Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости
Шрифт:
долевой принцип участия с определением фиксированного размера долей в количественном выражении;
соответствующий долевой принцип распределения затрат на общее имущество;
специфический регламент при отчуждении доли, определенный ее фиксированным размером.
В СНТ — членской организации — возможны три принципа определения размера доли в общем имуществе при регистрации права собственности:
1) членский принцип, когда доля определяется как 100 %, деленные на количество участников общей собственности, при этом доли получаются одинаковыми. Членский принцип может применяться в том случае, если на территории СНТ все граждане имеют участки одинакового размера. Но тогда требуется согласие всех
2) принцип долевого участия по размеру участка, при котором доля в общем имуществе соответствует площади участка гражданина в процентном отношении к общей площади первоначального отвода под товарищество. Требуется согласие всех садоводов на участие в приватизации земель общего пользования;
3) принцип долевого участия по соглашению будущих участников общей собственности обычно применяется, когда часть садоводов отказалась от участия в приватизации земель общего пользования. Этот способ — наиболее распространенный в настоящее время. Следует учесть, что он требует обязательного соблюдения определенных процедур оформления отказа от права участия в приватизации.
Особенностью применения долевой собственности в СНТ является необходимость внесения в договор об общем имуществе (а также в устав СНТ) следующего обязательного условия: «Доля собственника земельного участка в СНТ в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) на территории СНТ следует судьбе права собственности на указанный участок».
При переходе права собственности на земельный участок на территории СНТ доля нового собственника такого участка в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) на территории СНТ равна доле в праве общей собственности (включая земли общего пользования) на указанное общее имущество предшествующего собственника такого земельного участка. Если обозначенное выше условие в договор (и в устав) не вносить, то последствиями будут:
— нарушение нормы закона (см. ст. 135 ГК РФ) и соответственно последующая возможность (в обход закона) продажи или иной сделки с долей в общем имуществе (землях общего пользования);
— необходимость при продаже участка собирать подписи всех садоводов с разрешением продать долю в общем имуществе.
Собственник земельного участка на территории СНТ в соответствии с требованиями статей 135 и 250 ГК РФ не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) на территории СНТ;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) на территории СНТ, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный земельный участок.
Глава III
Сделки с землей и их правовое сопровождение
За последние десять лет в России построены тысячи охраняемых коттеджных поселков, а также несметное множество отдельно стоящих кирпичных домов, пригодных для постоянного проживания. Земельные участки в пригороде пользуются сейчас огромным спросом. Многие обеспеченные горожане хотят обзавестись собственным коттеджем в районе с благоприятной экологией, лесом и живописным водоемом. На первый взгляд, например, в ближайшем Подмосковье — вполне достаточно площадок для строительства объектов коммерческого назначения. Однако, как утверждают участники рынка, в реальности они все чаще сталкиваются с дефицитом подходящих земельных участков. В результате цены на них начали стремительно расти. Цена земельного участка во многом зависит от наличия леса и водоема, хотя и без этих загородных «достопримечательностей» самый стандартный земельный участок по карману далеко
Как правильно оформить договор купли-продажи земельного участка (на примере Московской области)
По договору купли-продажи недвижимости (ст. 549–558 ГК РФ) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).
NB! Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Для подписания договора купли-продажи земельного участка с домом необходим общий пакет документов, без которых переход права собственности на покупателя невозможен (если продается земельный участок без дома, то документы, относящиеся к строениям, не требуются). В каждом конкретном случае пакет документов для сделки индивидуален, так как перечень документов всегда зависит от каждой конкретной ситуации.
Итак, для оформления сделки купли-продажи и перехода права собственности на недвижимость в регистрационную палату любого района любой области страны необходимо представить следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю, иной правоустанавливающий документ на земельный участок, на основании которого и возникло право собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.);
свидетельство о государственной регистрации права, выданное соответствующей регистрационной палатой субъекта Федерации (например, Московской областной регистрационной палатой (МОРП), если земля была приобретена после 1 января 1998 года);
текст самого договора купли-продажи, подписанный продавцом и покупателем, в простой письменной форме (2 экземпляра) или в нотариальной (что желательно) форме (3 экземпляра), а также передаточный акт к нему (3 экземпляра — при нотариальном оформлении сделки);
заявления обеих сторон договора о государственной регистрации договора и о государственной регистрации перехода права собственности;
справку правления садоводческого товарищества (СНТ) в соответствии со статьей 34 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (если объектом сделки стал участок в садовом товариществе);
кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра с нормативной оценкой участка), выданный органом кадастрового учета;
после 1 сентября 2006 года [8] надлежащим образом заполненную форму технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства вместо паспорта из ГУП БТИ субъекта Федерации (МОБТИ — Московского областного бюро технической инвентаризации) или выписку из технического паспорта на строение, выданную органом технического учета, содержащую инвентаризационную стоимость садового, дачного или иного дома;
справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам (за данную недвижимость) у продавца;
8
См. подпункт б) п. 5) ст. 3 Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»