Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Шрифт:
♦ солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по предусмотренным обязательствам застройщика по договору;
♦ переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
♦ срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на 6 месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
♦ согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой
♦ обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в установленном порядке.
В случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за 1 месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства.
В случае нарушения поручителем установленной обязанности он несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по предусмотренным обязательствам застройщика (ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ).
Другие кредитные организации
Кроме банков, на жилищном рынке работает целый ряд кредитных учреждений, целью деятельности которых является оказание кредитных услуг, продвижение ипотечных продуктов населению, оказание информационно-консультационных и юридических услуг всем участникам ипотечного рынка. Это, например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Дом ипотеки, ипотечная компания «Мой Дом» и др.
Более полный список кредитных организаций, работающих на рынке жилья, можно найти на сайте www.sob.ru и других поисковых порталах.
Страховые компании
Страховые компании являются непременными участниками рынка жилья. Они страхуют вашу жизнь (жизнь заемщика), квартиру и права собственности при покупке вторичного жилья, риски при покупке жилья на первичном рынке и т. д.
Особое значение страхование приобретает в случае ипотеки. Здесь оно практически становится обязательным условием сделки.
Страховка дает уверенность банку в том, что если клиент потеряет трудоспособность, то банку не придется выселять его из квартиры, потому что в этом случае кредит будут оплачивать страховщики. В случае смерти заемщика квартира останется его наследникам, а страховая компания погасит задолженность перед банком. Гражданам страхование дает стабильность положения и уверенность в завтрашнем дне.
Ипотечное страхование не является обязательным, но без договора со страховщиками получить кредит не удастся. Таково требование банков. Так банкиры страхуют себя от клиентских невыплат и утраты собственности. В страховку, как правило, входят три пункта:
♦ страхование жизни и нетрудоспособности;
♦ порча имущества;
♦ страхование утраты права собственности (титульное страхование).
Общие затраты на все виды страхования составляют в среднем около 1,5 % от суммы кредита.
Страховка дает уверенность в том, что в случае болезни или утраты трудоспособности или в случае смерти заемщика его семья не будет
При заключении договора страхования необходимо внимательно изучить условия, вникая во все детали. Можно просить страховую компанию расширить страховое покрытие, включив в него временную утрату трудоспособности (III группу), а также утрату трудоспособности по любой причине.
Часто возникает вопрос: можно ли купить квартиру по ипотеке без риска потерять в будущем права собственности? Для этого существует страхование утраты права собственности (титульное страхование).
Такая страховка подразумевает финансовую ответственность страховой компании, если суд вынесет решение аннулировать сделку.
Как получить гарантии, что, пока будет оформляться кредит, выбранная квартира не будет продана и не подорожает? Для этого нужно заключить с компанией договор, по условиям которого квартира будет снята с продажи, а ее стоимость зафиксирована.
Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Это обязательный элемент ипотечного страхования, включающего также страхование самой недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика кредита.
Страхование титула будет полезно и всем остальным владельцам недвижимости, которые не очень давно (в пределах 10–12 лет) приобрели ее путем совершения сделки купли-продажи. Дело в том, что, как бы тщательно риелтор, нотариус или регистратор, оформляющие сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, полной гарантии того, что сделка будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет.
Например, в России не существует информационных баз данных, в которых бы фиксировались родственные отношения, поэтому выявить круг наследников практически невозможно.
По действующему гражданскому законодательству РФ любой наследник может заявить о своих правах тогда, когда он узнал об открытии наследства. Узнать об открытии наследства он может и через год, и через 5, и через 10 лет после того, как вы приобрели недвижимость, которую продавец получил по наследству.
Это далеко не полный перечень случаев, когда право покупателя может быть оспорено через суд. Поэтому ни один покупатель квартиры не застрахован от того, что однажды на его пороге окажется вполне законный претендент на купленную квартиру.
Многие полагают, что если в течение трех лет после покупки квартиры прежние владельцы не предъявляли претензий, значит, бояться нечего. Это не так. На основании ст. 205 ГК срок исковой давности можно восстановить. В любое время человек, узнавший о вновь открывшихся обстоятельствах, может подать соответствующее заявление. Закон это время не ограничивает.
По статистике, в Москве в судебном порядке оспаривается каждая 40-я сделка с недвижимостью частных лиц, а лишается своих прав на приобретенную недвижимость по не зависящим от него причинам каждый 100-й владелец.