Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости

Власова Марианна Валентиновна

* * *

NB! Статьей 15 Закона Российской Федерации «О плате за землю» закреплено, что «основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования (аренды) земельным участком». То есть платить должен именно тот, у кого имеется этот документ, его же отсутствие означает, что нет основания, чтобы считать человека непосредственным плательщиком земельного налога.

Для понимания оснований взимания земельного налога следует руководствоваться еще и Инструкцией по применению Закона Российской Федерации «О плате за землю» (утв. МНС России 21 февраля 2000 г. № 56, с послед. изм.), пункт 26 которой устанавливает, что до выдачи свидетельства на право собственности на землю,

пожизненного наследуемого владения, пользования земельными участками членам жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражно-строительных кооперативов, садоводческих, огороднических, животноводческих товариществ налогоплательщиками земельного налога являются кооперативы и товарищества, которые представляют налоговые декларации по земельному налогу в налоговые органы того административного района, на территории которого находятся земельные участки указанных кооперативов и товариществ (за исключением членов кооперативов и товариществ, получивших такие свидетельства).

Начисление земельного налога производится со всей площади земельного участка кооператива и товарищества, в том числе и с площадей земель общего пользования, за исключением площадей, закрепленных за физическими лицами, которым в соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» предоставлены льготы.

Когда члены жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражно-строительных кооперативов, садоводческих, огороднических и животноводческих товариществ получат свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, пользования земельными участками, исчисление земельного налога будет производиться каждому из них налоговыми органами.

Если члены указанных выше кооперативов и товариществ имеют документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок, земельный налог исчисляется каждому из них налоговыми органами, и в таком случае каждый член данного кооператива и товарищества уплачивает земельный налог самостоятельно. Возмещение каких бы то ни было расходов кооператива или товарищества их членами в виде уплаты взносов не может рассматриваться в качестве уплаты налога. [17]

Если садоводческое товарищество не принимало решения общего собрания о коллективной уплате земельного налога и не представляло его в налоговые органы, то и возлагать на него ответственность за сбор земельного налога с членов товарищества, имеющих уже свои свидетельства, неправомерно. Если такое решение общего собрания было принято ранее, то никто не мешает товариществу его отменить и платить всем земельный налог в индивидуальном порядке.

17

Если товарищество расположено в Подмосковье, то на него распространяется еще и действие местного Закона «О плате за землю в Московской области» от 16 июня 1995 г. № 18/95–03, в статье 12 которого записано, что «на территории Московской области суммы земельного налога уплачиваются равными долями юридическими лицами не позднее 1 августа и 15 ноября, физическими лицами — не позднее 15 сентября и 15 ноября, а в случае неуплаты налога в установленный срок начисляется пеня в размере, установленном федеральным законом. Члены садоводческих, огороднических и животноводческих товариществ после выдачи свидетельств на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, пользования земельными участками могут уплачивать земельный налог через правление кооперативов, товариществ, для чего правления представляют решения общего собрания членов кооператива, товарищества о централизованной уплате земельного налога и расчеты земельного налога (включая земельные участки членов кооперативов, товариществ) государственным налоговым инспекциям того административного района, на территории которого находятся земельные участки указанных кооперативов и товариществ, и уплачивают налог в соответствующий местный бюджет».

Налогообложению также подлежат и земли общего пользования (помимо индивидуальных земельных участков садоводов и дачников), которые могут находиться:

1) в аренде, если объединение (по причине юридической неграмотности или по каким-либо иным обстоятельствам) заключило договор аренды земли. В этом случае земельного налога не будет вообще;

2) в пользовании или в собственности объединения как юридического лица. В этом случае плательщиком земельного налога на общие земли будет само объединение, и именно

оно обязано будет нести соответствующую ответственность за его неуплату;

3) в общей совместной собственности членов объединения, т. е. совокупности физических лиц, которые сами обязаны уплачивать этот налог и не перекладывать ответственность за его неуплату на юридическое лицо — объединение, исполнительным органом которого является правление.

Безусловно, плательщиками земельного налога в каждом конкретном случае могут быть разные лица, так как это зависит от целого ряда факторов, а именно:

1) от соответствующих законов о плате за землю того субъекта Российской Федерации, где находится садоводческое, огородническое или дачное объединение, от наличия местных льгот по данному налогу, от дат принятия этих законов и продолжительности того срока, в течение которого земельный налог не был уплачен; [18]

18

Так, в частности, известны случаи, когда решения ряда субъектов Российской Федерации на определенные годы вообще освобождали своих садоводов от уплаты этого налога.

2) от конкретной организационно-правовой формы объединения. Например, в товариществе и в партнерстве его члены не отвечают по обязательствам объединения, а последнее, в свою очередь, не отвечает по обязательствам своих членов. Зато в кооперативах его членам придется отвечать за долги объединения как юридического лица и собирать так называемые дополнительные взносы;

3) от того, кому и на каком праве первоначально (предприятию или сразу товариществу) выделялся весь земельный массив для садоводства или дачного хозяйства и что затем произошло с этими документами;

4) от степени приватизации (т. е. полной, частичной или пока еще так и не начавшейся) садоводами, огородниками и дачниками своих участков;

5) от факта наличия или отсутствия приватизации общих земель (дорог и т. п.), а если общие земли уже приватизированы, то от даты приватизации и от того, кто именно является собственником общих земель: объединение как юридическое лицо или члены такого объединения как физические лица;

6) от наличия или отсутствия договоров аренды земли на весь занимаемый массив или только на отдельные его части (например, дороги);

7) от наличия в садоводческом, огородническом и дачном объединении лиц, которым предоставлены льготы по земельному налогу, от правильного учета этих льгот;

8) от юридической правильности оформления самих правоустанавливающих документов на землю. [19]

Если же садовод решил стать «индивидуалом», то при выходе из состава товарищества (после подачи соответствующего заявления) бремя целевых взносов с него снимут. Но от уплаты земельного налога его не освободят, так как этот налог подлежит уплате вне зависимости от членства в садовом товариществе.

19

К сожалению, в большинстве случаев вернее говорить об их неправильном оформлении. Чего стоит, к примеру, типичная запись во многих подобных документах о предоставлении общих земель в «коллективную совместную собственность садоводческого товарищества».

А что делать садоводу, который только что приобрел земельный участок по договору купли-продажи? Налоговые органы, как правило, поясняют, что земельный налог надо платить либо с момента регистрации договора купли-продажи, либо с момента получения свидетельства о праве собственности на недвижимость. Статья 31 НК РФ определяет, что плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица, обладающие землей на праве собственности, а в самом договоре купли-продажи, как правило, сказано, что право на землю возникает в соответствии с действующим законодательством. Но если документы на землю еще полностью не готовы, то довольно сложно определить, с какого момента перейдет право собственности на землю и с какого момента надо будет платить земельный налог. При отсутствии готовых правоустанавливающих документов на землю получается, что у налоговой инспекции нет юридического основания для постановки на учет данного налогоплательщика как собственника земли и начисления налога на землю. Но Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях разъясняет, что налог исчисляется де-факто, а не де-юре.