Нотариат (Практическое пособие)

Зульфугарзаде Теймур

Продавец обязан:

1. предупредить покупателя о правах нанимателя, так как договор найма сохраняет силу для нового собственника, т.е. перехода к нему права на имущество - права нанимателя следуют за имуществом;

2. предупредить покупателя о залоге, так как заложенное имущество может быть истребовано залогодержателем у покупателя с обращением на него взыскания;

3. предупредить покупателя о праве пожизненного пользования, так как это право, установленное, к примеру, завещанием, следует за имуществом.

Неисполнение установленных правил дает покупателю право требовать:

1.

уменьшения цены;

2. расторжения договора, возмещения убытков, если покупатель не считает возможным использовать имущество, обремененное правами третьих лиц.

Продавец отвечает перед покупателем за гибель, повреждение или иное ухудшение имущества, если это произошло по его вине. Для сохранности имущества продавец может понести затраты, при этом возможны как необходимые издержки, без которых имущество не было надлежащим образом защищено, так и издержки, которые не были необходимы. Необходимые издержки покупатель обязан возместить.

По общему правилу передача имущества и оплата производятся одновременно. Поэтому, если договор не предусматривает права покупателя, продавец удерживает имущество до внесения покупной цены.

Во всех других случаях отказ продавца от передачи имущества рассматривается как нарушение договора. В этом случае покупатель вправе:

1. требовать передачи имущества в натуре, при этом покупателю возмещаются убытки, причиненные задержкой исполнения договорных обязательств продавцом;

2. отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Основными обязанностями покупателя являются принятие и оплата купленного имущества. Если в договоре не предусмотрено иное, они производятся одновременно.

При нарушении этих обязанностей продавец вправе:

1. потребовать принять имущество и выплатить покупную цену, а также возместить убытки, причиненные задержкой исполнения;

2. отказаться от договора и требовать возмещения убытков.

Пожизненная рента

Получатель пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ):

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ):

1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

2. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных `статьей 318` настоящего Кодекса, подлежит увеличению.

Сроки

выплаты пожизненной ренты (ст. 598 ГК РФ):

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты (ст. 599 ГК РФ):

1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ):

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК

ДОГОВОРЫ

Договор о купле-продаже жилого дома. При переходе права собственности на строение и сооружение, вместе с этими объектами переходит и право владения или право пользования земельным участком в порядке и на условиях, устанавливаемом законодательством республик в составе РФ.

В пользование, земельные участки предоставляются под огородничество, сенокошение и выпас скота и для других целей, предусмотренных действующим законодательством. В пожизненное наследуемое владение земля предоставляется гражданам РФ для: ведения крестьянского хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства; строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, дачного строительства, в случае получения по наследству или приобретения жилого дома.

Порядок наследования права владения земельным участком определяется законодательством РФ и республик в ее составе. Право владения землей удостоверяется государственным актом. Форма государственного акта, порядок его регистрации и выдачи определяются законодательством республик в составе РФ.

Реальный раздел жилого дома. Каждому участнику общей долевой собственности предоставлено право требовать выдела своей доли. Возможность такого требования вытекает из права собственника на распоряжение своей долей в общем имуществе, в том числе и долей жилого дома. Выдел доли одному из собственников не прекращает права общей собственности для остальных ее участников. Если же выдела потребуют все участники, общая собственность подвергается разделу, влекущему полное ее прекращение.

Выдел, по требованию участника общей долевой собственности на жилой дом, принадлежащей ему доли, или раздел дома между всеми участниками общей долевой собственности, может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартира), либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную, путем соответствующего переоборудования.