для покупки, неторопливо двигаясь по трехрядному шоссе в одном из самых дорогих районов Ривердейла, где были поля для гольфа, где дом стоимостью в миллион долларов считался нормой.
Справедливости ради следовало бы сказать, что дом искала Мишель, а Рене всячески противилась этой затее.
У Мишель внутри как будто был встроен радар, отслеживавший вывески «Продается». Заметив одну из таких, она затормозила.
– Зачем ты останавливаешься? – спросила Рене. – Этот район нам не по карману.
Под табличкой «Продается» был специальный ящик с информационными листовками. Мишель взяла один листок себе, другой Рене, которая, ворча, следовала за ней через лужайку.
– Мы не можем себе позволить такой дом, – снова заныла Рене, прочитав листовку. – Обрати внимание, какие астрономические ежемесячные платежи. Мы через несколько месяцев останемся без гроша. Не забывай, что у меня кое-какой опыт в этом деле есть. Такие дома можно продавать до скончания века. Богатые люди имеют возможность строить себе дома по собственному вкусу, а не переезжать в построенные другими. Кроме того, посмотри, в каком он состоянии.
Мишель понимала, что имеет в виду Рене. Учитывая район, было как-то странно видеть, что община позволила хозяину запустить дом до такой степени. Двор зарос сорняками, старая краска обвисала лохмотьями, у парадного валялась куча старых газет. Было очевидно, что в этом доме никто не жил уже много месяцев.
Обогащайтесь взаймы
Как инвестор в недвижимость, вы пытаетесь решать две главные проблемы.
Если у вас полно денег, если у вас отличная кредитная история, проблемы нет. Если
Но Мишель это было как раз на руку.
– Разве не это нам надо искать – худший дом в лучшем районе? И если я чему-то научилась у Саманты, так это тому, что если оказываешься в ситуации, где другие видят только проблему, нужен человек, который отыщет решение. И это мы.
– Ладно, – неохотно согласилась Рене, – но у меня ощущение, что ты всю прибыль ухлопаешь на ремонт. Это же бездонная прорва.
– Но, Рене, – продолжала настаивать Мишель, – интуиция подсказывает мне, что это то, что нам нужно. Очень настойчиво подсказывает.
– Да? – недоверчиво протянула Рене. – В таком случае ты у нас Королева Интуиции.
С лужайки перед входом они позвонили агенту, чье имя и телефон прочли на табличке. Как оказалось, это был сотовый телефон, и агента они застали в машине всего в нескольких кварталах от них.
– Видишь? – просияла Мишель. – Явно судьба.
Через несколько минут подъехала агент на черном «БМВ». Это была 50-летняя женщина, коротко стриженная и стильно одетая. После краткого вступления она пригласила их в дом. То, что они увидели, превзошло самые худшие ожидания Мишель. Внутреннее убранство отражало либо ложное представление хозяев об экономии, либо их дурной вкус. Гостиная и коридор были выкрашены в больничный зеленый цвет, кухонные шкафчики желтоватого оттенка резко диссонировали с бытовой техникой цвета авокадо.
Если сделка сулит хороший барыш, им наплевать на ваше собственное финансовое положение. В сущности, вы становитесь ищейкой. Именно так мы сами начинали. Именно так начинало большинство известных инвесторов в сфере недвижимости.
Существует девять типов потенциальных партнеров, близких к сфере недвижимости, которых можно «просветить» относительно пользы сотрудничества с вами.
Продавец
Агентство недвижимости
Кредиторы
Съемщики
Банки
Держатели ипотеки
Недвижимость
Частные лица
Покупатель
На следующих страницах мы научим вас некоторым конкретным вариантам техники «никаких наличных» применительно к каждому из перечисленных партнеров. Мы покажем вам пути взаимовыгодного соглашения с ними.
Косметическим ремонтом здесь явно не обойтись! На стенах были видны потеки с крыши. Плитка потрескалась, туалетные комнаты выглядели так, словно их не обновляли со времен правления Трумэна.
Обследуя комнату за комнатой, Рене все нетерпеливее качала головой и вздыхала всякий раз, когда Мишель настаивала на дальнейшем осмотре. По окончании «экскурсии» она отвела Мишель в сторону и стала втолковывать ей, что о покупке этого дома нечего и думать.
– Но мы же еще не знаем финансовых условий, – прошептала Мишель. – За доллар ты бы купила этот дом?
– Не уверена, – строптиво ответила Рене, но Мишель уже обратилась к агенту за деталями, которых не было в рекламной листовке.
– Хозяйка, – начала рассказ агент, – уже больше года назад купила другой дом в Ривердейле и переехала туда. Этот дом все это время пустовал. Ей делали много предложений, но она все отклоняла – не хотела продешевить. Дом оценивается в 1,2 миллиона долларов. Долг банку составляет примерно 800 000. Она достаточно богата, так что ежемесячные платежи в 8000 долларов ее не особо смущают. Она просто ждет, кто предложит цену, которая ее устроит.
Рене улыбнулась:
– Об этом я и толкую подруге. Ежемесячные платежи слишком большие. Простите, что отняли у вас время, – она протянула руку для прощания.
Лучшие приемы серии «никаких наличных»
Девяносто пять процентов продавцов с настороженностью относятся к какого-либо рода творческим вариантам финансирования. Девяносто пять процентов риэлтеров скажут вам, что нельзя купить недвижимость без наличного взноса. И в девяносто пяти случаях из ста они правы.
Как инвестор, вы должны найти те от одного до пяти процентов продавцов, которым нужно продать свою собственность СЕЙЧАС – и которые готовы не разные нестандартные решения. Нижеследующие приемы могут оказаться вам весьма полезны при работе с ними.