Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости
Шрифт:
нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя соответственно на продажу и приобретение недвижимости владельца (если имущество покупается в период брака);
документ, удостоверяющий личность продавца и покупателя (паспорт);
квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию сделки и перехода права собственности;
если сделка будет проходить в нотариальной форме, — выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
NB! Документы, которые необходимы для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (кроме актов органов власти и местного самоуправления).
Договор купли-продажи земельного участка (с домом или без него) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре должны быть указаны данные, которые позволяют точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение его на земельном участке (ст. 554 ГК РФ). Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельном участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
Образец
ДОГОВОР
купли-продажи
Российская Федерация,
город Сергиев Посад Московской области,
четвертого марта две тысячи шестого года
Я, ИВАНОВА МАРИЯ ПЕТРОВНА, 00.00.XXXX г.р., паспорт 00 00 000000, выдан ОВД «Лосиноостровский» города Москвы 00.00.0000 г., код подразделения 000–000, зарегистрированная по адресу: город Москва, ул. Летчика Бабушкина, д.111, корп. 1, кв. 999, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
КУЗЬМИН ИВАН ИВАНОВИЧ, 00.00.XXXX г.р., паспорт 00 00 000000, выдан ОВД «Лианозово» города Москвы 00.00.0000 г., код подразделения 000–000, зарегистрированный по месту жительства по адресу: город Москва, ул. Абрамцевская, дом 33, кв. 44, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Продавец продает, а Покупатель покупает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего Договора принадлежащий Продавцу по праву собственности земельный участок № 3 в границах планов, прилагаемых к настоящему Договору, площадью 803 (восемьсот три) кв. м, с кадастровым номером 50–09–0000000–0101 на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленных для садоводства, и размещенный на них садовый дом № 3, состоящий из основного железобетонного строения, 2-этажный, общей площадью 100 (сто) кв. м, в том числе жилой 60,0 (шестьдесят) кв. м, инвентарный № 000/0–000, с отдельно стоящим гаражом, с присвоенными литерами: А, — по основным строениям; Г — по служебным постройкам; 1 — по дворовым сооружениям, расположенные по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с/т «Садовод», — далее недвижимость.
2. Указанный земельный участок № 3 принадлежит Продавцу, Ивановой М. П. на праве собственности на основании постановления главы Сергиево-Посадского района Московской области № 000 от 00.00.0000 года «Об изъятии и закреплении земель за членами садоводческого товарищества «Садовод», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 00 марта 2001 года сделана запись регистрации № 50–01.00–00.2001–000.1, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество — серии 50 АГ № 000000, выданным Московской областной регистрационной палатой 00 марта 2001 года.
3. Указанный садовый дом принадлежит Продавцу Ивановой М. П. на праве собственности, на основании справки садоводческого товарищества «Садовод» от 00.04.2001 года, № 00/01, выданной в соответствии со статьей 34 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 октября 2001 года сделана запись регистрации № 50–01.00–00.2001–000.1, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 50 АБ № 000000, выданным Московской областной регистрационной палатой 9 октября 2001 года.
4. Нормативная стоимость земельного участка № 3 с кадастровым номером 50–09–0000000–0101 составляет 18 870 (Восемнадцать тысяч восемьсот семьдесят) рублей, что подтверждается кадастровым планом № 50–00–2003–0–009, выданным 00.02.2006 года Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Сергиево-Посадского района Московской области.
5. Инвентаризационная (действительная) стоимость садового дома составляет в текущем уровне цен 307 140 (триста семь тысяч сто сорок) рублей 00 коп. согласно данным извлечения из технического паспорта, выданным Сергиево-Посадским филиалом ГУП МО «МОБТИ» 00.02.2006 года.
6. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная недвижимость не отчуждена, не заложена, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, правами третьих лиц и иными обязательствами не обременена, долгов по налогам и другим платежам не имеет, скрытых дефектов нет. Ограничений в пользовании земельным участком и пользования и проживания в садовом доме не имеется. Покупатель осмотрел указанный земельный участок с садовым домом и замечаний по их техническому состоянию не имеет.
7. Стороны заявляют, что они действуют сознательно, добровольно, не вынужденно, на обоюдовыгодных, не кабальных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, лишающими их возможности понимать значение своих действий и руководить ими.
8. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора. По соглашению сторон общая цена недвижимости составляет 1 854 450 (один миллион восемьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста пятьдесят) рублей, что эквивалентно 65 000 (шестидесяти пяти тысячам) долларов США. В том числе: земельный участок № 3 с кадастровым номером 50–09–0000000–0101 продается за 142 650 (сто сорок две тысячи шестьсот пятьдесят) рублей, что эквивалентно 5000 (пяти тысячам) долларов США; садовый дом продается за 1 711 800 (один миллион семьсот одиннадцать тысяч восемьсот) рублей, что эквивалентно 60 000 (шестидесяти тысячам) долларов США.
9. Покупатель приобретает право собственности у Продавца на указанный земельный участок и садовый дом за 1 854 450 (один миллион восемьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста пятьдесят) рублей, что эквивалентно 65 000 (шестидесяти пяти тысячам) долларов США. Покупатель Кузьмин И. И. передал Продавцу Ивановой М. П. деньги в сумме 1 854 450 (один миллион восемьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста пятьдесят) рублей, что эквивалентно 65 000 (шестидесяти пяти тысячам) долларов США. Расчет произведен по курсу Центрального банка Российской Федерации на 03.03.2006 года — дату, предшествующую дню подписания настоящего Договора. Расчет произведен полностью до подписания настоящего Договора, что подтверждается распиской, выданной Покупателю Продавцом.
10. В случае признания судом настоящего Договора недействительным и изъятия указанного земельного участка и садового дома у Покупателя по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, Продавец обязуется возместить Покупателю понесенные им убытки, включая общую стоимость сделки, указанную в пункте 8 настоящего Договора, и не вправе истребовать земельный участок и садовый дом до полного возврата указанной суммы, если не докажет, что Покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
11. Настоящий Договор заключен с согласия супруга Продавца,
12. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче земельного участка и садового дома стороны в обязательном порядке составляют передаточный акт. Стороны обязуются незамедлительно после подписания настоящего Договора представить его для государственной регистрации и регистрации перехода права собственности.
13. Стороны подтверждают, что им понятны смысл и содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание статей Гражданского кодекса Российской Федерации: 131, 157, 160, 161, 164, 166–181, 209, 223, 408, 433, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557 и статей Земельного кодекса Российской Федерации: 5–7, 15, 25–27, 37, 65, 66. Требования статей 34, 35 Семейного кодекса Российской Федерации известны и соблюдены. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем Договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации и правовыми актами администрации Сергиево-Посадского района Московской области, изданными в пределах ее полномочий.
14. В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации Покупатель Кузьмин Иван Иванович приобретает право собственности на вышеуказанную недвижимость — земельный участок и садовый дом — с момента государственной регистрации перехода права собственности и настоящего Договора, после чего принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость и возмещению расходов по их содержанию.
15. В качестве неотъемлемой части к настоящему Договору прилагаются: план земельного участка, справка БТИ.
16. Расходы по заключению настоящего Договора оплачивает Продавец.
17. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении его предмета, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
18. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному — для Продавца, Покупателя и Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец Покупатель
ИВАНОВА М.П.___________ КУЗЬМИН Н.П.__________
После подписания договора купли-продажи и передачи земельного участка (с садовым домом) покупателю стороны в соответствии со статьей 556 ГК РФ в обязательном порядке составляют передаточный акт, который впоследствии предоставляется для государственной регистрации.
Все сделки с земельными участками: купли-продажи, мены, наследования, дарения и т. п., а также те, которые связаны с ограничениями прав (аренда, ипотека, сервитут и пр.), должны быть зарегистрированы в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав. Например, в Москве — это Мосрегистрация, в Московской области — Московская областная регистрационная палата.
NB! Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на недвижимость, подлежащую государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.
Право на создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Главное значение регистрации в том, что она является единственным доказательством существования самого права. Поэтому право на недвижимое имущество возникает, изменяется или прекращается только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
При оформлении сделки можно не обращаться к нотариусу, так как продажа и покупка земли могут быть зарегистрированы без нотариальной формы в соответствии со статьей 550 ГК РФ.
Регистрация прав осуществляется только по месту нахождения недвижимости. В Московской области регистрацией прав на недвижимость занимается Московская областная регистрационная палата (МОРП). В обязанности МОРП входят проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а также существования ранее зарегистрированных и заявленных прав, выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав и информацию о зарегистрированных правах. Для получения такой информации необходимо лишь предъявить паспорт и заявление установленной формы. В течение пяти дней регистрирующий орган должен выдать выписку из Единого государственного реестра прав с описанием объекта недвижимости, сведениями о зарегистрированных правах на него, а также об ограничениях этих прав. Отказ предоставить такие сведения можно обжаловать в суде.
Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок — посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности. При регистрации в ЕГРП вносят запись о том, кому и на каком праве принадлежит определенный объект недвижимости, потом выдают соответствующее свидетельство. Все правоустанавливающие документы и книги учета хранятся в ЕГРП вечно. Никто не может уничтожить их или изъять из них отдельные бумаги.
В случае уклонения одной из сторон от регистрации перехода права собственности регистрация производится на основании решения суда, принятого по иску другой стороны. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
При совершении покупки земельного участка (с садовым домом) покупателю (помимо обусловленной в договоре денежной суммы) необходимо иметь:
— документ, удостоверяющий личность покупателя (паспорт);
— нотариально заверенное согласие супруга (если такой/ая имеется) покупателя на совершение сделки.
Покупателю следует в первую очередь потребовать у продавца свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю и дом, если он имеется, а также кадастровый план на земельный участок.
Покупатель вправе обратиться в регистрирующий орган (в Московской области МОРП) с просьбой предоставить информацию об интересующей недвижимости, так как сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются открытыми. Кроме того, если вы (вне зависимости от того, являетесь ли вы стороной какой-либо конкретной сделки с недвижимостью или нет) просто хотите получить информацию о том, кто и когда требовал выдать ему сведения о вашем имуществе, регистрирующий орган обязан ее предоставить.
В каждой конкретной ситуации сроки подготовки документов для подписания договора купли-продажи и регистрации договора в регистрирующих органах будут разными. Средний срок для подготовки документов, как правило, составляет месяц-полтора. Минимальный срок, за который такая работа может быть проделана, составляет примерно неделю. Но срочность, безусловно, потребует соответствующих денежных затрат от соответствующих посреднических структур. Иногда такая срочность невозможна вообще по объективным причинам, так что даже оформление в срочном порядке может затянуться на три-четыре месяца.