Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица
Шрифт:
Стоимость имущественного комплекса можно определять не только как сумму стоимостей отдельных зданий и сооружений, но и через стоимость бизнеса предприятия. В этом случае из стоимости бизнеса вычитается стоимость оборотных активов и разделов внеоборотных активов, не включенных в состав имущественного комплекса согласно свидетельству на право собственности.
Как правило, в состав имущественного комплекса включают набор зданий и сооружений. Но для целей залога оптимально обременение всех активов, участвующих в производственном цикле, даже если они не входят в состав имущественного комплекса.
При организации работ по залогу производственных и имущественных комплексов
Согласно ст. 70 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 при залоге имущественного комплекса должны соблюдаться следующие условия:
• получено согласие собственника или уполномоченного им органа;
• определен состав имущества на основе полной инвентаризации;
• выполнено заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию;
• акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества должны являться обязательными приложениями к договору об ипотеке.
Ст. 70–71 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяют обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия:
• кредитный продукт должен составлять не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию;
• срок кредитного продукта должен быть не менее 1 (одного) года [53] .
Особенности и риски
1. Скрытые имущественные комплексы.
Примером «скрытых» имущественных комплексов является залог АЗС, морских и речных судов, элеваторов и т. д. По сути это «сложные вещи», согласно ст. 134 ГК РФ (часть I).
53
До истечения этого срока у залогодержателя не возникает право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству.
Особенность залога подобных объектов в том, что в свидетельстве о государственной регистрации права собственности могут быть зафиксированы только здания/сооружения. Соответственно, в экспертном заключении залоговой службы, а впоследствии и в договоре об ипотеке оборудование, относящееся к объекту, отсутствует. При этом определяемая стоимость объекта включает как стоимость зданий/сооружений, так и стоимость оборудования.
Для исключения риска оспаривания структуры заложенного имущества необходимо на этапе залоговой экспертизы определить фактический состав [54] «сложной вещи». Каждую единицу оборудования оценивают сравнительным подходом и вычитают сумму полученных стоимостей из общей стоимости объекта. Оставшуюся стоимость распределяют по объектам недвижимого имущества пропорционально площади или балансовой стоимости. Результат оформляют в виде приложений к договорам залога: 1) здания/сооружения и земельного участка; 2) оборудования.
54
Например, в состав АЗС входят не только земельный участок с замощением, здание операторской и навес, но и резервуары, в том числе пожарные, система водоочистки, ливневая канализация, молниеотвод,
2. Залог части имущественного комплекса.
Ст. 132 ГК РФ (часть I) предусматривает возможность купли-продажи/залога как предприятия в целом, так и его части. Однако с точки зрения ликвидности предмета залога и исключения возможности оспаривания ипотеки части имущественного комплекса рекомендуется выдел в натуре (исключение из состава ИК) объектов недвижимости, являющихся частью имущественного комплекса. При этом объекты, выделенные в натуре, должны быть исключены из состава имущественного комплекса.
3. Актуализация состава имущественного комплекса.
Существует банковская практика выдачи кредитных продуктов под залог недвижимого имущества по факту предоставления расписки о принятии документов на регистрацию в Росреестр. В случае залога имущественных комплексов подобная схема при отсутствии актуализированной выписки из ЕГРП несет риск утраты обеспечения. Если собственником при выделе в натуре объекта из состава имущественного комплекса одновременно не подано заявление на актуализацию свидетельства на имущественный комплекс, возможна неверная оценка состава комплекса.
1.4.2. Общие риски и особенности залога транспортных средств и оборудования
Автомобили и самоходные машины
Государственную регистрацию транспортных средств на территории РФ в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 938 от 12.08.1994 осуществляют:
1) – транспортные средства с максимальной конструктивной скоростью более 50 км/ч и прицепы к ним, предназначенные для движения по дорогам общего пользования: Государственная инспекция безопасности дорожного движения МВД РФ; www.gibdd.ru;
2) – тракторы, самоходные дорожно-строительные и иные машины, а также прицепы к ним, включая автомототранспортные средства с максимальной конструктивной скоростью 50 км/ч и менее, а также не предназначенные для движения по дорогам общего пользования: Органы государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин (Гостехнадзор). Спецгостехнадзор ОАТИ Москвы – http://sgtn.mos.ru.
Бизнес-модели банков различны. В зависимости от стоимости заемных ресурсов для банка, приемлемости риск-факторов и степени клиентоориентированности формируется кредитная политика, потребности которой должны учитываться залоговой службой. Так, в ряде банков блок документов, указанных в табл. 1.32, не запрашивается при залоге транспортных средств. В банках с агрессивной кредитной политикой из документов, приведенных в табл. 1.32–1.33, запрашиваются только ПТС/ПСМ.
Табл. 1.32. Общие документы
Эффективный бизнес-процесс кредитования под залог транспортных средств подразумевает создание залоговой службой нормативных документов, включающих технологию оборота оригиналов ПТС/ПСМ как при хранении в центральном хранилище банка, так и в операционных кассах банка.
Табл. 1.33. Специализированные документы на транспортные средства