Юридический справочник
Шрифт:
Порядок обмена жилых помещений регулируется ст. 79-90 Жилищного кодекса, Правилами обмена жилых помещений, утвержденными постановлением Совета Министров УССР от 31 января 1986 г.
Согласно ст. 79 Жилищного кодекса, наниматель вправе с письменного согласия проживающих с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.
Для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, т. к. при этом гражданин реализует не привилегию, а свое право на распоряжение жильем, установленное законом, а также
Осуществление этого права допускается с момента получения ордеров всеми участниками обмена; какой-либо увязки продолжительности проживания в данном жилом помещении и права гражданина на его обмен в законодательстве не существует.
Предметом обмена может быть:
– отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат;
– часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя (члена ЖСК) или члена его семьи, в том числе смежная комната или часть комнаты. Такой обмен (т. наз. семейный) допускается при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи оставшихся проживать в этом помещении лиц. В качестве членов семьи могут вселяться: супруг, дети, родители, дед, бабка, внуки, родные братья и сестры (п. 6 Правил обмена жилых помещений).
Обмен жильем может быть совершен между гражданами, проживающими в одном или разных жилых домах, расположенных как в данном, так и в разных населенных пунктах. Обмен производится без ограничения количества участников, кроме случаев обмена части жилого помещения, который может быть только двусторонним.
Обмен части одного жилого помещения на часть другого не допускается.
– Как быть, если соглашение между членами семьи по вопросу обмена отсутствует?
Этот вопрос разрешается ст. 80 Жилищного кодекса. Если между членами семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах) (см. приложение N3).
Суд, рассматривая такой спор, должен вначале установить, имеет ли истец право на обмен, а затем уже приступить к оценке вариантов обмена, предложить которые могут как истец, так и ответчик.
При этом надо принимать во внимание, что бывшие члены семьи (разведенные супруги), став нанимателями отдельных комнат в квартире, т. е. по существу соседями, имеющими самостоятельные договоры найма, не вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке. Поэтому, если между членами семьи, в том числе и бывшими, и не обязательно супругами, произошел раздел жилья, изменен договор найма, то права на принудительный обмен у таких лиц не возникает. В таких случаях наниматель одного из помещений вправе требовать принудительного обмена через суд только при наличии иных оснований, как то - систематическое нарушение другим нанимателем правил общежития и невозможность в этой связи совместного проживания в одной квартире или даже в одном доме.
– В каких случаях обмен жилыми помещениями не допускается?
Наниматель, член кооператива и члены их семей должны осуществлять свои жилищные права в соответствии с их назначением. Только в таких случаях, как отмечалось ранее, эти права будут охраняться законом. Поэтому с целью недопущения осуществления жилищных прав в противоречии с их назначением, охраны прав других лиц, ст. 86 Жилищного кодекса устанавливает перечень случаев, когда обмен не допускается.
Обмен жилыми помещениями не допускается:
– если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или
– если один из участников обмена является членом ЖСК, в отношении которого рассматривается вопрос об исключении из кооператива;
– если обмен носит корыстный или фиктивный характер. Чаще всего это бывает при так называемом неравноценном обмене, когда помещение большей площади обменивается на меньшее. Но при всех неравноценных обменах для отказа в их оформлении или выдачи ордера необходимо располагать конкретными доказательствами, с достоверностью подтверждающими корыстный характер сделки. При этом бремя доказывания наличия корыстного характера обмена лежит на лицах, сделавших такое заявление. Если оно исходит от местной власти, обязанность доказывания наличия неправомерного соглашения лежит на ней;
– если дом, в котором находится обмениваемое помещение, подлежит сносу либо грозит обвалом, или подлежит переоборудованию для других целей;
– если дом подлежит капитальному ремонту с переоборудованием или перепланировкой обмениваемого жилья;
– если жилое помещение является служебным или находится в общежитии;
– если одно из обмениваемых помещений находится в доме предприятия, учреждения, организации важнейших отраслей народного хозяйства согласно списка, утвержденного Кабинетом Министров Украины, кроме случаев, когда наниматель получил жилье в таком доме не в связи с трудовыми отношениями, когда наймодатель утратил право на его выселение, и когда наниматель другого обмениваемого помещения состоит с этим предприятием, учреждением, организацией в трудовых отношениях;
– если в связи с обменом в квартиру, в которой проживает два и более нанимателя, вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире;
– если в результате междугороднего обмена на жилые помещения в городах республиканского подчинения и в курортных местностях размер жилой площади, приходящийся на каждого члена семьи, окажется меньше установленного норматива.
Законодательством могут быть установлены и другие условия, при которых обмен не допускается.
Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается только с их согласия (ст. 82 Жилищного кодекса). Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке (см. приложение N4). При этом отказ предприятия в даче согласия на проведение обмена должен быть мотивированным, основываться на одном из перечисленных выше оснований.
– С какого момента соглашение об обмене вступает в силу?
Такое соглашение вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых в установленном порядке. Вступление в силу соглашения об обмене означает, что у каждого его участника возникает право требовать друг от друга исполнения принятых обязательств по передаче занимаемых ими помещений, а в случае отказа добровольно исполнить эти обязанности - обратиться в суд.
Исключением из правила о вселении только на основании ордера, т. е. вселением без выдачи ордера, являются случаи, когда предметом обмена служит часть жилого помещения. Вселяющемуся в качестве члена семьи к оставшимся проживать в жилом помещении выдается выписка из решения органа, оформившего обмен.
Во всех остальных случаях вселения в обмениваемое жилое помещение без ордера, обмен признается недействительным.
Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок (ст. 83 Жилищного кодекса).