Юридический справочник

Чепульченко Г Д

– Может ли обмен жилыми помещениями быть признан недействительным?

Да, может. Согласно ст. 87 Жилищного кодекса такая возможность законом предусмотрена. Однако обмен может быть признан недействительным не вообще, не по любым причинам, а только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такое признание осуществляется в судебном порядке.

Чаще всего встречаются споры, связанные с признанием обмена недействительным на том основании, что участник соглашения был введен в заблуждение другой стороной. Здесь во внимание принимается не любое заблуждение,

а только то, которое относилось к существенным условиям сделки.

Существенными признаются обстоятельства, когда имело место незнание либо неправильное представление о санитарно-техническом состоянии жилья при заключении обмена, но при этом имеющиеся дефекты должны быть неустранимыми и создающими невозможность проживания.

Заблуждение в мотивах совершения сделки по обмену не влечет за собой признания его недействительности.

Иск о признании обмена недействительным вправе предъявить только та сторона, которая действовала под влиянием заблуждения.

Возможен обмен жилыми помещениями под влиянием обмана, который, в отличие от заблуждения, представляет собой преднамеренное умышленное введение в заблуждение одной из сторон. При условии доказанности факта обмана обмен признается судом недействительным, также как и в случаях совершения обмена под влиянием угрозы, насилия, злонамеренного соглашения участников обмена.

При признании обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые ими помещения.

– Как в законодательстве разрешается вопрос о поднайме жилого помещения?

Отношения, связанные с поднаймом жилого помещения, регулируются ст. 91-97 Жилищного кодекса.

Предоставленными жилыми помещениями наниматель и члены его семьи могут не только пользоваться сами, но и сдавать все или часть помещения другим лицам - в поднаем. Обязательными условиями для этого являются:

а) согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих, бывших членов семьи, проживающих в квартире. Письменного согласия для этого не требуется, оно может быть дано и в устной форме;

б) согласие наймодателя.

Если отказ в согласии членов семьи на поднаем обжалованию в судебном порядке не подлежит, то отказ наймодателя в заключении договора поднайма может быть оспорен в суде.

Сдача части или всего помещения в поднаем не освобождает нанимателя от всех предусмотренных договором найма обязанностей перед наймодателем, в т. ч. и по возмещению ущерба, причиненного поднанимателем.

Срок сдачи жилого помещения в поднаем определяется сторонами и, в зависимости от обстоятельств, договор может быть заключен на неопределенный срок, на определенный срок и на период временного отсутствия нанимателя, выехавшего из жилого помещения с правом его сохранения.

В отличие от обмена, при сдаче жилья в поднаем в коммунальной квартире, необходимо получить согласие соседей. Их отказ судебному оспариванию не подлежит. Согласие соседей не требуется при сдаче в поднаем всего занимаемого нанимателем помещения в связи с временным выездом.

Договор

заключается только в письменной форме. В нем должны быть указаны место, дата его заключения, фамилия, имя, отчество и место жительства нанимателя, сдающего квартиру в поднаем, аналогичные данные лица, выступающего в качестве поднанимателя. Необходимо указание членов семьи нанимателя, характеристика сдаваемого в поднаем помещения (количество комнат или часть комнаты, размер площади, принадлежность дома и т. п.), какие предоставляются коммунальные и другие услуги, какое имущество передается в пользование поднанимателя при предоставлении ему жилья, указывается срок сдачи помещения.

Поднаниматель в договоре поднайма помещений обязан: использовать помещение и имущество по назначению; содержать помещение и имущество в надлежащем состоянии; обеспечивать сохранность помещения и имущества; производить за свой счет текущий ремонт, соблюдать правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в местах общего пользования, ежемесячно вносить плату за пользование помещением, имуществом, оказываемые услуги в размерах, установленных договором, не позднее согласованного числа следующего месяца; сдать помещение и вернуть имущество в надлежащем состоянии и в оговоренный срок.

В договоре обязательно должна быть указана сумма и размеры ежемесячных платежей.

Договором может быть предусмотрено, что совместно с поднанимателем в предоставляемое ему жилье вселяются и члены его семьи. Последующее их вселение допускается только с согласия наймодателя и нанимателя.

Договоры поднайма жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда регистрируются в ЖЭКах.

Законодательно установлены условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускается. Это может иметь место, если:

1) в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, который будет приходиться на каждого проживающего в этом помещении, в том числе и нанимателя вместе с членами семьи, окажется меньше установленного для предоставления жилых помещений, т. е. меньше нормы средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте;

2) в качестве поднанимателя или члена его семьи в коммунальную квартиру вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире.

Сдача жилья в поднаем с нарушением всех указанных выше требований влечет недействительность договора. Вселившиеся по недействительному договору лица обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение, а при отказе от добровольного выселения они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья. Иск об этом могут заявлять как наймодатель, так и лица, интересы которых нарушены сам наниматель, члены его семьи, соседи. Такой иск может быть предъявлен также и прокурором. Выселение в данном случае производится без признания судом договора поднайма недействительным, поскольку недействительным такой договор является в соответствии с законом.